Инвестиционная активность на рынке европейской торговой недвижимости снизилась на 56% — исследование

По данным исследования компании Jones Lang LaSalle, в четвертом квартале 2008 года объем сделок с торговой недвижимостью составил €1,5 млрд. Это чуть более половины объема сделок в третьем квартале (€2,9 млрд). Объем сделок за 2008 год составил €12,4 млрд, что на 56% ниже, чем годом ранее (€28,2 млрд). Результат говорит о значительном снижении, однако этот объем не значительно отличается от показателя за 2005 год - €14,7 млрд.

«Инвесторы занимают выжидательную позицию из-за высокой стоимости и ограниченного доступа к финансированию, а также в ожидании, что цены будут падать и дальше, - комментирует директор отдела инвестиций в торговую недвижимость компании Jones Lang LaSalle в Европе Джереми Эдди. - Низкий уровень активности, скорее всего, сохранится на протяжении первого полугодия 2009 года. Однако рынки близки к тому, чтобы начать отражать реальную стоимость, и к середине года ожидается больше сделок с недвижимостью. Покупатели по-прежнему будут сосредоточены на самых качественных активах, и появятся уникальные возможности для приобретения качественных проектов, так как девелоперы будут стремиться получить деньги, чтобы снизить свою долговую нагрузку. Конечно же, рост инвестиционной активности будет зависеть от увеличения ликвидности на кредитных рынках».

Значительное снижение инвестиционной активности за последние несколько месяцев является результатом сложности в получении финансирования, ухудшающегося экономического прогноза и роста ставок капитализации. Тем не менее, в четвертом квартале было заключено 40 сделок (66 в третьем квартале), включая три сделки, стоимость каждой из которых превысила €100 млн. В 2008 году было совершено 30 сделок стоимостью выше €100 млн. Самой крупной сделкой стала продажа с последующей арендой 12 гипермаркетов Eroski в Испании за €361 млн британскому инвестиционному фонду Topland.

Германия осталась страной, где инвесторы были наиболее активны. Общий объем сделок в 2008 году составил €2,5 млрд - 20% от общего объема инвестиций в торговую недвижимость в континентальной Европе. В 2007 году доля Германии составляла 26%. Испания занимает второе место (€1,4 млрд). За ней следуют Финляндия (€1,3 млрд) и Россия (€784 млн). Международные инвестиции составили две трети от общего объема, однако значительно снизились (76%) по отношению к прошлогоднему показателю. Инвесторы стали в первую очередь приобретать активы в своих странах, где они лучше могут оценить основные экономические показатели.

«В то время как резкое повышение доходности в Великобритании может предоставить хорошие возможности для инвесторов в 2009 году, более низкие доходности в большинстве стран континентальной Европы отражают преимущества торгового сектора - спрос арендаторов на качественные торговые площади остается высоким, а объемы розничных продаж не снижаются, - продолжает Джереми Эдди. - Также, рост чистой прибыли для владельцев крупных торговых центров в континентальной Европе остается относительно стабильным. Это будет стимулировать оживление инвестиционной активности в континентальной Европе во втором полугодии, хотя общий объем сделок останется ниже уровней последних трех лет».

В 2008 году инвесторы в первую очередь рассматривали торговые центры - транзакции составили 55% от общего объема сделок. Однако складские площади для ритейла также были популярны благодаря своей устойчивости, особенно в первом полугодии. Ритейл-парки составили 20% от общего объема сделок в 2008 году, хотя в 2007 году они составили всего 9%. После вялого начала года количество сделок с супермаркетами увеличилось к концу года и составило 11% от общего объема сделок в 2008 году.

«Инвесторы все больше и больше рассматривают те активы недвижимости, которые менее подвержены влиянию рынка с точки зрения своего местоположения, арендаторов и качества, - завершил Джереми Эдди. - Мы считаем, что в 2009 году торговые центры будут рассматриваться инвесторами в первую очередь и особенно те, которые расположены в более зрелых и крупных рынках Западной Европы. Эта тенденция уже наблюдалась в 2008 году, когда доля Западной Европы в общем объеме сделок возросла до 79%».

Комментирую ситуацию в России, Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании

Jones Lang LaSalle, отметил: «Появление на российском рынке новых высококачественных торговых центров продолжает привлекать внимание инвесторов. А в существующих проектах есть возможности по оптимизации набора арендаторов и повышении доходности. Немаловажным фактором является продолжающийся приход иностранных ритейлеров, что оказывает поддержку арендным ставкам. При этом рост популярности привязки арендных ставок к обороту арендаторов повысит прозрачность рынка. Хотя в ближайшие месяцы процесс будет вялотекущим, стабилизация рынка во второй половине года оживит инвестиционную активность».