Каковы причины недоступности ипотеки
Говорить о том, что ушедший год был очень сложным для ипотечного рынка нашей страны, - это просто констатировать очевидное. То, что финансовая ситуация этой отрасли будет тяжелой на всем протяжении 2009-го, было понятно еще в конце 2008 года, однако сейчас можно представить результаты в цифрах статистических данных.
Согласно анализу Юлии Купко, генерального директора компании «Кредитмарт», наименьшее количество ипотечных сделок в месяц традиционно приходится на начало года, а наибольшее - на его конец. И если посмотреть на ушедший год, то очевидно, что он не стал исключением из этой тенденции. Так, по данным ЦБ, в январе 2009 было предоставлено 5018 ипотечных кредитов на общую сумму 6,6 млрд рублей, что существенно ниже аналогичного периода 2008 года.
В 2009 году объем ипотечного рынка сократился в пять раз по сравнению с предыдущим годом. И эту статистику нужно учитывать, размышляя о возможностях ближайших полугодий. «Самый низкий объем выданных ипотечных кредитов приходится на январь 2009 года: их количество было ниже количества кредитов, выданных в то же время в 2008 году, на 80-83%, - подтверждает указанные тенденции Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». - В течение 2009 года было отмечено постепенное увеличение количества ежемесячно выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов».
Если с января по июнь ежемесячный объем кредитов в Московском регионе составлял 400-850 кредитов в месяц, то уже с июля по октябрь - 900-1400 кредитов в месяц. За период с января по октябрь 2009 года, по данным ЦБ, в Российской Федерации было выдано 92 134 ипотечных кредита, в том числе в Москве 6076, в Московской области - 2383 кредита. Но нужно учесть, что количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Московском регионе в конце 2009 года, ниже объема того же периода 2008 года на 70%.
Отдельного внимания заслуживают усилия, предпринятые в прошедшем году Банком России совместно с правительством, по стабилизации ситуации на жилищном рынке. Пожалуй, 2009 год может стать образцово-показательным в этом плане за десятилетие, а то и за весь постсоветский период в нашей стране. В результате проведения Банком России антикризисных мер, направленных на поддержку банков и стимулирование спроса (путем многократного понижения ставки рефинансирования в течение года), в IV квартале 2009 были отмечены положительные изменения в программах ипотечного кредитования физических лиц.
Наименьшая сумма собственных средств заемщиков, требуемая банками, понизилась с 30-40% до 20% от цены закладываемой квартиры. Некоторые банки сократили ставки кредитования по различным ипотечным программам. Например, по данным об ипотечных программах банков - партнеров компании МИЭЛЬ, в IV квартале 2009 года средняя ставка по ипотечному кредиту на вторичном рынке понизилась в рублях до 16,6% годовых (на 0,7 п.п. ниже уровня III квартала 2009), в долларах и евро - до 12,1% годовых (на 0,7 п.п. ниже уровня III квартала 2009 года). Снижение ставок ипотечного кредитования наблюдалось начиная с III квартала 2009 года. Как сообщает Владислав Луцков, самый высокий уровень ставок наблюдался в I и II кварталах 2009 года (в среднем по банкам - партнерам компании 18,3% - в рублях, 14,3% - в долларах и евро), в течение II полугодия 2009 года снижение составило 1,7-2,2 п.п.
Ключевым фактором, повлиявшим на резкое снижение общего объема сделок, явился радикальный пересмотр банками отношения к потенциальным ипотечным заемщикам. И результаты этого изменения рынок жилья в России будет испытывать на себе еще очень долго. Как рассказала Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити - XXI век», новые ипотечные условия существенно изменили профиль заемщика - с рынка почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25-30 тысяч рублей в месяц.
Стало очевидно, что клиент без первоначального взноса, высокого соотношения параметров «платеж/доход» на ипотеку теперь рассчитывать не может - минимальный первоначальный взнос собственных средств при покупке квартиры в новостройке составляет 30%. Однако сокращение предложения привело к стимуляции спроса в категории клиентов с более высоким доходом. На смену заемщикам в возрасте 20-30 лет с доходом $1000 пришли более надежные в финансовом отношении клиенты, зарабатывающие более $3000, готовые отдавать ипотеку не за 20 лет, а за 5-10 лет. То есть даже в сегодняшних сложных условиях ипотека находит своего клиента.
Тем не менее ушедший год по всем показателям нужно отнести, скорее, к «застывшему» сезону, даже несмотря на традиционно высокий отложенный спрос на жилье в нашей стране. «В течение 2009 года ипотека была фактически мертва, - утверждает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». - Почти во всех банках условия получения ипотечного кредита (процентные ставки, первоначальный взнос, требования к заемщикам, аккредитация строящихся объектов и т.п.) можно было назвать заградительными, ведь по факту даже при кредите на 10 лет переплата увеличивала стоимость квартиры в 2-3 раза».
К одной из основных причин недоступности ипотеки эксперт относит «неопределенность перспективы», необходимой для планирования столь дорогих и долгосрочных кредитов. В высокие процентные ставки банки в течение ушедшего года закладывали и невозможность прогнозирования финансово-экономического кризиса, и риск банкротства заемщика, и собственные риски потери ликвидности - причем все это закладывалось с запасом на худшие времена. В итоге на фоне дешевеющей недвижимости комбинация «банковский вклад плюс съемная квартира» стала более выгодной, чем ипотека на кабальных условиях. Одновременно с этим снизились и доходы значительной части потенциальных заемщиков.
Единственным утешением во всей этой картине может служить тот факт, что дно кризиса, по мнению ряда экспертов, рынок жилья в России, очевидно, миновал. Так что ожидать пусть и медленного, но постепенного оздоровления обстановки в наступившем 2010 году у нас есть полное право.
Наталия Трушина (РБК.Кредит)