МИАН: Обзор рынка недвижимости в регионах

С января по сентябрь 2009 года корректировка стоимости жилья продолжилась: в регионах присутствия МИАН цены на новостройки снизились на 7-29%, вторичное жилье подешевело на 11-33% (в среднем по России падение составило -20-25%). Лидерами по снижению стали Ростов-на-Дону и Пермь - более 30% за 9 месяцев, в Челябинске, Волгограде и Новосибирске - -25-30%, Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле - -20-25%.

При этом в конце лета - начале осени в большинстве городов присутствия МИАН наметилась устойчивая тенденция уменьшения темпов снижения цен на жилье. В целом, в III квартале рынок недвижимости закрылся в «легком» минусе: снижение цен на первичном рынке составило -1,3%, на вторичном - -4,5% (или в пересчете на среднемесячные темпы - доли/единицы процента). Ценовая ситуация характеризуется разнонаправленным движением: в ряде регионов падение уже практически не наблюдается, в других - прекратилось, но частично (в зависимости от сегмента), а в некоторых - уже наметился и незначительный рост.

Хорошим стимулом для осеннего оживления рынка стало и постепенное восстановление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков возобновило кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье заемщика. Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов.

Спрос

Осенью практически во всех крупнейших городах России был отмечен всплеск количества обращений потенциальных клиентов и, если в Москве это далеко не первый экстремум за прошедший период (первый «пик» был отмечен еще в марте этого года), то в российских регионах - это максимальный показатель за последние 9 месяцев.

Если вплоть до конца лета большинство обращений имело познавательный интерес, то в сентябре, как на рынке новостроек, так и во вторичном сегменте, они начали носить более целевой характер. Этот факт был зафиксирован и в Москве, где число реальных сделок увеличилось по итогам сентября на 10-50% (в зависимости от сегмента), и в большинстве наших региональных филиалов, где осенние показатели эффективности почти в 1,5-2 раза превысили уровень лета. Особенно резкий «всплеск» спроса отмечен нашими коллегами из региональных отделений МИАН в Волгограде, Липецке, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге.

Тем не менее, уровень спроса еще далек от докризисного показателя: в Москве, например, разрыв в объемах продаж строящихся площадей составляет 3,5 раза, во вторичном сегменте - как минимум - 2 раза. Во многом объясняется это тем, что далеко не все покупатели психологически готовы приобретать жилье по ценам, которые представлены на рынке, даже, несмотря на корректировку цен. Такая тенденция отмечена в Туле, Воронеже, Рязани, Екатеринбурге, Твери и Новосибирске.

Если говорить о динамике спроса по сегментам рынка, то, безусловно, сегодня интерес к рынку новостроек гораздо ниже, чем ко вторичному жилью. В течение всего прошедшего периода ситуация практически не менялась: спрос на новое жилье оставался на низком уровне, интерес ко вторичному рынку постепенно усиливался. Основной спрос в сегменте новостроек сосредоточился на объектах высокой стадии готовности преимущественно эконом-класса, при этом, опасаясь риска незавершения строительства, покупатели практически не рассматривают строящееся жилье.

Еще одной причиной снижения спроса на новостройки является снижение качества сдаваемых объектов, которые предлагаются без отделки, что было зафиксировано в Ярославле и Набережных Челнах.

Особенностью спроса на вторичном рынке является резкое увеличение количества альтернативных сделок - до 80% в общей структуре. При этом, если в Москве все большую популярность приобретает «trade-in» так называемого прямого обмена (в ходе которых квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств - доплат и компенсаций), то в регионах - до 80% покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т.п.

Предложение
Рынок первичной недвижимости

За январь-август 2009 года в России было введено около 29,7 млн. кв. м жилья, на 1,2% выше, чем за аналогичный период 2008 года. Однако, несмотря на сохраняющиеся темпы сдачи жилых площадей, в свободной продаже в настоящее время находятся в основном только те объекты, строительство которых было начато не позднее IV квартала 2007 года.

При этом значительная часть новостроек не укладывается в запланированные сроки сдачи ГК. Строительство домов на 30-60% площадок (в зависимости от региона) - приостановлено.

В результате к концу III квартала 2009 года практически во всех регионах явно обозначилась тенденция сокращения числа новостроек на разных стадиях готовности. В условиях отсутствия собственных финансовых средств и возможности привлечения банковских кредитов подавляющее большинство застройщиков не могут осваивать площадки и реализовывать новые проекты.

Однако как в Москве, так и в регионах остаются крупные строительные компании, сумевшие «удержаться» на рынке в условиях экономической нестабильности, их объекты активно достраиваются.

Что касается структуры предлагаемого жилья, с начала текущего года постоянно увеличивается доля предложения уже введенных в эксплуатацию домов: в Московском регионе она на сегодняшний день составляет почти 35% (против 20-22% осенью прошлого года). Вместе с объектами, находящимися на завершающих стадиях строительства, этот показатель достигает уже 65%.

Ассортимент новостроек продолжает смещаться в сторону низких ценовых сегментов: за последний квартал в Москве доля объектов эконом-класса увеличилась почти на 15% и составляет около 65%. Однако в результате вымывания с рынка наиболее доступных по цене вариантов, в отдельных регионах отмечено резкое сокращение количества выставленных на продажу объектов, пользующихся массовым  спросом. Например, в Липецке - это панельные новостройки.

Рынок вторичной недвижимости

С начала 2009 года динамика объема предложения вторичного жилья как в Москве, так и на региональных рынках носила разнонаправленный характер. Однако в качестве общей тенденции по итогам трех кварталов следует отметить сокращение количества предлагаемых квартир и комнат по сравнению с предыдущими годами в среднем на 10-40% в зависимости от региона. С одной стороны, это обусловлено уходом с рынка инвесторов, значительная часть которых в условиях ценовой корректировки сняли свои объекты с продаж. С другой, многие граждане, планировавшие улучшить свои жилищные условия, в виду сокращения уровня доходов вынуждены были отложить решение квартирного вопроса на неопределенное время.

Весной в сложившихся условиях экономической нестабильности, а также вследствие заметного снижения цен на жилую недвижимость, ряд продавцов предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды, либо вообще уйти с рынка. В некоторых регионах эта ситуация обусловила снижение объема предложения от 10% (Тула, Рязань, Волгоград) до 30% (Екатеринбург, Ростов-на-Дону) по сравнению концом прошлого года. В других городах (Перми, Челябинске, Казани, Набережных Челнах, Воронеже, Санкт-Петербурге), рынок недвижимости которых подвергся меньшему влиянию финансового кризиса, объем предложения остается условно стабильным.

Осенью в ряде городов продавцы, рассчитывая на традиционное оживление рынка, с различными темпами начали выводить квартиры на продажу, возвратив объем предложения вторичного жилья на уровень середины весны. Зафиксированные показатели прироста варьируются от +5+7% в Волгограде, Воронеже, Липецке и Рязани до +15+20% - в таких мегаполисах как Екатеринбург, Санкт-Петербург и Москва. Здесь, помимо альтернативных вариантов, на рынок вернулась незначительная часть инвестиционных квартир, собственники которых вынуждены использовать средства от их реализации в пользу решения возникших финансовых затруднений.

Однако в некоторых городах ЦФО (Белгород, Тверь, Ярославль) и Приволжья собственники все еще придерживаются выжидательного поведения: количество предлагаемых готовых квартир в них по сравнению с началом отпускного периода практически не изменилось. А в отдельных регионах (Тула, Краснодар, Ростов-на-Дону, Челябинск, Новосибирск) в виду более интенсивного вымывания с рынка самых востребованных вариантов, объем предложения даже несколько сократился.

На сегодняшний день в результате существенного снижения стоимости жилья, наблюдаемого с начала кризисного периода, наиболее активное поведение демонстрируют продавцы, остро нуждающиеся в изменении жилищных условий, либо в свободных финансовых средствах, а также участники альтернативных сделок.

Прогноз

В отличие от предыдущих месяцев, в сентябре сценарий развития региональных рынков недвижимости стал более понятен. На рынке четко обозначились «пионеры» - регионы, сектор недвижимости которых уже практически полностью восстановился, и, по динамике которых уже сегодня можно строить предположения о тенденциях развития областей «второго эшелона» (т.е. рынков близких к стабилизации).

Что касается цен, то, несмотря на то, что покупатели еще будут стараться «нащупать» некоторое «ценовое дно», процент корректировки при прочих равных условиях относительно макро- и микроэкономической ситуации последних месяцев будет крайне незначителен. После этого, в регионах, где цены еще продолжают снижаться, скорее всего, наступит их стабилизация, и, как только рынок «нащупает дно», весь отложенный спрос в течение 3-5 месяцев устремится на рынок. Однако в каждом конкретном регионе продолжительность этого периода будет напрямую зависеть от процессов нивелирования последствий кризиса (изменения уровня жизни населения, баланса спроса и предложения, дефицита/переизбытка нового жилья и т.п.).

Учитывая, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой прибылью, чтобы сохранить бизнес, этот сегмент рынка начнет восстанавливаться быстрее всего. По данным наших коллег из регионов, уже сейчас в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%.

Определенный рост покажут и цены на квартиры в старом фоне с оптимальным соотношением цена-качество и с наиболее востребованными сегодня у потенциальных покупателей характеристиками (1-2х комнатные в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемых не более 20 лет, и, расположенных в районах с развитой инфраструктурой). По нашему мнению, на первом этапе эти квартиры «отыграют» в цене как минимум, то, что потеряли в первые месяцы кризиса прошлого года, т.е. около 5% (в зависимости от региона - от 1% до 12%). Продолжая увеличиваться в цене (особенно интенсивно, начиная со второй половины следующего года), общий прирост стоимости таких квартир к концу года, скорее всего, составит не менее 10%. На рост цен повлияет и общая инфляция.

Безусловно, нельзя исключать и обратную ситуацию, спровоцированную ухудшением макроэкономического состояния в стране (сокращение доходов, усугубление проблем с ипотекой и т.п.). Хотя, даже если экономика пойдет по консервативному сценарию развития (согласно МЭРТ: стагнация экономики вследствие продолжающегося сокращения инвестиционного спроса, включая государственные инвестиции, при слабом росте потребительского спроса, запасов и т.п.), рынок, скорее всего, будет сохранять видимость ценового постоянства (в официальных прайсах), на практике сопровождающего явными диспропорциями между реальной ценой сделки и ценой предложения.

Подготовлено аналитическим центром агентства недвижимости МИАН