Жилья меньше, чем денег
Строительство жилья в Москве замедлилось до черепашьих темпов. Продолжают строительство редкие счастливцы, у которых есть на это средства. Насколько хватит запасов новостроек?
По данным компании IntermarkSavills, в январе первичные продажи квартир велись в 42 строящихся жилых комплексах бизнес-класса Москвы, которые в совокупности включают около 20 тыс. квартир. Немного для столицы. К тому же проекты этого года, да и последнего полугодия 2008 года, на рынке сегодня погоды не делают, поскольку невысокая степень готовности не позволяет считать их стоящим товаром. Такие объекты просто убирают с рынка. В период снижения активности на рынке выставлять новые проекты на продажу просто невыгодно, считает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. С ней солидарна руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ группы компаний «ДОН-Строй» Екатерина Куканова: «Структура спроса изменилась, люди боятся рисковать: если раньше основные продажи приходились на объекты на начальной стадии строительства (с более низкой ценой квадратного метра), то сейчас в основном приобретается жилье в готовых или близких к готовности домах. Например, у «ДОН-Строя» наиболее активным спросом пользуются практически завершенные «Дом на Беговой», где заселяется первая очередь, «Измайловский», где первая очередь завершена, а также активно строящийся жилой комплекс «Лосиный Остров».
Новые проекты в январе на рынок жилья вообще не выходили, и сомнительно, что до конца года кто-то рискнет начать новое строительство. А готового или почти готового жилья осталось немного. Соответствующие оценки экспертов разнятся незначительно, и выглядят их данные удручающе.
В первом месяце 2009 года общий объем предложения новостроек Москвы уменьшился по сравнению с январем 2008 года на 14,3%, до 301 дома, анализируют ситуацию в компании ИНКОМ. Доля новых домов, поступивших в продажу в январе, составила лишь 1% от общего объема - три объекта. При этом в панельных новостройках квартир на продажу выставляют все меньше - в январе их было на 36% меньше, чем в начале прошлого года. Сейчас на рынке соотношение домов монолитной конструкции и панельных новостроек составляет 82 к 18%.
«В январе на первичном рынке наблюдалось резкое сокращение предложения, - замечает Наталья Бланкова. - В декабре выставлялось в продажу 317 новостроек, в январе количество адресов сократилось практически на треть (28,7%) и составило 226 адресов. При этом количество квартир в этих объектах сократилось на 38,7%».
К 15 февраля на продажу было выставлено 1906 квартир эконом-класса и 643 квартиры бизнес-класса, подсчитали в компании VSK Group.
По данным «Пересвет-Инвеста», наибольшее сокращение объектов зафиксировано в ЮВАО - на 73% (с 26 объектов до 7). Менее всего сократилось количество объектов в СВАО - на 4%. В ЦАО количество новостроек увеличилось на 16%.
Например, у «Капитал Груп» в готовых домах (готовность от 80%) бизнес-класса на продажу осталось менее 300 квартир. У компании «Сити - XXI век» в сравнении с 2008 годом количество выставленных на реализацию квартир снизилось на 35-40%. В компании КОНТИ осталось на продажу 17% квартир в жилом комплексе «Континенталь» и всего 12 квартир в «Покровском береге».
Лидеры по количеству новостроек на продажу - ЗАО, ЮЗАО и ЦАО, которые в совокупности занимают более половины рынка (51,8%, или 156 объектов). Наибольшее количество новостроек, выставленных на продажу, отмечается в районах Раменки, Обручевский и Проспект Вернадского - 22 и по 12 объектов соответственно. Третье место занял район Кожухово - 10 объектов. В Фили-Давыдкове экспонировалось 9 объектов. В Тропарево-Никулине - 8, в Кунцеве, Солнцеве, Южном Чертанове, на Соколе, в Покровском-Стрешневе. Кузьминках и Отрадном - по 7 объектов. Наименьшее количество объектов-новостроек отмечается в ЮВАО (4,3% - 13 объектов).
Надежность важнее доходности
В последние месяцы часто приходится слышать, что в продажу поступает все больше жилья, купленного с инвестиционными целями, - для дальнейшей перепродажи. Мол, квартиры дешевеют и люди торопятся сбыть их с рук, чтобы успеть получить хоть какую-то прибыль. Высказываются даже предположения, что за счет продажи таких квартир можно будет компенсировать резкое сокращение объемов строительства.
Однако, по данным компании GVA Sawyer, в начале февраля 2009 года стали все больше покупать жилье с инвестиционными целями. Причем, по мнению экспертов компании, привлекательность такого рода инвестиций объясняется не столько снижением цен на жилую недвижимость в долларовом эквиваленте, сколько неспособностью инвесторов найти альтернативные инструменты сохранения капитала. Поскольку все остальные возможности для частных инвестиций, будь то драгметаллы или ценные бумаги, сопряжены с большим риском.
В плане среднесрочных и долгосрочных инвестиций московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована, не сомневается Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН. Он считает, что даже если предположить, что до середины следующего года она будет терять в цене, то уже через два-три года, в 2010-2011 годах, цены как минимум вернутся на докризисный уровень, а позже начнут отыгрывать потерянное с темпом от 20 до 40% в год соразмерно среднегодовым темпам роста цен в посткризисные 2001-2006 годы.
«Сравнивая покупательский спрос конца 2008 года и января-февраля 2009-го, можно сказать, что его характер изменился, - высказывается Динара Лизунова, руководитель службы по связям с общественностью Capital Group. - Нестабильность валютного рынка, уменьшение количества качественных предложений и ряд других факторов привели к тому, что в 2009 году вырос процент звонков и обращений. Инвестиции в недвижимость по-прежнему не имеют альтернативы с точки зрения стабильности и ликвидности».
В периоды экономической нестабильности деньги жгут людям руки, хочется чего-то более надежного. В этой ситуации недвижимость представляет собой идеальный вариант: и деньги не пропадут, и практическая польза будет - можно самому жить, можно сдать. А разнообразные расчеты, что выгоднее: депозиты или покупка жилья - скорее из области досужих рассуждений. Немного найдется людей, которые сейчас продадут купленную про запас квартиру, чтобы положить деньги в банк ради повышения доходности своих сбережений. Не та сейчас ситуация, сберечь важнее, чем нажиться.
Большие суммы сбережений рождают большие проблемы. Держать их в валюте достаточно рискованно, курсы могут меняться непредсказуемо. Положить все в банк под высокий процент - рисковать потерять большую часть. В случае банкротства банка государство гарантирует вкладчикам возврат не более 700 тыс. руб. из одного банка. Дробить свои деньги по 700 тыс. рублей на несколько вкладов в разных банках невыгодно, они будут обесцениваться, поскольку проценты не компенсируют потерь от инфляции. Конечно, можно положить деньги в госбанк - там-то они точно не пропадут. Но вот сможет ли владелец вклада получить их в нужный момент, это вопрос. Не хочется никого пугать, но всякое может случиться - получатели компенсаций от Сбербанка за вклады до 90-х годов могут поделиться впечатлениями.
Ольга Сенаторова