Будущее развитие территорий

На прошлой неделе открылся первый открытый дискуссионный клуб, инициированный проектом "Кризисная лаборатория MOZAIK". Тема круглого стола, организованного в неформальной обстановке, звучала: "Назад в "шанхаи"? или будущее развития территорий".

Партнером и соорганизатором мероприятия выступило Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). В обсуждении приняли участие представители рынка недвижимости, ведущие эксперты и журналисты. Творческую элиту на мероприятии представил известный российский архитектор Михаил Хазанов.

Поводом для дискуссии явилась наметившаяся на рынке земли тенденция деления собственниками земельных наделов на небольшие участки и продажа их без подряда. К чему это приведет? Не откатимся ли мы назад в 90-е? Сможет ли рынок цивилизованно развиваться, невзирая на кризис? Участники клуба попытались ответить на эти и другие вопросы, обсудили причины появления данной тенденции, ее возможные последствия, модели выживания на рынке недвижимости в кризисный период, а также пути и подходы в развитии территорий и девелопменте загородной недвижимости. Итогом мероприятия стало формирование участниками ряда рабочих предложений, направленных на оздоровление бизнес-климата на рынке загородной недвижимости.

В ходе дискуссии участники согласились с тем, что кризис - это не только время извлекать уроки, но и активно действовать для того, чтобы формировать основы, создавать условия, необходимые для успешного будущего. "Кризисная лаборатория компании Mozaik Development сделала первый шаг к объединению сообщества и совместному нахождению путей выхода из сложившейся ситуации, который сегодня всем необходим", - заявил вице-президент НАМИКС Руслан Вишневский.

Кризис подвиг девелоперов на поиски способов выживания. Одним из них оказалась наметившаяся тенденция нарезки земель на небольшие участки и продажа их без подряда. Как отметили эксперты "Кризисной лаборатории Mozaik", данная тенденция день ото дня набирает обороты.

При этом возникает опасность отката в 90-е по причине того, что в существующих условиях у девелоперов нет других, более эффективных стратегий выживания. Все это в конечном итоге по окончании кризиса сведет на нет усилия девелоперов последних лет и отбросит нас назад в развитии цивилизованного рынка загородной недвижимости. Чтобы избежать негативных последствий, необходима консолидированная позиция  государства и девелоперов, объединение усилий участников рынка.

Как подчеркнул Андрей Князев, генеральный директор Mozaik Development, кажущийся ликвидным на данном этапе продукт несет в себе огромные риски как для девелоперов, так и для самих покупателей этих земель. "По прошествии кризиса этот актив скорее потеряет свою ценность, чем повысит. Если сейчас эта стратегия обеспечивает некое минимальное cash-flow, то в будущем влечет за собой большие финансовые потери, поскольку такой продукт не прибавит в стоимости и станет фактически потерянной территорией - вместо капитализации получится "зарывание" денег в землю. Кроме того, "шанхайная" застройка будет обесценивать все окружающие ее территории. Теряют от этого в конечном итоге все - общество, государство, покупатель, девелоперы", - предупреждает Андрей Князев. "Вернуться в "шанхаи" очень просто, а вот вылезти из них - это вопрос нескольких лет", - согласился Александр Вековшинин, ведущий эксперт компании "ИНКОМ-Недвижимость".

Опыт зарубежных стран в преодолении аналогичных проблем свидетельствует о значительной роли государства. По словам исполнительного директора Mozaik Development Юлии Даниэлян, "бизнес нельзя заставить делать то, что ему невыгодно, но можно создать такие условия, при которых его интересы совпадут с интересами государства и общества". Яркий пример - опыт США периода Рузвельта в преодолении кризиса 30-х годов, где благодаря опережающему развитию инфраструктуры сформировалась тенденция интенсивного развития загородного рынка, известная как феномен "одноэтажной Америки". Или Финляндия, где не стали отказываться от продажи участков без подряда, но внедрили строгие правила, оговаривающие размеры, расположение и внешний вид домов, которые можно возводить на тех или иных участках.

Возникает вопрос, какие сегодня необходимо сформировать условия для того, чтобы у девелоперов, с одной стороны, появился стимул заниматься собственно девелопментом, а не продажей земельных участков в нарезке, а с другой - чтобы была возможность создания альтернативных продуктов с новыми потребительскими свойствами, которые будут востребованы сейчас и по окончании кризиса, так как потребители сегодня меняют свои предпочтения. "Кризисная лаборатория Mozaik" выдвинула ряд рабочих предложений, которые были поддержаны экспертами и представителями НАМИКС, среди которых:

1) Создание широкодоступных достоверных баз данных, позволяющих получать исчерпывающую информацию о территориях - от понимания, в чьей юрисдикции они находятся, какими правилами и нормами регулируются, до перспективных планов их развития. Сюда также входит информация об имеющихся объектах транспортной, производственной и социальной инфраструктуры, о наличии электро- и газоснабжения, а также о перспективных планах развития данных территорий, их ориентации - как центров промышленного притяжения, торгового либо рекреационного. Это позволит девелоперам понимать потенциал территорий и в соответствие с ним формировать свои концепции застройки этих территорий, соотнося их с реально существующей ситуацией и возможностями.

2) Создание государственных планов развития магистральных коммуникаций - это фактор, который существенно влияет на риски и эффективность проектов, поскольку подведение коммуникаций - одна из самых затратных статей расходов. Здесь требуются планы развития инфраструктуры с участием государства, в том числе на условиях государственно-частного партнерства - дороги, электроснабжение, газ.

3) Законодательное регулирование. Как отметила Светлана Кузнецова, директор консалтинговой компании «Адвайта», законодательство сегодня не успевает за рынком. Существует проблема неоднозначного толкования законодательных актов. В частности, много проблем связано с переводом земель из одной категории в другую, вопросами согласования и рядом других. Это дает возможность чиновникам затягивать сроки, а также способствует коррупции.

Эксперты выразили готовность поддержать данную инициативу и принять активное участие в работе клуба. Предложения будут доработаны и представлены в виде документа под названием "Основные направления взаимодействия с государством в рамках развития малоэтажного строительства".

Василина Багушевская