Рефинансирование подтолкнет ипотеку
Создание эффективной системы рефинансирования позволит существенно увеличить объемы ипотечного кредитования, полагают эксперты. Эксперт комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Владимир Герасименко сообщил на конференции "Доступное жилье: новые горизонты", что подготовлен перечень законодательных актов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В числе преследуемых целей — увеличение жилищного строительства и облегчение доступа на рынок ипотеки граждан.
В частности, в начале года внесены поправки, позволяющие органам местного самоуправления получать кредиты на инфраструктурное обустройство строительных площадок под залог земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо право собственности на которые еще не разграничено.
Внесены поправки в Градостроительный кодекс, регулирующие деятельность инвестора на застроенных территориях, которые позволят запустить муниципальные программы по переселению граждан из ветхого жилья. Упрощен порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.
В Госдуме также находится законопроект, предусматривающий упрощенную процедуру предоставления земли гражданам, объединившимся для строительства малоэтажных жилищных комплексов. В нем, кроме того, прописаны права членов подобного объединения граждан, установлены регламенты по управлению общим имуществом и т. д.
Эксперт Совета Федерации убежден, что увеличение объемов жилищного строительства напрямую будет зависеть от упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, а также от развития системы кредитования застройщиков, что тоже стало предметом внимания со стороны законодателей.
Президент Ассоциации региональных банков Александр Мурычев неоднократно высказывался за мобилизацию ресурсов внебюджетных структур — в частности, за создание условий для банковского капитала. Под условиями он понимает защиту частной собственности, то есть создание механизма для безусловного взыскания долгов — в том числе и с граждан.
Банки готовы кредитовать строительство жилья напрямую, поскольку ЖСК как формы привлечения денег не устраивают застройщиков в силу громоздкости структуры и трудностей работы с крупными инвесторами. Плюсы банковского кредитования для застройщиков очевидны: это позволит привлекать деньги на начальных этапах строительства и отказаться от участия в финансировании частных инвесторов на стадии строительства, что впоследствии обернется солидной прибылью (если, конечно, стагнация на рынке недвижимости не продлится долго). Единственно, что не устраивает застройщиков — это процедура залога, сопровождающая кредитование. Поэтому в последнее время застройщики подумывают о финансировании строительства через ПИФы (паевые инвестиционные фонды), что, помимо прочего, позволит сэкономить на налогах.
Директор по инвестициям ЗАО "Управляющая компания" Александр Мецгер полагает, что ПИФы, вероятно, смогут сыграть определенную роль в решении жилищной проблемы. ПИФы аккумулируют ресурсы широких слоев мелких инвесторов, которым в силу высокой стоимости "входного билета", сложности операций и пр. данный сегмент инвестиционного рынка практически недоступен. Роль ПИФов, считает эксперт, в процессе финансирования строительства жилья будет постепенно возрастать, в том числе по мере насыщения спроса на коммерческую недвижимость: "Однако считать паевые фонды локомотивом финансирования строительства жилья все же не стоит. Тем более, паевые фонды не стоит рассматривать как механизм приобретения жилья конечными покупателями, как альтернативу долевому строительству, а именно это рассматривалось застройщиками некоторое время назад. ПИФ — сугубо инвестиционный инструмент, эффективно решающий именно вопросы инвестирования".
Александр Мецгер убежден, что в основе системного взгляда на проблему доступности жилья должно лежать сближение спроса и предложения. "Демократизация" предложения жилья в свою очередь связана с удешевлением всех элементов строительного бизнеса, начиная от сугубо технологических (более прогрессивные технологии, массовая застройка и пр.), административных факторов, и заканчивая факторами финансирования — снижением издержек на финансирование процесса строительства. Причем в последнем случае речь идет как о расширении ресурсной базы финансирования, так и о снижении рисков инвесторов.
Формирование платежеспособного спроса на жилье, как вторая составная часть проблемы доступности жилья, имеет, по мнению эксперта, свои особенности и ограничения: "Надо понимать, что, во-первых, эффективность ипотеки будет зависеть от повышения роли рыночных принципов ценообразования (например, удешевления процесса рефинансирования ипотеки через развитие рынка ипотечных ценных бумаг), а не за счет чистого администрирования или даже политических призывов. Во-вторых, от активного участия государства в создании данных механизмов, но скорее, не в виде прямого источника финансирования, а путем формирования благоприятной законодательной инфраструктуры, и контроля за системными рисками".
Директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев свое выступление на конференции по доступному жилью посвятил именно механизму рефинансирования кредитных организаций, работающих в ипотеке, и снижению возникающих при этом рисков.
Эксперт сообщил, что по мере переориентации Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) с выкупа ипотечных кредитов на работу на рынке ипотечных ценных бумаг государственные гарантии можно будет использовать для обеспечения самого нижнего транша ипотечных ценных бумаг, где риски наиболее высокие. Подобная операция позволит привлечь средств в десять раз больше при существующих государственных гарантиях.
Значительные риски, полагает Пономарев, заложены в участии региональных ипотечных операторов в инвестиционно-строительных проектах. Поэтому чистые ипотечные активы надо выводить в дочерние компании и создавать межрегиональные сети. Объемы же жилищного строительства можно увеличить за счет введения механизмов конвертации кредитов: речь идет о выдаче потребительских кредитов на этапе строительства, которые после оформления прав собственности превращаются в ипотечные. Естественно, тут тоже потребуется механизм рефинансирования подобных активов.
В стране уже есть положительный опыт по "секьюритизации" рискованных кредитов: "Банк жилищного финансирования", кредитовавший клиентов на стадии строительства жилья, успешно структурировал данные активы. Вслед за тем разместили свои ипотечные ценные бумаги — в том числе и за рубежом — Внешторгбанк, Городской Ипотечный Банк и др. К плюсам размещения на международных финансовых рынках ипотечных сертификатов участия специалисты относят привлечение более дешевых средств для рефинансирования ипотечных кредитов и перенос риска досрочного погашения кредита с первичного кредитора на покупателя ценных бумаг.
Владимир Пономарев полагает, что для размещения новых бумаг в России требуется принять закон "О секьюритизации" и внести поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах". По его данным, частная компания RuМАС (Русская ипотечная акцептная компания), созданная для рефинансирования первичных кредиторов, разрабатывает в настоящее время технологию рефинансирования организаций, предоставляющих населению кредиты на стадии строительства. Внедрение этой технологии позволит привлечь в ипотечные схемы не только готовое жилье, но и вновь построенное: по данным Пономарева, свыше 80 % закладных обеспечены вторичным жильем, что способствует росту цен на жилье даже при незначительных объемах ипотечного кредитования.
Осуществление вышеназванных системных изменений создаст, полагают эксперты, предпосылки для увеличения жилищного строительства и облегчения доступа на рынок ипотеки граждан. По их данным, к 2010 — 2015 году примерно 30% россиян сможет купить жилье в кредит. Это треть от общего количества граждан, готовых участвовать в ипотеке: опыт зарубежных стран показывает, что купить себе дом или квартиру в состоянии не более пяти процентов населения; примерно столько же социально незащищенных граждан получает жилье от государства бесплатно — остальные, то есть 90%, приобретают жилье в кредит.
Владимир Терлецкий