Операция "Кооперация"
До весны этого года, а точнее - до введения в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ и вступления в силу 1 апреля 2005 года Федерального закона № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", ЖСК представляли собой достаточно серьезную альтернативу банковскому ипотечному кредитованию. Об этом свидетельствуют факты: начиная с 2000 года в 45 городах России возникло 66 жилищно-строительных кооперативов, к середине 2004 года число пайщиков в них достигло 42 тысяч, к этому времени было выдано более 18 тысяч займов на покупку квартир, и объем кредитов составил около 145 миллионов долларов.
Государственное регулирование деятельности данных ссудно-сберегательных институтов ранее фактически отсутствовало, и, вводя новые нормы, законодатель одновременно обеспечил полную легитимность использования средств граждан и затруднил дальнейшее развитие жилищных кооперативов, предусмотрев ряд административных барьеров. В частности, новый закон регламентирует численность членов кооператива (50-5000 граждан), требует регистрации сведений о новых членах в реестре юридических лиц, ограничивает срок получения ссуды двумя годами после внесения первого паевого взноса, определяет размер предоставляемой ссуды (не больше 70% стоимости приобретаемого жилья) и т.д. Но, пожалуй, самое жесткое требование содержится в ст. 57.2 закона о ЖНК: кооперативы, созданные до вступления в силу нормативно-правового акта и осуществляющие предусмотренную им деятельность, обязаны привести свои учредительные документы в соответствие с законом в течение года со дня его вступления в силу. Если же организации данное требование не выполнят, в соответствии со ст. 57.3 они подлежат ликвидации.
Закон суров, но это закон. Приняв на вооружение эту вековую мудрость и оптимистично надеясь на поправки, самарские кооператоры стали думать о переорганизации. Судя по ответам респондентов, кооперативные объединения в данный момент занимают выжидательную позицию, в то же время продолжая вести свою обычную деятельность и постепенно подготавливая необходимые для смены статуса документы. При этом часть самарских организаций собираются отдать приоритет строительству, оставив за собой статус ЖСК, другие кооператоры склоняются к перерегистрации в ЖНК. По сведениям нашего еженедельника , в Самаре, в отличие от столицы, такая организационно-правовая форма, как потребительский ипотечный кооператив (ПИК), наиболее выгодной перспективой для бывших ЖСК не считается.
Следует добавить, что все подобные рассуждения имеют смысл только в отношении крупных кооперативов - организации, насчитывающие меньше 50 членов, через год будут автоматически признаны несуществующими.
По словам Ларисы Брусенцовой, директора ЖСК "Центр решения жилищных проблем", весной этого года на самарском рынке недвижимости работало порядка 16 жилищно-строительных кооперативов. Сегодня трудно (да и рано) говорить о том, какие из них останутся "на плаву", а какие канут в небытие. Г-жа Брусенцова перечислила еженедельнику наиболее крупные ЖСК города, в отношении которых прогноз представляется наиболее благоприятным - это жилищно-строительный кооператив "Строй и живи", организации "Самарская жилищная инициатива", "Самарский новосел", "Строим Вместе", "Центр решения жилищных проблем" .
Приводя данные о работе кооператива, руководителем которого она является, Лариса Брусенцова отметила следующее: "Наша организация существует с января 2003 года. Количество пайщиков на сегодня достигло 68 человек, в настоящий момент выкуплено 30 квартир, из них 9 оплачено полностью. Основной специализацией кооператива "Центр решения жилищных проблем" является рынок вторичного жилья, хотя в последнее время мы стали работать и со строящимися объектами. На мой взгляд, участие в долевом строительстве несет в себе множество потенциальных рисков, поскольку могут затянуться сроки сдачи жилья или возникнуть иные проблемы, которые заранее предугадать невозможно. Закон "О долевом участии в строительстве" призван устранить эти сложности, но пока они все еще есть. Поэтому мы стараемся приобретать для своих пайщиков уже готовое, проверенное жилье, а чтобы подстраховаться самим на случай форсмажорных обстоятельств - ликвидное".
Относительно изменения правового статуса ЖСК "Центр решения жилищных проблем" Лариса Брусенцова отметила, что на сегодняшний день этот вопрос все еще остается открытым: "Пока мы работаем по своим планам и графику рассрочки, а решать вопрос о переорганизации будем месяца через два". "Кстати говоря, вне зависимости от ситуации мы продолжаем предоставлять льготы - на срок платежа, вступительный взнос или пай", - добавила она.
Татьяна Бугаева, председатель коооператива "Строй и живи", работающего по чистой строительной схеме, рассказала еженедельнику следующее: "С 2004 года наш кооператив работал по накопительной схеме. Эту сферу деятельности новый закон существенно ограничил. Одним из основных минусов этого закона также является и то, что возможность кооперативов инвестировать средства в новое строительство серьезно ограничивается - по новым нормам стоимость приобретения прав на объекты долевого строительства и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК. Мы посчитали данные положения неприемлемыми для дальнейшей работы, правление созвало собрание пайщиков, и было принято решение о перерегистрации кооператива в жилищно-строительный. При этом ни один пайщик не вышел из кооператива - кто-то нашел возможность внести пай и получить квартиру в собственность, кто-то переориентировался на объект, возводимый ЖСК "Строй и живи".
Сейчас пайщики кооператива "Строй и живи" объединяются для строительства конкретного дома в Приволжском микрорайоне. Количество членов ЖСК ограничено количеством квартир в доме. Привлечение пайщиков началось в конце мая этого года, осенью уже будет заложен фундамент, а построить дом планируется к 31 декабря 2006 года.
Кооператив "Строй и живи" выступает как генеральный инвестор со всеми долями в возводимом объекте. Фактически - заказчиком. "На настоящий момент членами нашего кооператива являются 420 человек, из которых 360 уже заселились. Жилья приобретено 15 600 кв. м на сумму 239 млн рублей - это за два года нашей работы. Мы сейчас в квартал сдаем порядка 120 тыс. кв. м жилья в квадрате улиц Ерошевского, Революционной, Скляренко и Мичурина - это, по сути, самый настоящий "ипотечный квартал", где работает вместе с нами, скажем, "Росжилдорипотека". Также мы сейчас реализуем своим клиентам загородное жилье - например, коттеджный поселок "Мастрюки", - рассказал Валерий Мартынов, директор ЖСК "Строим Вместе".
О перерегистрации Валерий Мартынов высказался так: "Те ЖСК, которые использовали в том числе и накопительные схемы, в следующем году до 1 апреля должны в организационно-правовом смысле и смысле собственности перерегистрироваться в ЖНК. Возникает вопрос: а зачем нам такая перерегистрация нужна? Раньше мы - я говорю о ЖСК "Строим Вместе" - создавали готовый продукт, по сути своей являясь строителями. В принципе, это в русле веяний пресловутого Запада, а все подобные программы направлены на создание продукта, а не на поднятие ажиотажного спроса без предложения нового жилья. На сегодняшний день мы реализуем строительные программы достаточно успешно".
Наталия Балдова, исполнительный директор ПК ЖСК "Самарская жилищная инициатива", привела нашему еженедельнику следующие факты: "Кооператив "Самарская жилищная инициатива" существует с сентября 2002 года. Число пайщиков в нем - 256, 136 из них уже получили квартиры, 27 их выкупили и зарегистрировали в собственность". Данный кооператив, по словам г-жи Балдовой, продолжает ориентироваться на две программы - накопительную и зачетную, причем наблюдается рост числа пайщиков, желающих использовать зачетную схему. Кстати, помимо прочей экономии, членский взнос в данном случае взимается из расчета разницы стоимости двух объектов - ранее принадлежавшего и приобретаемого. Как пояснила Наталия Балдова, кооперативом уже принято решение о его переорганизации в ЖНК, в полном соответствии с новым законом. Но о подаче документов для новой регистрации речь пока не идет.
В ЖСК "Самарский новосел" ситуация более определенная. Председатель правления кооператива Надежда Мартынова отметила, что "Самарский новосел" должен пройти перерегистрацию до 1 марта будущего года. Кооператив, существующий 1,5 года, насчитывает 54 члена, из которых 29 уже получили квартиры. Схемы работы с пайщиками у данного кооператива все те же, давно устоявшиеся для этого сегмента рынка,- зачетная и классическая.
Можно сказать, что "естественный отбор", по большому счету, уже произошел, и на рынке недвижимости остались лишь крупнейшие самарские кооперативы, в итоге избравшие для себя разные пути, но сохранившие лицо и не потерявшие пайщиков. Можно прогнозировать рост и развитие этих организаций, а вот о вероятности возникновения новых объединений говорить не приходится: привлечь сразу не менее 50 пайщиков представляется нереальным.
Статус ЖНК, жестко ограниченного рамками нового законодательства, сейчас не устраивает никого, и все кооперативы находятся в ожидании изменений, смягчающих суровый закон. Однако в соответствии с ним объединения готовятся к перерегистрации, пытаются освоить принятые нормы, поэтому уже сейчас можно смело сказать: кооперативное движение в Самаре отнюдь не прекратилось, а перспективы развития - остались.
Юлия Ягупова