Обзор тенденций офисной недвижимости
Анализ рынка показывает, что в 2008 году в сфере аренды офисных площадей укрепилась тенденция прошлого года. На городском рынке бизнес-центров продолжают активно появляться новые игроки. Лидером присутствия по-прежнему останется Автозаводский район. Потребность города в офисах была удовлетворена еще в прошлом году. Сегодня предложение сильно превышает спрос, и в офисном сегменте рынка наступил период конкурентной борьбы.
Что изменилось
В прошлом году мы отмечали невысокий уровень роста цены на покупку и аренду офисных помещений. В 2007 году они выросли в среднем на 15%. В 2008 году рост цен еще более скромный, фактически он просто соответствует темпам инфляции. Стабильность цен на коммерческую недвижимость эксперты объясняют балансом спроса-предложения на рынке. Ранее рост цен подстегивал неудовлетворенный спрос. Но сегодня дефицита офисных площадей уже нет.
Более того. Эксперты отмечают падение арендных ставок в офисах "третьего сорта". "Вновь вводимые офисные центры вытесняют с рынка офисы класса D — действующие еще с 90-х годов разного рода перепрофилированные НИИ, советские конторы, мало отвечающие требованиям современного офиса, — говорит управляющий торгово-офисного центра "Кедр" Евгений Снегирев, — Людей они уже не устраивают, и там отмечается падение стоимости аренды".
Впрочем, комплексы, не претендующие на большее, чем маркировка класса С и D, построенные для деловых арендаторов в далеком прошлом, все равно найдут своих арендаторов. На минувшей неделе президент Дмитрий Медведев дал сигнал "перестать кошмарить бизнес" и заявил, что малый бизнес должен возродить Россию. Если слова президента будут подкреплены реальными шагами, то есть шанс, что все больше тольяттинцев рискнут открыть собственное дело. И в начале коммерческой деятельности они не будут забивать себе голову такими понятиями, как престижность месторасположения и окружения собственного офиса — их как раз могут устроить нынешние аутсайдеры рынка.
Что же касается офисных центров, претендующих на лидерство в Тольятти, то в текущем году аналитики зафиксировали начало конкурентной борьбы. Пока основным и единственным инструментом борьбы является даже не цена за квадратный метр офиса, а величина пакета услуг, которые входят в цену по умолчанию: включенные в стоимость аренды коммунальные услуги, уборка помещения, охрана, пользование паркингом, телефоны, Интернет.
Здоровая конкуренция между офисными центрами, по мнению экспертов, будет только укрепляться. В середине текущего года на рынке офисной недвижимости появилось сразу несколько новых игроков, так что предпосылок для роста цен нет. Вместе с тем остается совершенно неохваченной ниша офисов категории А. Вероятное всего потому, что на нее по-прежнему отсутствует спрос.
Что не изменилось
Никаких изменений не претерпели за минувший год предпочтения арендаторов. Самыми дефицитными в Тольятти все так же остаются небольшие офисы метражом 50 — 100 кв.м. Такие площади необходимы представителям малого бизнеса: туристическим, кадровым, риелторским агентствам и структурам, мало работающим с клиентами. Продолжается тенденция по заинтересованности арендаторов в больших (300 — 700 кв.м) площадках. Подобный метраж привлекает крупные компании, большую их часть составляют федеральные и иностранные игроки, открывающие в городе свои представительства. Дефицитным сегментом являются и маломерные площади с метражом 30 -50 кв.м, их арендуют и покупают начинающие фирмы с ограниченным бюджетом.
Подавляющее большинство бизнес-метров находится в аренде и не предлагается к продаже. Разброс цен от 200 до 500 руб./м отражает не только класс, к которому относится деловой комплекс, но и сложившийся вокруг конкретного центра имидж. Разнообразие расценок дает возможность предпринимателям выбрать офис в здании подходящего класса, в зависимости от своих финансовых возможностей. Арендоориентированность объясняется как предпочтением предпринимателей, так и наличием собственных интересов управления у собственников зданий. Владельцы фирм не всегда уверены в долгосрочном пребывании своего бизнеса именно на этой площадке, да и арендные платежи воспринимаются как более легкое бремя, чем необходимость выплачивать долгосрочный кредит за купленное помещение. В крупных офисных центрах управляющая компания также обычно не настроена на продажу площадей. Строить отношения с арендаторами и вести единую внятную политику по управлению комплексом значительно легче, когда все здание находится в одних руках.