Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Почта России» опровергла факт несвоевременной доставки письма Дурову 12:42, Общество Собчак заявила об отсутствии намерения создавать политическую партию 12:39, Политика В Кремле назвали нападение на Фельгенгауэр «действиями безумца» 12:34, Общество Собчак назвала своей главной задачей на выборах «перевернуть это шоу» 12:32, Политика Стали известны подробности расстрела четырех бойцов Росгвардии в Чечне 12:25, Политика Порошенко упрекнул «зрадофилов» кривым «трезубом над Кремлем» 12:17, Политика В НИИ Склифосовского сообщили о приходе Фельгенгауэр в сознание 12:13, Общество Осеевский напомнил властям об использовании кибервалют преступниками 12:05, Финансы Орешкин заявил об экономии 500 млн руб. при переезде МЭР в «Москва-Сити» 12:05, Экономика S7 перевезет пассажиров с билетами от Air Berlin 12:02, Бизнес Ирина Прачева: «Приобретение элитной квартиры — эмоциональная покупка» 12:01, Интервью Полиция обыскала квартиру однокурсника напавшего на Татьяну Фельгенгауэр 11:59, Общество В Совфеде прокомментировали вывоз властями США архива консульства России 11:57, Политика Орешкин призвал не повторять ошибок в кредитовании потребителей 11:56, Экономика СМИ сообщили о современном оружии НАТО и Израиля на складе ИГ 11:52, Политика Чем «зеленые» облигации привлекают инвесторов 11:49, Партнерский материал 7 автомобилей, которые вернулись в Россию 11:48, Авто  Порошенко увидел «свет в конце тоннеля» в разрешении конфликта в Донбассе 11:45, Политика В Москве задержали станцевавшего на крыше полицейской машины 11:43, Общество Половину квартир по программе реновации продадут по рыночным ценам 11:29, Город Оргкомитет ЧМ-2018 разорвал договор с компанией семьи Блаттера 11:27, Общество Роналду и Месси проголосовали друг против друга в опросе ФИФА 11:21, Спорт Шойгу заявил о сокращении контроля ИГ в Сирии до 5% территории 11:19, Политика Националисты разгромили зал суда в Киеве 11:15, Общество «Почта России» не смогла вовремя доставить Дурову письмо из ФСБ 11:08, Технологии и медиа В аварии с маршруткой в центре Рязани пострадали 18 человек 11:08, Общество
Рынок элитной жилой недвижимости Подмосковья. Итоги 2008 года, прогноз на 2009-й (ГРАФИКИ)
05 фев, 2009 17:01
0
Рынок элитной жилой недвижимости Подмосковья. Итоги 2008 года, прогноз на 2009-й (ГРАФИКИ)
По состоянию на конец 2008 года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $6510 (снижение за год - на 6 %), бизнес-класса - $4590 (рост на 14 %) за 1 кв.м. Одним из неизбежных последствий финансового кризиса станет сокращение в 2009 году числа новых загородных проектов...
Фото: Рынок элитной жилой недвижимости Подмосковья. Итоги 2008 года, прогноз на 2009-й (ГРАФИКИ)

Продолжение. Начало здесь. 

Компания IntermarkSavills опубликовала аналитический обзор «Рынок элитной недвижимости Москвы и Подмосковья. Итоги 2008 года. Прогноз на 2009 год». Обзор подробно освещает все текущие тенденции рынка элитной недвижимости Подмосковья.

Публикуется в сокращении.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЕАЛИЗУЕМЫХ ПРОЕКТОВ

В течение 2008 года на территории Московской области первичные продажи велись более чем в 300 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов. К загородным проектам высшей ценовой категории - премиум- и бизнес-классу - можно отнести около 180 из них (в том числе 20 поселков таунхаусов). Высокобюджетные загородные комплексы суммарно включают около 23,6 тыс домовладений и занимают территорию примерно 7,3 тыс га.

Из общего числа представленных на первичном рынке высокобюджетных проектов к наиболее престижному премиум-классу можно отнести лишь менее четверти поселков (22%), остальные - к бизнес-классу. Указанная качественная структура остается практически неизменной в течение последних 2-3 лет.

В 2008 году открылись первичные продажи в 29 новых поселках премиум- и бизнес-класса. В то же время завершилась реализация в 11 высокобюджетных проектах, вышедших на рынок в прошлые годы.

В 2008 году сохранилась тенденция к укрупнению загородных проектов. В 8 новых поселках количество домовладений превышает 100. Средняя площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории, реализуемого в 2008 году, составила около 40 га, среднее количество домовладений - около 110 объектов.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по основным направлениям

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по основным направлениям

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по удаленности от МКАД

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по удаленности от МКАД

Сохранилась тенденция к росту числа организованных коттеджных поселков премиум- и бизнес-класса в зоне умеренной удаленности от МКАД (более 25 км). В 2007 году здесь располагалось около 22% проектов, в 2008 году - около 30% (более половины новых поселков, вышедших на рынок в 2008 году, находятся именно в этой зоне удаления).

В 60% загородных проектах бизнес- и премиум-класса покупателям предлагаются только традиционные для данного сегмента объекты - коттеджи (или участки с подрядами на их строительство). Вместе с тем из года в год расширяется доля проектов, включающих таунхаусы и их производные (лэйнхаусы, дуплексы и пр.). В 2008 году объекты данного формата предлагались в каждом третьем высокобюджетном загородном поселке.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по типу домовладений

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году,

Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2008 году несколько уменьшились. Это в том числе связано с нежеланием покупателей оплачивать излишние и нефункциональные площади (в т.ч. цокольные и мансардные этажи) в загородных домах. Средняя (по всем представленным на рынке проектам премиум-и бизнес-класса) площадь коттеджа составила порядка 500 кв.м (по сравнению с 560 кв.м в 2007 году), таунхауса - примерно 260 кв.м (годом ранее - 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа - 0,24 га, для таунхауса - 0,03 га.

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по качеству отделки домов

Распределение высокобюджетных поселков, представленных на рынке в 2008 году, по качеству отделки домов

Что касается средней стоимости объектов высшей ценовой категории, то для более 45 % проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) в 2008 году лежал в диапазоне от $1 до 2 млн. Самые дорогостоящие проекты, со средним бюджетом более $3 млн за объект, занимают примерно 20% от общего количества поселков.

СПРОС

Количество сделок, заключенных в IV квартале 2008 года, оказалось примерно на 60% ниже аналогичного показателя последнего квартала 2007 года.

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по направлениям, январь-декабрь 2008 года

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по направлениям, январь-декабрь 2008 года

Растущая популярность Киевского шоссе обусловлена завершающейся реконструкцией данной магистрали, а также развитием торговой и развлекательной инфраструктуры вдоль данного направления. На Рублево-Успенском (и Ильинском) шоссе в 2008 году наибольшим спросом пользовались таунхаусы (15% от общего числа сделок с объектами данного типа), что связано с выходом на рынок нескольких крупных проектов с данным форматом жилья.

В 2008 году существенно уменьшилось число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы (около 30% от общего числа, в 2007 году - более 50%). Это связано с постепенным уменьшением числа реализуемых проектов на данном удалении от столицы, а также повышенной (во многих случаях необоснованно) ценой предложения. Естественным следствием этого стал ощутимый рост спроса на загородные объекты, удаленные от Москвы более чем на 25 км (около 50% сделок), преимущества которых связаны с экологичностью и лучшими ландшафтными характеристиками территории.

Кардинально отличная ситуация со спросом на таунхаусы, традиционно располагающиеся в непосредственной близости от мегаполисов: почти 75% от всех сделок совершены в зоне до 20 км от МКАД. Интересной особенностью прошедшего года стал рост числа сделок с более удаленными таунхаусами (от 30 км и далее), доля спроса на которые в 2007 году была незначительной. Это связано с растущим предложением блокированных объектов на удалении от Москвы (преимущественно, в крупных смешаных проектах с развитой инфраструктурой).

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по бюджетам сделок, январь-декабрь 2008 года

Структура спроса (совершенных сделок) на коттеджи/таунхаусы в высокобюджетных поселках по бюджетам сделок, январь-декабрь 2008 года

С точки зрения наиболее востребованных покупателями площадей землеотводов, в структуре спроса доминируют участки площадью от 0,03 до 0,05 га для таунхаусов (порядка 80% сделок) и от 0,11 до 0,3 га - для коттеджей. Спрос на коттеджи с крупными участками (более 0,3 га) в 2008 году остался на уровне предыдущего года, около 15% всех сделок.

Предпочтения покупателей относительно оптимальных размеров домов и квартир-секций в таунхаусах имеет схожую структуру: наибольшим спросом пользуются небольшие и средние объекты. Доля сделок с большими коттеджами (от 600 кв. м) и таунхаусами (от 350 кв. м), немногим превышает 20% от общего числа.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Общее первичное предложение домовладений в строящихся организованных поселках премиум- и бизнес-класса на конец 2008 года составило порядка 8,3 тыс объектов - коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов или примерно 3,3 млн кв. м общей площади.

По объемным характеристикам на начало 2009 года фактическое предложение домовладений премиум-класса почти в 4 раза превышает ретроспективный прошлогодний спрос, для поселков бизнес-класса - примерно в 3 раза. Таким образом, существующего на текущий момент предложения даже при аналогичной 2007-2008 гг. интенсивности сделок может занять несколько лет.

Территориальная структура предложения говорит об относительной сбалансированности со структурой спроса практически по всем ключевым направлениям. Бесспорный лидер - Новорижское шоссе, вдоль которого располагается практически половина предлагаемых к продаже коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходится также на Рублево-Успенское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе.

Как и годом ранее, в 2008 году сохранился недостаток предложения коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД, т.к. выход новых проектов здесь весьма незначителен.

Отсутствие дефицита предложения во всех сегментах загородного жилья премиум- и бизнес-класса может служить подтверждением повышающейся организованности и стандартизации данного сегмента рынка.

ЦЕНЫ

По состоянию на конец года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $6510 (снижение за год - на 6 %), бизнес-класса - $4590 (рост на 14 %) за 1 кв.м.

Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от класса проекта, декабрь 2008 года

Средняя цена квадратного метра коттеджа/таунхауса в высокобюджетных поселках в зависимости от класса проекта, декабрь 2008 года

Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках премиум-класса в конце 2008 года достигала $18,4 тыс. за 1 кв. м, в поселках бизнес-класса - $14 тыс. за 1 кв. м. Более динамичное удорожание коттеджей бизнес-класса является следствием повышенного спроса на данный класс объектов, особенно в I полугодии 2008 года (в течение которого средние цены повысились на 25%), а также повышением степени готовности ключевых проектов. Большинство же поселков премиум-класса были переоценены уже на начало 2008 года, результатом чего стала отрицательная ценовая корректировка в первые месяцы кризиса.

Максимальная цена предложения таунхаусов премиум-класса в конце 2008 года достигла $8,4 тыс. за 1 кв.м, бизнес-класса - $6,7 тыс. за 1 кв. м.

Наибольший рост цен в 2008 год (на 28%) зафиксирован в поселках, сданных в эксплуатацию в 2006-2007 гг. Динамичный рост цен на домовладения в таких проектах наблюдался даже после начала кризиса, что обусловлено минимальными рисками таких объектов для покупателей и растущим спросом на них в период экономической нестабильности.

В сегменте земельных участков без строительного подряда в организованных поселках премиум- и бизнес-класса ощутимая ценовая корректировка (снижение на 15-25%) затронула только самые дорогие проекты (со стоимостью сотки от $70 тыс.). В остальных поселках на конец 2008 года сохраняются докризисные цены.

ПРОГНОЗ

«Рынок дорогой загородной недвижимости не столь динамичен, как фондовый и валютный рынки, - объясняет Ольга Винокурова, старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка IntermarkSavills. - Поэтому, ценовая коррекция в этом сегменте станет заметной лишь спустя 6-9 месяцев после начала кризиса. В первую очередь она коснется переоцененных объектов, которые представлены на рынке более года».

В сегодняшней ситуации нестабильности девелоперы попытаются сдержать падение цен, включая в пакет предложений дополнительные опции: отделку «под ключ», меблировку, ландшафтные работы, рассрочки и др. Введение дисконта станет крайней мерой.

Объем первичного предложения коттеджей и таунхаусов в 2009 году сохранится примерно на уровне декабря 2008 года. Вместе с тем, нельзя исключать возможность сокращения предложения за счет приостановления продаж в ряде новых поселков с низкой степенью готовности.

Одним из неизбежных последствий финансового кризиса станет сокращение в 2009 году числа новых загородных проектов. Существенно уменьшится и средний размер нового поселка - в условиях дефицита финансирования на рынок будут выводиться преимущественно компактные клубные поселки, либо небольшие стартовые очереди более крупных проектов.

По информации компании IntermarkSavills 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости