Что ждет рынок жилья в 2006 году
В 2005 году на самарском рынке недвижимости произошло сразу несколько важных событий, достаточно сильно изменивших ситуацию в сегменте первичного жилья. Весь год в нем наблюдались серьезные ценовые скачки, особенно летом и осенью. Основной причиной этого специалисты считают новый комплекс законов, по которому застройщики имеют право инвестировать в строительство на средства дольщиков только после сбора всей необходимой документации. В 2006 году ведущие игроки рассматривают самые разные варианты развития событий: от монополизации рынка первичного жилья рядом крупных компаний до выравнивания цен.
Участники рынка недвижимости отмечают, что уходящий 2005 год принес коренные изменения в саму схему работы рынка первичного жилья, и больше всего это отразилось на стоимости квартир. По словам генерального директора компании "Академия недвижимости" Ольги Фридман, с января по апрель этого года в связи с выходом комплекса новых законов очень сильно выросли цены на первичном рынке жилья - сразу на 30%. Затем с апреля по сентябрь наблюдался период коррекции цен, то есть нижний уровень стоимости квартир подтягивался к верхнему, а с сентября по декабрь продолжился уже сезонный рост цен - он составил еще 30%. Заместитель директора по риэлторской деятельности агентства "Поволжский центр развития" Юлия Чемпинская отмечает, что цены начали интенсивно расти после июля - и в итоге подскочили с 18 до 24 тысяч рублей за 1 кв. м на сегодняшний день.
По оценкам участников рынка, в районах массовой застройки первичного жилья цены росли следующим образом: в первом квартале цена 1 кв. м колебалась в пределах от 13 до 14 тысяч рублей, во втором - от 16 до 17 тысяч рублей. В третьем квартале цены поднялись уже до 18-19 тысяч рублей за 1 кв. м. И в настоящий момент стоимость 1 кв. м находится в интервале от 22 до 25 тысяч рублей. По данным ведущих игроков рынка, в целом объем построенного первичного жилья в Самаре за 2005 год составит примерно 320 тысяч кв. м.
Темпы роста цен на жилье в различных районах города существенно отличаются. В глазах потенциальных покупателей квартир в новостройках районы (а также микрорайоны) выглядят не одинаково привлекательными для проживания. Причем привлекательность того или иного района ("индекс привлекательности проживания") подвержена значительным изменениям во времени. Любые изменения потребительских предпочтений отражаются на спросе и, в конечном счете, на темпах роста цен на квартиры в том или ином районе. Другим влияющим фактором является объем предложений на рынке. Так, объем предложений продажи одно- и двухкомнатных квартир в центральных районах (особенно в Самарском) традиционно мал, что объясняет более высокие темпы роста цен на данные категории.
При этом, несмотря на значительный рост цен, член совета директоров группы предприятий "Берег" Игорь Филиппов утверждает, что на рынке первичного жилья наблюдался настоящий ажиотаж, и строительство жилой недвижимости шло очень интенсивно. "Например, только группой предприятий "Берег" к концу 2005 года планируется сдача 70-80 тысяч квадратных метров первичного жилья", - рассказал он.
Повышение спроса на рынке новостроек отмечает и генеральный директор инвестиционной компании "Дом" Евгений Поберезкин. "Это связано с тем, что людям нужно улучшать условия проживания, кроме того, цена кв. м постоянно растет, и покупка новой квартиры является удачным средством вложения средств, так как большинство объектов первичного рынка прибавляли в месяц на 3-5%", - поясняет он.
В то же время в связи со вступлением в силу Закона "Об участии в долевом строительстве" резко сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Основная причина - отсутствие у застройщиков возможности начинать продажи квартир в доме, который не имеет необходимого набора разрешительной документации.
Комплекс законов, принятый в 2005 году, признается всеми риэлторами и застройщиками важнейшим фактором в изменении ситуации на рынке первичного жилья. "Закон "Об участии в долевом строительстве", новый Градостроительный кодекс и изменения в Законе "О государственной регистрации" перевернули весь рынок", - говорит Никита Петухов, генеральный директор риэлторско-строительного центра "Мабис". "Новые законы стали приводить к банкротству мелких застройщиков и замораживанию части строительных площадок, которые не имели разрешительной документации, и это, в свою очередь, вызвало скачок цен", - отмечает Юлия Чемпинская.
Остальные изменения рынка были не так глобальны, как ценовые скачки, но, тем не менее, заслуживают внимания. По словам г-жи Чемпинской, престижность тех или иных районов города тоже менялась, но незначительно.
По-прежнему востребован исторический центр города. Но стали пользоваться популярностью и более отдаленные территории, такие как районы улицы Вольской или Ставропольской. Сюда дольщиков привлекает прежде всего ценовая доступность жилья, поскольку 1 кв. м стоит 15-16 тысяч рублей.
Ликвидность квартир по площади практически не изменилась. Среди 1-комнатных квартир наиболее востребованы площади около 45 кв. м, среди 2-комнатных - 70-90 кв. м, и самым большим спросом среди 3-комнатных квартир пользуются объекты площадью от 90 до 110 кв. м.
Прогнозы на 2006 год и риэлторы, и застройщики делают с большой осторожностью. Никита Петухов, как и большинство участников рынка, считает, что спрогнозировать ситуацию на рынке первичного жилья в будущем году очень сложно. Уже сегодня на нем наметились предпосылки для укрупнения предприятий: несколько компаний, например, "Содействие", "Виктор-С", "Кросс" и другие, находятся в предбанкротном состоянии. В связи с этим в обозримом будущем они могут быть поглощены более крупными игроками. "Возможно, на рынке первичного жилья останется несколько крупных организаций, которые и будут диктовать цены и предложения", - предполагает Петухов, объясняя это тем, что только такие компании смогут подготовить все необходимые для строительства документы для привлечения средств дольщиков и участвовать в тендере по строительным площадкам.
"В 2006 году будет идти борьба за проблемные площадки, например, в районе ул. Тухачевского, Карла Маркса, 5 просеки, ул. Луначарского и других, на которых уже было начато строительство, замороженное впоследствии в связи с финансовыми трудностями застройщиков, - добавил он. - Затем, возможно, мы будем наблюдать нехватку предложения в сегменте "долевок", ведь все свободные места для строительства уже будут разобраны".
Если это произойдет, то, по естественным законам рынка, снова начнется рост цен. Пределов для этого, по сути дела, нет. Ярким примером служит Москва, где стоимость 7-8 тысяч за долл. 1 кв. м - привычное явление. В Самаре пока достигнут уровень 2200 долл. в построенных "видовых" квартирах жилого комплекса "Ладья". К этой планке подтягиваются и другие объекты, например, 1 кв. м в доме по ул. Максима Горького, 131, где пока вырыт только котлован, стоит уже 1800 долл., и часть квартир распродана.
Евгений Поберезкин предполагает, что на первичном рынке жилья в следующем году можно ожидать существенных изменений в двух направлениях: во-первых, исчезнет или существенно уменьшится дисконт на первичное жилье (разница между себестоимостью строительства и реальной продажной стоимостью кв. м); во-вторых, изменятся отношения между застройщиками и дольщиками. "Сегодня дисконт на строящееся жилье составляет от 30-35% от рыночных цен - в надежных компаниях и до 50%. Уже в следующем году ситуация изменится. Продавая квартиры на этапе строительства, строительная компания теряет около 60% годовых", - считает он. - Новый Закон о долевом участии делает невозможным работу с дольщиками при прежней достаточно низкой себестоимости и больших дисконтах. Застройщики будут вынуждены отказаться от скидок, чтобы обеспечить выполнение своих обязательств по строительству домов. Дисконты будут составлять 5-10 % от рыночной цены".
Возможно, какие-то застройщики будут работать в соответствии с новым Законом о долевом участии. Однако существенно более выгодный вариант - строительство домов на кредитные средства и продажа уже готовых квартир. Ряд застройщиков выберут именно этот путь. Совмещение инвестора и дольщиков в одном проекте нецелесообразно, поэтому на этапе строительства будет продаваться небольшая доля квартир. Уменьшение предложения строящихся квартир вызовет дополнительный рост цен. Отношения долевого участия могут сохраниться, но зависимость застройщиков от дольщиков исчезнет или существенно уменьшится.
В следующем году на рынке недвижимости ожидается не менее интенсивный рост цен, чем в этом году, причем уменьшение дисконта на первичное жилье даст дополнительный рост в 20-25%. В итоге первичный рынок в 2006 г. может подорожать на 70-75% по сравнению с ценам 2005 года.
"В Самарской области - активно развивающемся регионе, и особенно в самой Самаре, цены на недвижимость будут выше средних, - говорит Евгений Поберезкин. - С учетом того внимания, которое сейчас уделяется ипотеке, принятых законодательных изменений, договоренностей, достигнутых с банками, денежных вливаний в виде кредитных средств, жилищных сертификатов мы прогнозируем в 2006 году 100 % рост цен на первичном рынке".
Ольга Фридман не согласна с такой позицией. "В настоящий момент на рынке первичного жилья сложилась очень сложная ценовая ситуация, поскольку стоимость 1 кв. м, возможно, достигла своего предела, - говорит она. - В 2006 году, вероятно, должна произойти коррекция цен, но за счет чего она будет происходить, пока неясно".
Впрочем, заявления о том, что цены на недвижимость уже достигли своего предела и далее расти им просто некуда, с 2002 года возникают в СМИ достаточно регулярно. Но, по мнению большинства игроков рынка, такое мнение весьма субъективно, это лишь эмоциональное предположение, которое не имеет достаточного экономического обоснования.
Дорогой дом
По данным участников рынка, в 2005 году значительно выросли цены и на элитное жилье. "Рост себестоимости составил примерно 20%, - считает генеральный директор строительной компании "Портал" Игорь Михеев. - Говорить о рентабельности элитного жилья сложно, она определяется только с окончанием строительства объектов, но надеюсь, что резкого снижения не произойдет". По оценкам Никиты Петухова из "Мабиса", спрос на дорогую жилую недвижимость возрос на 0,2-0,5%.
Прогнозируя ситуацию в данном сегменте, участники рынка говорят о том, что объем предложения на рынке элитного жилья в 2006 году останется на прежнем уровне или немного увеличится (большинство заявленных застройщиками проектов будут сданы в эксплуатацию не раньше 2007 года), несмотря на возможное общее уменьшение предложений от застройщиков. Престижное жилье в следующем году будет возводиться в центральных районах города (Ленинский, Самарский и часть Октябрьского), а также на просеках вдоль улицы Солнечной будут строиться дорогие коттеджные поселки.
"Наряду с увеличением себестоимости элитного жилья рост его рыночной стоимости все-таки более высок, поэтому доходность в среднем не снизится", - уверен Игорь Михеев.
Анастасия Вишнякова