Лента новостей
Все новости Недвижимость
Google решила брать плату за предустановку своих приложений в Европе 16 окт, 23:57, Бизнес СМИ узнали о предложении Еврокомиссии продлить переходный период Brexit 16 окт, 23:46, Политика Первого замглавы Службы внешней разведки Украины заподозрили в госизмене 16 окт, 23:22, Политика Братья Кокорины лично извинились перед потерпевшими в драке в Москве 16 окт, 23:14, Общество Работа, отношения, фигура: как перестать испытывать боль 16 окт, 23:00, Спецпроект РБК PINK Министр транспорта назвал поручение Путина стимулом быстрее строить ЦКАД 16 окт, 22:38, Общество CNN сообщил о расчленении тела саудовского журналиста после убийства 16 окт, 22:33, Политика Появилось видео с места крушения украинского Су-27 16 окт, 22:26, Общество 4 типа команд и как с ними работать: инструкция для руководителя 16 окт, 22:14, РБК и Volkswagen СМИ узнали о $200 млн пожертвований россиян на Афон за 13 лет 16 окт, 22:11, Общество В Москве водитель внедорожника сбил трех человек на переходе 16 окт, 21:56, Общество В Перми возбудили дело после замены на арт-объекте слова «счастье» 16 окт, 21:53, Общество В Чехии нескольких россиян арестовали за совершение кибератаки на МИД 16 окт, 21:47, Политика Минкультуры предложило упростить блокировку сайтов с пиратским контентом 16 окт, 21:37, Технологии и медиа Молодежная сборная России не попала на ЧЕ-2019 по футболу 16 окт, 21:33, Спорт Путин прогулялся с президентом Египта по набережной Сочи 16 окт, 21:32, Политика США ответили на данные о гибели американца при крушении Су-27 на Украине 16 окт, 21:27, Политика США ввели санкции против 20 иранских компаний и банков 16 окт, 21:25, Политика В РПЦ не исключили примирения с Константинопольским патриархатом 16 окт, 21:17, Политика Президент Армении принял отставку Пашиняна 16 окт, 21:08, Политика Чем определяется ценность мяса и его стоимость 16 окт, 21:04, РБК и Мираторг Власти призвали уволить главврача психбольницы в Магнитогорске 16 окт, 21:01, Общество Лавров пригрозил выходом России из Совета Европы 16 окт, 20:48, Политика Астронавт аварийного «Союза» Хейг поблагодарил космонавта Овчинина 16 окт, 20:38, Общество РПЦ разрешила посещать Афон в качестве туристов 16 окт, 20:27, Общество «Аэрофлот» прекратил продажу льготных билетов в Крым и на Дальний Восток 16 окт, 20:09, Общество Медведев и Волож прокатились на беспилотном автомобиле «Яндекса» 16 окт, 20:01, Технологии и медиа Тест: в команду какой хоккейной лиги вас выберут играть 16 окт, 19:59, РБК и Mastercard
Дмитрий Золин: Как заработать на коммерческой недвижимости в условиях кризиса
29 янв 2009, 13:18
0
М2 Дмитрий Золин: Как заработать на коммерческой недвижимости в условиях кризиса
Как обеспечить своему проекту успешное будущее и какие инструменты помогут девелоперу не только выжить, но и заработать в условиях кризиса, М2 рассказал управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Финансовый кризис на глазах меняет, казалось бы, еще недавно непоколебимый рынок недвижимости. Сейчас уже можно с уверенностью заявить: по итогам ушедшего 2008 года налицо снижение доходности коммерческой недвижимости и рост вакантных площадей в торговом, офисном, складском сегментах. Именно поэтому сейчас серьезно возрастает значение гибкости концепции проекта: способен ли он в целях повышения коммерческой эффективности изменяться вместе с условиями, которые диктует рынок, и что будет, если проглядеть необходимость такого вмешательства? Как обеспечить своему проекту успешное будущее и какие инструменты помогут девелоперу не только выжить, но и заработать в условиях кризиса, М2 рассказал управляющий партнер компании London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

- Г-н Золин, сейчас все занялись реконцепцией проектов. Но на каких этапах, по-вашему, лучше всего вносить изменения в концепцию объекта коммерческой недвижимости?

- По идее, коррективы можно вносить на любой стадии как строительства, так и проектирования. Просто чем позже будут проводиться такие действия, тем дороже они будут стоить для девелопера. После того как проект запущен в эксплуатацию, любые мероприятия, связанные с изменением концепции, будут более затратны, а некоторые будут невозможны без полной остановки деятельности объекта (в этом случае можно говорить о реконцепции).

У каждого объекта существует жизненный цикл. Важно, чтобы собственник в момент разработки концепции понимал, что через определенное время его объект потребует реконцепции (для сохранения высокого уровня доходности), а в идеале - разрабатывал концепцию объекта с учетом последующих изменений.

- Означает ли такое вмешательство то, что начальный вариант был сырым и не соответствующим рыночным реалиям?

- Важно понимать, что не только неверная изначально концепция объекта требует пересмотра. С течением времени возрастают требования потребителей к качеству услуг, появляются новые конкуренты. Кроме того, может резко измениться рыночная конъюнктура, как это произошло на наших с вами глазах в конце 2008 года. Если раньше покупатель был вполне лоялен к объектам с недостатками, а ритейл развивался сумасшедшими темпами, компании росли, то сейчас потенциальные арендаторы предъявляют очень жесткие требования к объекту. И это касается всех сегментов недвижимости.

В том случае если изначально была разработана неверная концептуальная часть, может осуществляться реконцепция еще проектируемого или строящегося объекта. Нередко «идейные переделки» спровоцированы решением о продаже ТЦ. Причин, как можно убедиться, много, а следствие одно - объект, претерпевший концептуальные изменения, должен приносить заказчику прибыль. Ожидания клиентов во всех случаях одинаковы - повышение стоимости бизнеса.

- Нужно ли девелоперу доносить до потенциальных потребителей все детали проекта?

- Девелопер обязан озвучивать своим потенциальным арендаторам все детали проекта - это основа заключения любого подобного договора.

- Есть ли в вашей практике успешные примеры осуществления реконцепции объектов коммерческой недвижимости?

- Компанию London Consulting & Management Company не раз привлекали для проведения реконцепции объектов. Наглядным примером может выступить успешно реализованный проект сети торговых центров «Столица» в Москве. Торговый центр «Столица» на ул. Кустанайской, 6, в результате проведенных в 2006-2007 годах работ претерпел внешние и внутренние улучшения. Общая его площадь увеличилась более чем на 2 тыс. кв. м за счет появления первого этажа, на котором разместился один из «якорей» комплекса - магазин товаров для детей «Детский мир». В результате реконцепции объем валовой арендной платы вырос более чем в 2,3 раза. Капитализация объекта увеличилась с $14 млн до 42 млн. Это действительно хорошие экономические показатели.

Торговый центр «Столица» на просп. Солнцевском, 21, открылся после реконцепции в сентябре 2008 года. Доля вакантных площадей в ТЦ на момент открытия составила менее 1%. Общая площадь объекта после реконцепции - 13 500 кв. м. В процессе реконцепции были изменены внутренние планировочные решения, функциональное зонирование, создана эффективная система движения человекопотоков. Обновлен дизайн центра, установлены современные инженерные системы. Валовой доход объекта ориентировочно составит $5,9 млн в год без учета НДС.

Основными «якорными» арендаторами стали продуктовый супермаркет «Перекресток», сеть товаров для детей «Детский мир», магазин спортивных товаров «Спортмастер», фирменный магазин одежды O'stin. На первом этаже центра разместилась зона импульсных покупок, среди операторов которой можно отметить магазин сети аксессуаров Colours & Beauty, салон связи «Евросеть», аптеку «36,6», магазин федеральной сети компьютерной техники «Белый ветер» и магазин самой крупной в России сети парфюмерии и косметики «Л'Этуаль». Второй этаж отдан арендаторам торговой галереи, среди которых брендовые магазины Savage, Incanto, Be Free, Intimissimi, Zarina и др. Помимо торговой галереи в ТЦ «Столица» на втором этаже также работает кафе «Шоколадница». Рестораны японской и итальянской кухни и еще детская игровая зона находятся на третьем этаже торгового центра. Средний уровень арендной платы в ТЦ «Столица» составляет 750-1500 у.е. за 1 кв. м в год. Общий объем инвестиций в проект составил $20 млн. Предполагаемый срок окупаемости вложенных средств - 5,5 года.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости