Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
ГД рассмотрит запрет жильцам многоэтажек менять УК чаще одного раза в год Жилье, 07 фев, 21:06
Правительство расширило действие жилищных сертификатов для молодых ученых Жилье, 07 фев, 18:38
ВС уточнил сроки ответственности УК за нарушения при капремонте Жилье, 07 фев, 16:40
Собянин рассказал Путину о строительстве жилья в Москве Жилье, 07 фев, 15:44
Cпрос на аренду элитного жилья в Москве упал на 40% за год Жилье, 07 фев, 15:18
Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция Жилье, 07 фев, 13:49
В январе в Москве и Подмосковье резко упал спрос на новостройки Жилье, 07 фев, 13:16
«Домклик» назвал мегаполисы России с самым дешевым жильем Жилье, 07 фев, 11:55
Спрос на машино-места в новостройках Москвы снизился на 26% за год Город, 07 фев, 11:35
В «Авито» назвали города, где в январе 2023 года подешевели новостройки Жилье, 07 фев, 10:03
Аналитики оценили долю россиян, сменивших город проживания Город, 07 фев, 09:57
Правительство выделит ₽7 млрд на комфортную среду в малых городах Деньги, 06 фев, 17:17
Путин подписал закон о новом порядке приватизации госпомещений Жилье, 06 фев, 15:10
«Домклик» назвал самые популярные у покупателей жилья в Москве типы домов Жилье, 06 фев, 14:20
Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
Городская недвижимость ,  
0 

Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.
Фото: Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости.
Фото: Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Для обозначения этого понятия также используются термины «гарантийный депозит», «обеспечительный платеж» и др., однако при этом их суть сводится к следующему: арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную одной арендной плате/плате за найм за определенный период) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу и/или исполнения обязательств по оплате аренды/найма и/или иных принятых на себя обязательств по договору.

Однако, несмотря на столь широкое применение данного инструмента, действующее законодательство не содержит такого понятия, как «страховой депозит» (для удобства понимания здесь и далее будем употреблять именно такой термин из всего ряда вышеупомянутых синонимов), что на практике зачастую приводит к серьезным спорам. Такие споры можно условно разбить на две группы:

1. Споры о правомерности использования страхового депозита для:
а) обеспечения обязательств по уплате арендной платы/платы за найм;
б) обеспечения обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу;
в) компенсации за досрочное расторжение договора аренды/найма;
г) иных целей, предусмотренных или не предусмотренных договором аренды/найма.

2. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита:
а) налог на добавленную стоимость;
б) налог на доходы физических лиц;
в) иные налоги.

По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно «изобрести» такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита «с завидным постоянством» вызывает ожесточенные споры. И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор/наниматель приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба. Однако данная точка зрения представляется ошибочной.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм,  обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.

Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.

Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной, является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является  доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.

При сдаче квартиры в аренду/найм юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды/найма и иных материалов дела.

В заключение хотелось бы обратиться ко всем заинтересованным лицам. Помните: отнесение регламентации вопросов, связанных со страховым депозитом на «откуп» сторонам договора с одной стороны, предоставляет им относительную свободу в установлении условий использования страхового депозита, с другой - создает дополнительные сложности, так как в отсутствие специального правового регулирования применение общих норм гражданского права для неспециалистов может быть крайне затруднительно. Поэтому разработку соответствующих условий (и тем более, решение уже возникшего спора) лучше всего поручить квалифицированным юристам.

Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavillsАлла Лягина,
директор юридического департамента
комапнии IntermarkSavills


Читайте также

М2: Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии
М2: Регистрация собственности на новостройку: информационная справка

Главное Лента