Лента новостей
Все новости Недвижимость
Володин назвал сообщения о роспуске Госдумы иностранным вмешательством 13:31, Политика Краснов выступил против расширения полномочий Генпрокуратуры 13:28, Политика Для вдохновения: какие подкасты и влоги поддержат творческие начинания 13:27, Pink Granta, Nexia, Duster, Rio: рейтинг самых дешевых машин России 13:14, Авто  Ключи к доверию: как работает принцип Proof of Key 13:11, Крипто В ДТП с грузовиком и скорой помощью в Марий Эл погибли три человека 13:10, Общество Рабочая группа по изменению Конституции пригласит к обсуждениям Памфилову 13:08, Политика Вице-премьер Акимов не войдет в правительство Мишустина 13:05, Политика Как повысить лояльность к бренду с помощью городского фестиваля 13:02, PRO Почему Хоакин Феникс приехал в смокинге на скотобойню 13:00, Стиль «Нефтехимик» расторг контракт с капитаном команды после ДТП 12:59, Спорт В Москве и Петербурге эвакуировали суды из-за сообщений о минировании 12:50, Общество Как работают телемагазины и что продают 12:38, Стиль Клишас исключил стремление к изоляции России при изменении Конституции 12:36, Политика Зерно и инновации: главное в сельском хозяйстве 12:35, PRO Bitcoin SV подорожал на 18% за сутки: в чем причина такого роста 12:34, Крипто Кремль увидел отличие сути встречи Путина с Джонсоном от сообщения о ней 12:28, Политика В Китае произошла вспышка нового коронавируса. Фоторепортаж 12:24, Фотогалерея  Калужский сенатор досрочно уйдет из Совфеда на «серьезную должность» 12:19, Политика Кремль ответил на сообщения о предложенной Медведевым реформе 12:17, Политика Москва согласовала проект нового здания Хорошевского суда 12:16, Дизайн Акции ВТБ выросли на 3% после слов Костина о дивидендах за 2019 год 12:13, Quote СМИ узнали о предстоящей потере Силуановым статуса первого вице-премьера 12:11, Политика СМИ узнали об уходе из «Спартака» отыгравшего 10 лет за клуб Ананидзе 12:06, Спорт Классический синий: как знаменитости носят главный цвет года 12:01, Pink В Ивановской области перевернулся микроавтобус со школьниками 12:00, Общество
Как составить договор аренды — советы юриста
0
Как составить договор аренды — советы юриста
В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающий при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам. Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина рассказывает о юридических особенностях подобных сделок с недвижимостью.
Фото: Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина

В настоящее время существует определенный круг проблем, возникающий при заключении договоров аренды/найма жилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам. Директор юридического департамента IntermarkSavills Алла Лягина рассказывает о юридических особенностях подобных сделок с недвижимостью.

Большинство из подобных проблем связаны непосредственно с механизмом заключения таких договоров (что имеет одинаковое значение для собственников помещения и арендатора/нанимателя), а также с исчислением налога на доходы физических лиц от сдачи данного помещения в аренду/найм (что более важно для собственников).

Так, потенциальному арендатору/нанимателю, который намерен заключить договор аренды/найма с двумя и более собственниками жилого помещения, следует обратить внимание на следующее:

1. договор считается заключенным с уполномоченным лицом, если со стороны арендодателя/наймодателя он подписан всеми собственниками (или их представителями) - в случае долевой собственности;

2. если титульный собственник один, но жилое помещение находится в совместной собственности супругов и было приобретено в период брака (за исключением имущества, полученного одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам), то в соответствии со ст.34-36 СК РФ необходимо удостовериться в согласии другого супруга на сделку (п.3 ст.35 СК РФ). Исключение составляет тот случай, когда между супругами заключен брачный договор, изменяющий режим совместной собственности супругов на имущество приобретенное ими в период брака.

Еще один ряд вопросов связан с распределением доходов от сдачи в аренду/найм жилого помещения, находящегося в общей собственности, то здесь необходимо учитывать несколько определенных отличий между общей совместной и общей долевой собственностью.

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст.248 ГК РФ).

Следовательно, по умолчанию (если иное не установлено соглашением сторон), каждый из долевых собственников имеет право на получение дохода от сдачи жилого помещения в аренду/найм пропорционально своей доле и несет обязанности по уплате налога с этих сумм по своей налоговой ставке.

Доходы же от имущества, находящегося в совместной собственности (и соответственно, уплата налогов) распределяются между участниками по взаимному соглашению. Например, супруги вправе устанавливать подобное распределение в брачном договоре (ст.42 СК РФ).

При этом, исходя из смысла ст. 19,23,29,44,45 НК РФ, налоговые права и обязанности являются неотчуждаемыми и не могут быть переданы третьим лицам. Следовательно, любые соглашения, направленные на незаконное уменьшение налогового бремени одного из собственников, являются ничтожными.

Однако следует обратить внимание, что в настоящее время отсутствует единая судебная практика в отношении  распределения доходов от недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности и сдаваемого в аренду/найм. Более того, по данному вопросу не сложилось также единого мнения среди налоговиков, хотя арендодателем/наймодателем по каждому четвертому договору аренды/найма выступает несколько собственников. Поэтому перед заключением подобных договоров рекомендуется проконсультироваться со специалистами - юристами, чтобы избежать в дальнейшем споров и недоразумений (в особенности, с налоговыми органами).

Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills

Читайте также
М2: Страховой депозит на рынке аренды/найма жилья. Советы юриста
М2: Досрочное расторжение договор аренды и найма жилья: юридические комментарии
М2: Регистрация собственности на новостройку: информационная справка