Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Володинский минимум: чем запомнилась весенняя сессия Думы 07:00, Политика Большинство соседей пятиэтажек отказались присоединяться к реновации 07:00, Политика Пушков заявил о последствиях принятия Трампом нового санкционного проекта 06:32, Политика В заблокированном прицепе в Техасе от обезвоживания погибли 9 мигрантов 05:53, Общество Минкультуры предложило взимать авторский сбор с «умных» часов 05:43, Технологии и медиа Дворкович одобрил план по стимулированию домашней возобновляемой энергии 05:22, Технологии и медиа Глава разработчика двигателей «Союза-2.1б» и «Протона» покинет свой пост 05:00, Общество После перестрелки в посольстве Израиля скончался второй иорданец 04:36, Политика Аналитики предупредили о нарушении закона ЕС при принятии «пакета Яровой» 03:54, Политика В Москве завели дело на зарегистрировавшего в квартире 16 иностранцев 03:23, Общество В Анкаре на акции протеста задержали 67 человек 03:08, Политика В Москве по «ориентировке» задержали журналиста Павла Никулина 02:21, Общество В Идлибе в результате взрыва автомобиля погибли более 30 боевиков 01:51, Политика FT узнала о желании ЕС избежать влияния новых санкций США против России 01:36, Политика При пожаре в Красноярском крае погибли пять человек 01:28, Общество В Мосуле уничтожили крупный завод ИГ по производству взрывных устройств 01:13, Политика BMW опровергло сообщения СМИ о картельном сговоре 00:59, Технологии и медиа В столице Иордании произошла перестрелка в израильском посольстве 00:41, Общество Бастрыкин поручил проверить инцидент с протащившим девочку автобусом 00:09, Общество Россия сократит расходы на продвижение внешнеполитической повестки 00:02, Экономика Без шума и пыли: чего хотят и боятся жители пятиэтажек и их соседи 00:01, Политика В Грузии националисты забросали яйцами и бутылками марш «евродемократов» 23 июл, 23:42, Политика Украина заявила о размещении Россией трех «ударных» дивизий на границе 23 июл, 23:13, Политика СК начал проверку сообщения о жестоком обращении в интернате под Брянском 23 июл, 22:35, Общество СМИ назвали причину смерти первого легального миллионера СССР 23 июл, 21:49, Общество NYT ответила на обвинения Трампа в срыве попытки уничтожить главаря ИГ 23 июл, 21:46, Политика СМИ узнали о поручении Рогозина отремонтировать «Ё-мобиль» Жириновского 23 июл, 21:20, Политика Застрявшие на трое суток в Бодруме россияне вылетели в Москву 23 июл, 20:30, Общество
Дмитрий Золин: Как заработать на коммерческой недвижимости в условиях кризиса
29 янв, 2009 13:18
0
М2 Дмитрий Золин: Как заработать на коммерческой недвижимости в условиях кризиса
Как обеспечить своему проекту успешное будущее и какие инструменты помогут девелоперу не только выжить, но и заработать в условиях кризиса, М2 рассказал управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Финансовый кризис на глазах меняет, казалось бы, еще недавно непоколебимый рынок недвижимости. Сейчас уже можно с уверенностью заявить: по итогам ушедшего 2008 года налицо снижение доходности коммерческой недвижимости и рост вакантных площадей в торговом, офисном, складском сегментах. Именно поэтому сейчас серьезно возрастает значение гибкости концепции проекта: способен ли он в целях повышения коммерческой эффективности изменяться вместе с условиями, которые диктует рынок, и что будет, если проглядеть необходимость такого вмешательства? Как обеспечить своему проекту успешное будущее и какие инструменты помогут девелоперу не только выжить, но и заработать в условиях кризиса, М2 рассказал управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

- Г-н Золин, сейчас все занялись реконцепцией проектов. Но на каких этапах, по-вашему, лучше всего вносить изменения в концепцию объекта коммерческой недвижимости?

- По идее, коррективы можно вносить на любой стадии как строительства, так и проектирования. Просто чем позже будут проводиться такие действия, тем дороже они будут стоить для девелопера. После того как проект запущен в эксплуатацию, любые мероприятия, связанные с изменением концепции, будут более затратны, а некоторые будут невозможны без полной остановки деятельности объекта (в этом случае можно говорить о реконцепции).

У каждого объекта существует жизненный цикл. Важно, чтобы собственник в момент разработки концепции понимал, что через определенное время его объект потребует реконцепции (для сохранения высокого уровня доходности), а в идеале - разрабатывал концепцию объекта с учетом последующих изменений.

- Означает ли такое вмешательство то, что начальный вариант был сырым и не соответствующим рыночным реалиям?

- Важно понимать, что не только неверная изначально концепция объекта требует пересмотра. С течением времени возрастают требования потребителей к качеству услуг, появляются новые конкуренты. Кроме того, может резко измениться рыночная конъюнктура, как это произошло на наших с вами глазах в конце 2008 года. Если раньше покупатель был вполне лоялен к объектам с недостатками, а ритейл развивался сумасшедшими темпами, компании росли, то сейчас потенциальные арендаторы предъявляют очень жесткие требования к объекту. И это касается всех сегментов недвижимости.

В том случае если изначально была разработана неверная концептуальная часть, может осуществляться реконцепция еще проектируемого или строящегося объекта. Нередко «идейные переделки» спровоцированы решением о продаже ТЦ. Причин, как можно убедиться, много, а следствие одно - объект, претерпевший концептуальные изменения, должен приносить заказчику прибыль. Ожидания клиентов во всех случаях одинаковы - повышение стоимости бизнеса.

- Нужно ли девелоперу доносить до потенциальных потребителей все детали проекта?

- Девелопер обязан озвучивать своим потенциальным арендаторам все детали проекта - это основа заключения любого подобного договора.

- Есть ли в вашей практике успешные примеры осуществления реконцепции объектов коммерческой недвижимости?

- Компанию London Consulting & Management Company не раз привлекали для проведения реконцепции объектов. Наглядным примером может выступить успешно реализованный проект сети торговых центров «Столица» в Москве. Торговый центр «Столица» на ул. Кустанайской, 6, в результате проведенных в 2006-2007 годах работ претерпел внешние и внутренние улучшения. Общая его площадь увеличилась более чем на 2 тыс. кв. м за счет появления первого этажа, на котором разместился один из «якорей» комплекса - магазин товаров для детей «Детский мир». В результате реконцепции объем валовой арендной платы вырос более чем в 2,3 раза. Капитализация объекта увеличилась с $14 млн до 42 млн. Это действительно хорошие экономические показатели.

Торговый центр «Столица» на просп. Солнцевском, 21, открылся после реконцепции в сентябре 2008 года. Доля вакантных площадей в ТЦ на момент открытия составила менее 1%. Общая площадь объекта после реконцепции - 13 500 кв. м. В процессе реконцепции были изменены внутренние планировочные решения, функциональное зонирование, создана эффективная система движения человекопотоков. Обновлен дизайн центра, установлены современные инженерные системы. Валовой доход объекта ориентировочно составит $5,9 млн в год без учета НДС.

Основными «якорными» арендаторами стали продуктовый супермаркет «Перекресток», сеть товаров для детей «Детский мир», магазин спортивных товаров «Спортмастер», фирменный магазин одежды O'stin. На первом этаже центра разместилась зона импульсных покупок, среди операторов которой можно отметить магазин сети аксессуаров Colours & Beauty, салон связи «Евросеть», аптеку «36,6», магазин федеральной сети компьютерной техники «Белый ветер» и магазин самой крупной в России сети парфюмерии и косметики «Л'Этуаль». Второй этаж отдан арендаторам торговой галереи, среди которых брендовые магазины Savage, Incanto, Be Free, Intimissimi, Zarina и др. Помимо торговой галереи в ТЦ «Столица» на втором этаже также работает кафе «Шоколадница». Рестораны японской и итальянской кухни и еще детская игровая зона находятся на третьем этаже торгового центра. Средний уровень арендной платы в ТЦ «Столица» составляет 750-1500 у.е. за 1 кв. м в год. Общий объем инвестиций в проект составил $20 млн. Предполагаемый срок окупаемости вложенных средств - 5,5 года.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости