Лента новостей
Все новости Недвижимость
Горячую линию сервиса мусорной реформы отключили за неуплату 20:03, Общество «Спартак» останется на карантине до мая 19:58, Спорт Второй регион России ограничил продажу алкоголя на время самоизоляции 19:55, Общество Майнеры капитулируют после халвинга биткоина 19:52, Крипто Джим Роджерс спрогнозировал окончание кризиса не ранее 2021 года 19:34, Quote СМИ узнали о планах ФИФА создать кредитный фонд для клубов 19:32, Спорт В Петербурге ограничили работу метро и другого транспорта 19:31, Общество Жена назвала дату похорон драматурга Зорина 19:25, Общество Адвокат заявил о снятии заочного ареста с бывшего топ-менеджера «Адамаса» 19:18, Бизнес В мэрии сообщили о состоянии здоровья Собянина 19:17, Общество Аналитики выяснили реакцию разных поколений москвичей на самоизоляцию 19:15, Технологии и медиа Минюст приготовился к дистанционной регистрации смертей и рождений 19:15, Общество Власти Москвы объяснили принцип работы ветклиник в период самоизоляции 19:13, Общество Главврач НИИ Склифосовского объяснил резкий рост заболеваемости COVID-19 19:08, Общество 82% держателей Ethereum терпят убытки. Почему может стать еще хуже 19:07, Крипто Что случилось за день. Главные новости РБК 19:00, Общество Нефть, это фиаско. Дневник трейдера #16 19:00, Крипто «Люди сплотились». Русскоязычные туристы — об изоляции в Индии 18:58, Стиль «Зенит» представил сборную из латиноамериканских игроков команды 18:53, Спорт СМИ узнали о решении «Победы» не платить за лизинг самолетов 18:50, Общество Песков сообщил о подаче Путиным декларации о доходах за 2019 год 18:42, Политика Российских призывников отправят к местам службы не раньше 20 мая 18:38, Общество Патриарх совершит объезд вокруг Москвы с чудотворной иконой «Умиление» 18:25, Общество ЗАГС Москвы сообщил о переносе 20% бракосочетаний 18:23, Общество Слушания CAS по делу РУСАДА назначили на июль 18:21, Спорт Российская нефть подешевела до $13 за баррель 18:09, Бизнес Кейс Райффайзенбанка: как научить чат-бота решать вопросы клиентов 18:04, PRO Паузу в бундеслиге продлили до конца апреля 17:49, Спорт
Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
0
Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.
Фото: Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Для обозначения этого понятия также используются термины «гарантийный депозит», «обеспечительный платеж» и др., однако при этом их суть сводится к следующему: арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную одной арендной плате/плате за найм за определенный период) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу и/или исполнения обязательств по оплате аренды/найма и/или иных принятых на себя обязательств по договору.

Однако, несмотря на столь широкое применение данного инструмента, действующее законодательство не содержит такого понятия, как «страховой депозит» (для удобства понимания здесь и далее будем употреблять именно такой термин из всего ряда вышеупомянутых синонимов), что на практике зачастую приводит к серьезным спорам. Такие споры можно условно разбить на две группы:

1. Споры о правомерности использования страхового депозита для:
а) обеспечения обязательств по уплате арендной платы/платы за найм;
б) обеспечения обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу;
в) компенсации за досрочное расторжение договора аренды/найма;
г) иных целей, предусмотренных или не предусмотренных договором аренды/найма.

2. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита:
а) налог на добавленную стоимость;
б) налог на доходы физических лиц;
в) иные налоги.

По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно «изобрести» такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита «с завидным постоянством» вызывает ожесточенные споры. И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор/наниматель приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба. Однако данная точка зрения представляется ошибочной.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм,  обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.

Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.

Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной, является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является  доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.

При сдаче квартиры в аренду/найм юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды/найма и иных материалов дела.

В заключение хотелось бы обратиться ко всем заинтересованным лицам. Помните: отнесение регламентации вопросов, связанных со страховым депозитом на «откуп» сторонам договора с одной стороны, предоставляет им относительную свободу в установлении условий использования страхового депозита, с другой - создает дополнительные сложности, так как в отсутствие специального правового регулирования применение общих норм гражданского права для неспециалистов может быть крайне затруднительно. Поэтому разработку соответствующих условий (и тем более, решение уже возникшего спора) лучше всего поручить квалифицированным юристам.

Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavillsАлла Лягина,
директор юридического департамента
комапнии IntermarkSavills


Читайте также

М2: Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии
М2: Регистрация собственности на новостройку: информационная справка