Риск затоваривания: в Москве введут рекордный объем офисов с 2014 года
По итогам 2026 года в Москве ожидается рекордный объем ввода офисов — около 1 млн кв. м. Это максимальный показатель с 2014 года. Об этом на конференции «Старт бизнес-сезона 2026: рынок коммерческой недвижимости» сообщила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Основными трендами на рынке офисной недвижимости столицы Белова назвала высокую девелоперскую активность и ослабевающий спрос по покупке и аренде помещений. По оценкам IBC Real Estate, в этом году объем нового строительства бизнес-центров в Москве к началу сентября уже составил 706 тыс. кв. м. Это в шесть раз больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Общий объем офисного рынка Москвы составил 22,5 млн кв. м. При этом спрос на офисы за этот же период составил 624 тыс. кв. м, что на 21% меньше аналогичного периода прошлого года. «У нас объем нового строительства больше, чем объем спроса, и такую картину мы видим впервые за 12 лет. В последний раз такое было в 2014 году», — отметила Екатерина Белова.
Блоки и нарезка
На фоне действия городских программ стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ) проекты, реализуемые на продажу блоками и этажами, стали основным драйвером роста объемов строительства офисов в Москве. По оценкам IBC Real Estate, доля продаж блоками и этажами в структуре нового строительства 2026–2030 годов составляет 64%. Для сравнения доля продаж блоками и этажами в структуре нового строительства 2021–2025 годов была на уровне 16%.
Риск затоваривания
По итогам года консультанты ожидают снижение спроса на офисы в Москве почти на треть, до 1 млн кв. м. При этом новое строительство продолжит нарастать. На этом фоне усиливаются риски затоваривания на офисном рынке Москвы. «Мы почти 5 млн кв. м новых офисов в ближайшие три года увидим и до 2032 года целых 6,5 млн кв. м — какая-то космическая цифра. Уже сейчас мы можем говорить про риск так называемого затоваривания», — сказала Белова.
По ее словам, продажи у многих компаний слабые, особенно тяжелая ситуация в проектах в сложных локациях — за МКАД и на удалении от метро 20 минут и больше. При этом старты продаж продолжаются, в этом году было 11 новых стартов. «Почти каждый день мы получаем запросы от девелоперов — почему не продается и как ситуацию поменять. По некоторым проектам мы рекомендуем не начинать, если тяжелая локация», — рассказала эксперт. Некоторые застройщики готовы продавать офисы по себестоимости, а зарабатывать на жилье. Но не везде возможно выйти даже в ноль, уточнила консультант.
Скрытая вакансия
На фоне слабого спроса вакансия на рынке офисной недвижимости Москвы по итогам восьми месяцев 2026 года выросла на 3,2 п. п., до 8% или 1,8 млн кв. м. Самый высокий показатель в офисах класса А — 10,8%, самый низкий в классе В — 7%. Такую расстановку эксперты объясняют оптимизацией расходов компаний. При этом реальная вакансия на офисном рынке еще выше, отметила Екатерина Белова, пояснив, что показатель 8% характеризует академическую вакансию, которая учитывает свободные помещения на определенную дату расчета. Если помещение свободно сегодня, оно попадает в выборку, если оно освобождается завтра — нет.
«Но рынок работает не так, когда арендатор выходит на рынок, он смотрит офис, который может освободиться завтра и даже в 2027 году. Поэтому мы подсчитали вакансию не академическую, а реальную. Она учитывает новое строительство до конца 2027 года, субаренду и все помещения, которые сегодня не свободны, но до конца 2027 года освободятся. У нас к этой цифре добавился еще 1 млн кв. м, и реальная вакансия стала 2,8 млн кв. м. И мы выходим на реальную вакансию 11,7%», — пояснила представитель IBC Real Estate.
Что касается стоимости аренды, то запрашиваемые ставки почти не снижаются. «Но реальный дисконт, который мы видим в сделках, может достигать 30%», — добавила эксперт, уточнив, что особенно сильно просели в цене сервисные офисы.
Высокий рост девелоперской активности в офисном сегменте фиксировали и другие консультанты. По данным CMWP, по итогам первого полугодия 2026 года ввод офисов классов Prime, A, B в Москве побил рекорд 2009 года и резко превысил результаты аналогичного периода 2025 года, составив 658 тыс. кв. м. Драйверами роста сдачи офисов в Москве стали ввод штаб-квартир, городская программа стимулирования создания мест приложения труда, а также перенос сроков по ранее заявленным к вводу объектам.
