Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Посольство России ответило на обвинения в «военных действиях» против США 05:16, Политика СМИ назвали дату первого за 200 лет отречения императора Японии 05:08, Политика СКР возбудил дело против сбившего в Подмосковье ребенка полицейского 04:47, Общество «Роснефть» объявила о начале нового проекта в Иракском Курдистане 04:34, Бизнес Путину на фестивале молодежи подарили значки Мозамбика и Сербии 04:09, Политика «Роснефтефлот» сделал крупнейший заказ на постройку арктических танкеров 03:37, Бизнес Причиной гибели пяти человек в Харькове назвали уличные гонки 03:14, Общество Тарантино признался в знании «из первых рук» о похождениях Вайнштейна 02:28, Общество Автора статей о «панамских документах» убили с помощью бомбы в машине 02:24, Общество СКР возбудил уголовное дело после хищения средств у Владимира Этуша 01:46, Общество СМИ сообщили о сбоях в работе аэропорта Пулково 01:19, Общество Вступил в силу регламент ГИБДД с разрешением остановки машин вне постов 01:02, Общество В Домодедово таксист сбил полицейского при попытке проверить документы 00:58, Общество Кадыров рассказал о спасенных из горячих точек в Сирии россиянах 00:38, Политика Остановят вне постов: что разрешили делать сотрудникам ГИБДД 00:32, Общество Буш завуалированно покритиковал Трампа и не назвал его имени 00:21, Политика Постпред США в ООН обвинила Россию в «военных действиях» против Америки 00:12, Политика «Локомотив» сыграл вничью в выездном матче Лиги Европы 00:02, Спорт Неожиданное SPO: зачем Авдееву привлекать средства в МКБ 00:01, Финансы Зарубежное кредитование России достигло максимума с досанкционных времен 00:01, Экономика Больше половины россиян отказались доверять рекламе 00:01, Технологии и медиа Власти объединят в борьбе за молодежь бизнес, церковь и общество 00:00, Политика Сторонники Саакашвили решили продолжить протесты у Верховной рады 19 окт, 23:41, Политика Путин рассказал о перспективе появления женщины-президента в России 19 окт, 23:16, Политика Почему решение Верховного суда по Apple Watch удешевит другие гаджеты 19 окт, 22:45, Финансы Глава Роскино рассказала о домогательствах со стороны Вайнштейна 19 окт, 22:39, Общество Лига Европы по футболу. «Шериф» — «Локомотив». Онлайн 19 окт, 22:05, Спорт «Зенит» одержал третью победу подряд в Лиге Европы 19 окт, 21:54, Спорт
Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
14 мая, 2009 13:24
0
Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.
Фото: Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. О юридических особенностях гарантийных депозитов или обеспечительных платежах при найме жилья рассказывает директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина.

Практика использования страхового депозита получила достаточно широкое распространение на современном рынке аренды недвижимости. Для обозначения этого понятия также используются термины «гарантийный депозит», «обеспечительный платеж» и др., однако при этом их суть сводится к следующему: арендатор/наниматель зачисляет на счет арендодателя/наймодателя некую сумму (как правило, равную одной арендной плате/плате за найм за определенный период) в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу и/или исполнения обязательств по оплате аренды/найма и/или иных принятых на себя обязательств по договору.

Однако, несмотря на столь широкое применение данного инструмента, действующее законодательство не содержит такого понятия, как «страховой депозит» (для удобства понимания здесь и далее будем употреблять именно такой термин из всего ряда вышеупомянутых синонимов), что на практике зачастую приводит к серьезным спорам. Такие споры можно условно разбить на две группы:

1. Споры о правомерности использования страхового депозита для:
а) обеспечения обязательств по уплате арендной платы/платы за найм;
б) обеспечения обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу;
в) компенсации за досрочное расторжение договора аренды/найма;
г) иных целей, предусмотренных или не предусмотренных договором аренды/найма.

2. Споры о правомерности налогообложения страхового депозита:
а) налог на добавленную стоимость;
б) налог на доходы физических лиц;
в) иные налоги.

По своей природе страховой депозит является договорным способом обеспечения исполнения обязательств, установленным п.1 ст.329 ГК РФ. Согласно указанной норме исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из этого следует что, стороны договора аренды/найма вправе самостоятельно «изобрести» такой способ обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Казалось бы, такая свобода сторон в определении условий использования страхового депозита должна способствовать созданию соответствующего отлаженного механизма. Но в действительности судьба страхового депозита «с завидным постоянством» вызывает ожесточенные споры. И чаще всего это происходит при досрочном расторжении договора аренды/найма: оспаривается правомерность удержания депозита собственником помещения. При этом зачастую арендатор/наниматель приводит довод о том, что страховой депозит не может быть использован для обеспечения возмещения ущерба. Однако данная точка зрения представляется ошибочной.

В соответствии с п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Из вышеизложенного следует, что стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы/платы за найм,  обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит.

Что касается зачета страхового депозита в качестве платы за последний месяц, то здесь необходимо различать предоплату за последний период аренды/найма и договорный непосредственно страховой депозит. Смешение данных понятий на практике влечет за собой неправильное применение норм права при обосновании своей позиции и не позволяет эффективно защищать свои интересы в такого рода спорах.

Налоговый аспект рассматриваемого вопроса вызывает определенные противоречия чаще всего в части обложения данной суммы НДФЛ, если собственником сдаваемого в аренду/найм имущества является физическое лицо. На наш взгляд, наиболее предпочтительной, является та точка зрения, согласно которой страховой депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как он не является  доходом по смыслу ст.208, 209 НК РФ.

При сдаче квартиры в аренду/найм юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем возникает также вопрос: уплачивать ли НДС с суммы страхового депозита? В данном случае стоит учитывать, что единая практика по данной проблеме в настоящее время отсутствует, поэтому при разрешении каждой конкретной ситуации следует исходить из содержания соответствующего договора аренды/найма и иных материалов дела.

В заключение хотелось бы обратиться ко всем заинтересованным лицам. Помните: отнесение регламентации вопросов, связанных со страховым депозитом на «откуп» сторонам договора с одной стороны, предоставляет им относительную свободу в установлении условий использования страхового депозита, с другой - создает дополнительные сложности, так как в отсутствие специального правового регулирования применение общих норм гражданского права для неспециалистов может быть крайне затруднительно. Поэтому разработку соответствующих условий (и тем более, решение уже возникшего спора) лучше всего поручить квалифицированным юристам.

Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavillsАлла Лягина,
директор юридического департамента
комапнии IntermarkSavills


Читайте также

М2: Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии
М2: Регистрация собственности на новостройку: информационная справка 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости