Коттеджные поселки с оптимальной инфраструктурой

В загородных поселках для постоянного проживания инфраструктура должна обеспечивать комфортный и полноценный уровень жизни. Еще недавно застройщики старались максимально насытить поселки всевозможными сервисами. Теперь подход изменился: большинство девелоперов уверены, что более целесообразно выносить инфраструктурные элементы за пределы жилой зоны. Поселки отбирались не по количеству инфраструктурных объектов, а по их оптимальному соотношению с количеством домовладений. Оценивалась исключительно бытовая инфраструктура: при отборе не имели значения такие факторы, как местоположение, формат и уровень поселка, количество домов, их стоимость.

Победителями были названы поселки, располагающиеся как на престижных Новой Риге и Рублевке, так и на не слишком популярных - Симферопольском и Горьковском направлениях. Но при этом практически все они предназначены для постоянного проживания и расположены не далее 45 км от МКАД.

Сервисы на вырост

Как разобраться, какие объекты инфраструктуры целесообразно размещать в конкретном поселке? Когда мы говорим об оптимальном наборе, то имеем в виду, что нужны те сервисы, которые удовлетворяют повседневные потребности жителей, соответствуют их доходам и назначению поселка, но при этом нет «лишних» объектов, которыми почти никто не пользуется.

По наблюдениям специалистов компании «Усадьба», наличие школы и детского сада повышает потребительскую привлекательность проекта загородного жилья. Предпочтительным является наличие детсада на территории поселка, а школы - в пешеходной доступности. Но присутствие этих учреждений вблизи места проживания не имеет такого значения, как качество и уровень образования, предлагаемые операторами данных учреждений. Поэтому уже на стадии проектирования имеет значение, привлечен ли конкретный оператор.

Кроме того, существенно отличается инфраструктура поселков, предназначенных для постоянного проживания, и «дальних дач». В первом случае упор делается на социально-бытовую инфраструктуру, во втором - на спортивно-развлекательную. Согласитесь, строить школу или медицинский центр в сезонном поселке, мягко говоря, нецелесообразно.

Существуют основные принципы организации инфраструктуры в коттеджных поселках. Во-первых, объем сервисных предприятий, проектируемых в загородном жилом комплексе, зависит от его масштабов и развитости района в целом. «Например, богатая инфраструктура «ближней Рублевки» позволяет девелоперам отказываться от внутренней инфраструктуры вообще или ограничиваться минимальным набором, - комментирует директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. - В то же время масштаб проектов, предполагающих постоянное проживание свыше 3 тыс. человек, обязывает в любом случае создавать окружение, необходимое для полноценной жизни». В этом случае большая территория позволит выделить участки для размещения инфраструктурных объектов, а многочисленные жители обеспечат спрос на различные услуги, позволяя предприятиям успешно функционировать.

Еще одно базовое правило: инфраструктура поселка должна соответствовать его классу. И если в эконом-классе допустимо «закрыть» отсутствие некоторых объектов инфраструктурой близлежащих населенных пунктов, то в поселках бизнес - и премиум-классов соответствующие сервисы по возможности должны представлять марки известных, высоко оцениваемых потребителями операторов.

Специалисты компании Blackwood выделяют четыре типа инфраструктуры поселков:

- минимальная (охрана, гостевой паркинг и детская площадка);

- необходимая (к минимальному набору добавляются эксплуатационная служба, спортивные площадки и магазин);

- развитая (необходимая плюс спортивный комплекс, бассейн, ресторан, аптека и медпункт);

- высокоразвитая (наличие таких дополнительных объектов, как пляж, поле для гольфа, причалы и эллинги для яхт, детский сад и др.).

«Покупатели в основном предпочитают объекты с развитой инфраструктурой, - отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Можно сказать, что это вещь больше психологическая, выгодно отличающая один проект от другого». Во всех ценовых сегментах свои требования к уровню инфраструктуры. Покупателям эконом-класса достаточно необходимого минимума, при выборе поселка бизнес-класса клиенты более требовательны. Покупатель недвижимости премиум-класса самый привередливый - его интересует высокоразвитая инфраструктура. «Если в районе поселка есть заведения соответствующего класса, то нет необходимости дублировать их в поселке, - уверена Мария Литинецкая. - И часто покупатель оценивает не внутрипоселковую инфраструктуру, а ее уровень рядом с поселком».

Рентабельность инфраструктуры зависит от ее типа. Большинство застройщиков стараются создать объекты, которыми могли бы пользоваться не только жители поселка. Внешние коммерческие объекты, ориентированные на всех желающих, - более стабильный и доходный бизнес: они имеют более широкую клиентскую базу. Но строительство внешней инфраструктуры несет некоторые коммерческие риски, которые связаны с объемом спроса и конкуренцией в районе.

По мнению Ивана Шулькова, проектирование инфраструктуры в качестве внутренней, предназначенной только для жителей поселка, экономически невыгодно. «Жители загородных комплексов не готовы оплачивать функционирование тех объектов, которыми они не пользуются или пользуются редко, - отмечает эксперт, - а существование инфраструктуры как отдельного бизнеса реально при условии наличия высокого спроса, не ограниченного только числом жителей поселка. Примеров действующей инфраструктуры не так уж много (семейный клуб «Николина Гора», коттеджный поселок «Николино» на 2-м Успенском шоссе), чтобы судить о ее окупаемости».

Все по местам

Первые три места в рейтинге достались проектам класса «премиум», расположенным на Новорижском шоссе. Основная инфраструктура поселка Millennium Park, который занял первую строчку рейтинга (49 баллов), вынесена в расположенный неподалеку многофункциональный комплекс NovaRiga, включающий детский образовательный центр, спортивный, торговый и медицинский комплексы, а также гостиницу для персонала.

Второе место в рейтинге принадлежит поселку «Княжье озеро». Вся инфраструктура сосредоточена на территории самого поселка и включает школу, детский сад, торговый центр, ресторан, пляж, спорткомплекс, автомойку, роллерцентр, развлекательный комплекс, гостиницу, конноспортивную базу, охотничий клуб, оранжерею, SPA-салон, православный храм. Специалисты рынка высоко оценили набор инфраструктурных элементов в поселке: он набрал 43 балла.

«Бронза» досталась поселку «Величъ»: он заработал 40 баллов. Основной инфраструктурный элемент поселка - спортивно-развлекательный комплекс «Величъ Кантри Клаб» площадью 6,5 тыс. кв. м, куда входят крытый теннисный корт, залы для аэробики и фитнеса, бассейн, банный комплекс, бар, ресторан, боулинг, бильярд, игровая комната для детей (с воспитателями), гостиница на десять номеров, круглосуточный медпункт. Кроме того, во въездной группе расположены магазин, охрана, коммунальные службы, автомойка.

Подводя итог, отметим, что в поселке с оптимальным набором инфраструктуры должны присутствовать объекты, соответствующие классу проекта. Кроме того, желателен «микс» из внутренней социально-бытовой инфраструктуры (только для жителей) и внешней (для всех желающих). Еще лучше, если основная часть социальных и спортивно-развлекательных заведений (включая школу, детсад, спортивные сооружения) объединена в инфраструктурный комплекс, рассчитанный на несколько поселков, расположенных неподалеку друг от друга. Такой вариант позволит жителям оплачивать только те услуги, которые нужны лично им. К тому же это убережет девелопера от вероятных убытков, неизбежных, если поселок перенасыщен всевозможными инфраструктурными элементами, которые не используются.

Мария Макалкина