Элитнее не будет

В ближайшие годы застройщики продолжат возводить дорогое жилье, ориентируясь на его высокую рентабельность. Но более масштабные и элитные проекты, чем «Ладья» и «Портал-билдинг», вряд ли будут реализованы самарскими операторами, а московские игроки не спешат осваивать местный рынок. Возможно, интересы застройщиков переместятся в плоскость коттеджного строительства, а стимулировать спрос на дорогостоящее жилье поможет ипотека.

Сегмент престижного дорогостоящего жилья развивался в последние годы весьма интенсивно. Построены жилые комплексы «Усадьба», «Зазеркалье», завершается строительство нескольких жилых комплексов высокой комфортности и ценовой категории: «Ладьи», «Европейского квартала», «Седьмого неба» и «Пяти звезд».

Несмотря на то, что все эти объекты позиционируются для покупателя как элитные, сами аналитики рынка недвижимости склонны считать, что в наиболее полной мере всем требованиям, предъявляемым к жилью класса «де люкс», отвечает только один из них – «Ладья». По мнению начальника отдела первичного жилья агентства недвижимости «Титан-риэлт» Валерия Зинина, слишком тесная застройка «Европейского квартала» и отсутствие в нем центрального кондиционирования мешает этому комплексу в полной мере считаться элитным.

Как считает генеральный директор строительной компании «Портал» Игорь Михеев, те же недостатки имеются и в комплексе «Седьмое небо», расположенном, как и «Ладья», фактически на набережной Волги. Кроме того, замечает Михеев, застройщик «Седьмого неба», строительная компания «Град», изначально повел неверную ценовую политику, реализуя квартиры на первом этапе строительства ниже себестоимости - по $500-$550 за кв. м. Это в некоторой степени снизило престиж комплекса (для сравнения, стартовая цена квадратного метра в «Ладье» составляла $900).

Наконец, «Седьмое небо» не производит впечатление жилого комплекса: многие воспринимают его как группу домов, лишенных единой концепции. Комплекс «Пять звезд» не отличается камерностью, есть ряд претензий к его инженерному оснащению.

Не так давно стартовал проект «Портал-билдинг», по словам Игоря Михеева, как минимум равный «Ладье» по архитектурным достоинствам, строительным технологиям, техническому оснащению. В комплексе будут два коттеджа на кровле (классические пентхаусы) и бассейн между ними. Однако Валерий Зинин из «Титан-риэлта» сомневается, что место расположения «Портал-билдинга» (ул. Осипенко/Мичурина) можно считать особо удачным. «Мне трудно судить о проекте в целом, возможно, обеспечение комфорта проживания будет действительно соответствовать европейским стандартам, однако довольно шумная улица Осипенко серьезно уступает набережной Волги», - заметил он.

С ним солидарна менеджер по рекламе инвестиционной компании «Ладья» Наталья Харланова. «Для покупателей элитного жилья очень важен вид из окна. Вид на Волгу должен открываться не только с верхних этажей, но и со всех остальных. Если окна «видовых» квартир все-таки выходят на соседний двор - его можно отнести к обычному дому высокой комфортности», - убеждена она.

Освоение сегмента дорогостоящего жилья в Самаре будет продолжаться, поскольку, по словам Игоря Михеева, рентабельность его строительства значительно выше обычного (20-25% и даже до 30% против 15% прибыльности для квартир бизнес-класса).

Однако непосредственно строительство дорогостоящего объекта в центре города – это далеко не все. Трудность состоит именно в реализации элитного проекта: выборе места (а удачные площадки для строительства жилья класса «де люкс» в Самаре можно пересчитать по пальцам), формировании и продвижении концепции жилого комплекса, обеспечении высокого качества жизни.

Такие проекты в состоянии осуществить лишь крупные игроки. Но финансовый директор ЗАО «Волгатрансстрой» (застройщика «Ладьи») Виталий Сидоров заявил «Времени», что его компания до конца 2005 года точно не будет заниматься масштабными жилищными проектами. «Второй «Ладьи» в Самаре точно не будет: нет подходящего места, хотя инвесторы для подобного проекта, может быть, и найдутся», - заметил он.

Строительные компании «Град» и «Портал» и ассоциация «Группа предприятий «Берег» заняты реализацией, соответственно, «Седьмого неба», «Портал-билдинга» и коттеджного поселка в Усть-Кинельском. Кто из самарских застройщиков готов в ближайшие годы поднять планку элитного жилья на более высокий уровень, респонденты «Времени» затруднились ответить.

Крупные московские операторы также пока не планируют выходить на самарский строительный рынок. В пресс-службе строительной компании «Дон-строй» (известной элитными жилыми комплексами «Алые паруса», «Воробьевы горы», «Триумф-палас» и другими) корреспонденту «Времени» заметили, что в ближайшие годы интересы этого игрока будут сосредоточены только в Москве.

По словам руководителя пресс-службы группы компаний «СУ-155» Владимира Фомина, этот оператор уже имеет неудачный опыт инвестирования в строительство жилья в Самаре (речь идет о проекте «Город мира»). Как заявил Фомин, в июне этого года контракт компании «РосСтрой» (одной из структур «СУ-155») с «Региональным деловым центром» был расторгнут и подписаны соглашения о возврате «РосСтрою» уже вложенных в проект средств.

Среди причин отказа от сотрудничества – самарская специфика оформления земельного участка и незащищенность инвестора в случае, если застройщик будет продавать жилье неэффективно. К тому же на выход «СУ-155» из проекта повлияла и неправильная концепция застройки: 400 кв. м элитного жилья в месте, которое трудно назвать престижным (район Телецентра).

Таким образом, пока в секторе элитного жилья Самары наступает определенное затишье. По оценкам игроков, оно может продлиться несколько лет. В ближайшие годы, по мнению Игоря Михеева, наиболее перспективно развитие другого направления элитного жилья - коттеджного строительства. По его мнению, спрос на дома в благоустроенных коттеджных поселках вблизи города сейчас весьма велик.

В целом же рынок элитного жилья постепенно насыщается, и это, возможно, является еще одной причиной того, что качественных скачков в данном секторе в ближайшее время не будет.

Еще 5-6 лет назад в домах, которые позиционировались как элитные, все квартиры раскупались за 9-10 месяцев до окончания строительства. Один-два года назад после сдачи комплекса в эксплуатацию оставались непроданными около 4-5 квартир.

Сегодня после сдачи домов остается уже 10-15% непроданных квартир. По данным коммерческого директора строительной компании «Экосинтез» Искры Мамонтьевой, сейчас число продаж жилья эконом-класса в Самаре превышает уровень реализации престижного в пять раз. Но говорить о перенасыщении рынка пока рано: по мнению некоторых операторов, для более эффективных продаж элитного жилья необходимо задействовать ипотечное кредитование, которое позволит высвободить до сих пор нереализованный спрос на такое жилье.

С другой стороны, покупатель жилья класса «де люкс» изначально готов расходовать средства не только на приобретение, но и на отделку и содержание квартиры, он готов платить деньги за статус и высокий уровень жизни. Такие потребители, как правило, не нуждаются в ипотечном кредите.

Тем не менее в Самаре существует и противоположный, хотя и малочисленный опыт: так, в кредит можно приобрести жилье в «Портал-билдинге», коттеджных поселках «Шале», «Стрижи» (Малая Царевщина), поселке Усть-Кинельский и в некоторых других объектах. Возможно, развитие кредитования в сегменте дорогостоящего жилья позволит привлечь к нему новых покупателей.

Елена Чеченина