Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Врачи оценили безопасность ношения маски при астме Общество, 03:00 Генералу СК Музраеву предъявили обвинение в окончательной редакции Общество, 02:58 Как экстремалы контролируют страх РБК и Jeep, 02:52 Осужденный по «делу 27 июля» объявил голодовку из-за работы в шаббат Общество, 02:33 Трамп потребовал от ФБР расследовать дело Байдена Политика, 02:27 Facebook удалила аккаунт «агента России» перед выборами в США Общество, 01:53 Брак будущего: изменят ли зумеры институт семьи Совместный проект, 01:52 СП сообщила о низком уровне исполнения госпрограммы развития экономики Экономика, 01:40 В Госдуме предложили разрешить ношение масок на митингах и пикетах Общество, 01:17 Эксперты назвали страны с лучшими и худшими пенсионными системами Общество, 00:42 Экипаж МКС сообщил о новой поломке системы подачи кислорода Общество, 00:38 Прежде, чем начать инвестировать: ответы на главные вопросы РБК и Финансовая платформа, 00:37 В России рекордно подорожало подсолнечное масло Экономика, 00:09 Аналитики допустили W-образный сценарий для экономического роста в мире Политика, 00:00
«Теперь я знаю, что такое русский аршин»
Городская недвижимость ,  
0 

«Теперь я знаю, что такое русский аршин»

Гостиничный рынок в России продолжает активно развиваться: растет число заявленных проектов, о своих проектах заявляют известные международные бренды. Однако интерес большинства иностранных инвесторов сосредоточен главным образом на столице, на региональном же рынке картина совершенно иная.

О специфике рынка отелей в регионах, потенциале его развития, а также о принципах работы гостиничных сетей М2 рассказывает директор по операционному управлению компании «Азимут менеджмент групп» Франц Айхенауэр.

Компания «Азимут менеджмент групп» управляет отелями в семи городах России. Что можно сказать о гостиничном рынке в регионах: насколько он развит? Каковы его принципиальные отличия от рынков Санкт-Петербурга и Москвы?

В регионах наиболее востребованы гостиницы эконом-класса, где в будни заполняемость достигает 90%. В основном этот массовый сегмент представлен объектами, построенными в советские времена и уже давно исчерпавшими свой потенциал. Модернизация, которой они подвергались в последние десять лет, касалась в первую очередь поэтажного ремонта, а вот качество сервиса и услуг, представляемых этими отелями, пока оставляет желать лучшего.

Основным потребителем гостиничных услуг на региональном рынке являются бизнес-туристы, которые отправляются по нуждам компании в командировки по России более двух раз в месяц. Среднее время пребывания таких постояльцев в отеле - 1,8 суток в период с понедельника по пятницу (на выходные они возвращаются домой). Ежегодный рост числа командированных обусловлен экспансией крупных компаний, которые открывают филиалы и расширяют сферы деятельности. Это главная тенденция последних лет.

Постоянным потоком классических туристов могут похвастаться редкие российские города, такие, как Санкт-Петербург, города «Золотого кольца», горные и прибрежные курорты. Но следует отметить, что для этого рынка характерна ярко выраженная сезонность: в сезон отели перегружены, а в периоды спада загрузка снижается до 20-30% в месяц.

В городах, в которых высока бизнес-активность, сложился дефицит предложений гостиничных номеров. Следствием стала жесткая конкуренция и крайне не прямолинейное соответствие цены качеству услуги. Завышенные цены сочетаются с отсутствием сервиса и неотремонтированным номерным фондом.

Если говорить о ключевых характеристиках регионального гостиничного рынка, то это в первую очередь отсутствие единых стандартов, слабое присутствие международных брендов и огромные перспективы для развития. В Москве же главная проблема - острейший дефицит недорогих и современных отелей класса «три звезды». Основное отличие столичного рынка от питерского в том, что разнятся туристические потоки: если в Москве больше бизнес-туристов, то в Санкт-Петербурге - организованных туристических групп, приехавших посмотреть на достопримечательности.

Сеть отелей «Азимут» занимает первое место среди российских гостиничных сетей по объему номерного фонда и географии бизнеса, но до сих пор не представлена в столице. С чем это связано?

Региональные предложения мы посчитали экономически более привлекательными, чем те, которые были в Москве. Но в настоящее время мы рассматриваем проекты в столице.

Какие российские региональные города привлекательны для инвесторов и управляющих компаний?

Все города с населением более 1 млн человек и те, где хорошо развивается бизнес.

Чем обусловлен интерес к России со стороны западных инвесторов и гостиничных сетей?

Интерес инвесторов к России, как и к любому развивающемуся рынку, очень высок. В Лондоне десятки тысяч номеров, и при этом острая конкуренция. А в Москве конкуренция на гостиничном рынке до сих пор весьма слаба, а потенциал его по-прежнему колоссален. Куда пойдут инвесторы? Конечно, туда, где есть потенциал!

Но все больше компаний объявляют о новых проектах в гостиничном сегменте, так что через несколько лет конкуренция значительно обострится. Там, куда приходят инвесторы, появляются и управляющие компании. Напомню, что во всем мире это два разных бизнеса - инвестировать в гостиницы и управлять ими: каждый должен профессионально заниматься своим делом.

Что касается меня, я занимаюсь управлением практически все жизнь: работаю в отелях, в них же засыпаю и просыпаюсь. Это очень интересно, но совсем не просто.

Каковы основные риски для иностранных инвесторов, с какими проблемами им приходится сталкиваться в России?

В этом отношении гостиничный бизнес ничуть не отличается от любого другого. Мои российские коллеги уже помогли мне выучить цитату из произведения поэта Тютчева: «Умом Россию не понять, аршином общим не измерить» - и даже объяснили значение слова «аршин». В общем дело в следующем: там, где иностранцы зачастую пытаются мерить метрами и футами, нужно мерить аршинами.

Другими словами, иностранным инвесторам не хватает знания местной специфики. Хотя Россия меняется, она во многом сближается с Западом. Добавлю, что мне есть с чем сравнивать: я уже работал в России в период с 1989 по 1995 год. Сегодня в России гораздо лучше.

От чего, на ваш взгляд, зависит успешность гостиничного проекта?

Доходность рынка в целом - материя тонкая и даже в чем-то эфемерная. Судите сами: есть сложившееся ценообразование, определенная загрузка отелей, затраты на конкретный проект, стоимость земли, стоимость содержания объекта, заработная плата, налоги. Вычислить доходность - все равно что решить теорему Ферма. Для инвестора важно, что получит именно он, а не мифическая доходность рынка. Все зависит от конкретного проекта и его стоимости. В моей практике было много случаев, когда у двух похожих отелей, расположенных на одной улице, был абсолютно разный период возврата инвестиций. Критическое значение имеет выбор управляющей компании, которая должна думать не только о стандартах бренда, но и о доходности инвестора. По сути договор на управление - договор на всю жизнь, ведь его сроки составляют 20-25 лет. Поэтому выбор партнера, который тебя понимает, имеет достаточный опыт и которому ты можешь доверять, очень важен.

Для сотрудников вашей сети отелей создан единый центр обучения. Что входит в программу обучения, насколько она эффективна?

Центр обучения создан как для менеджеров сети отелей «Азимут», так и для линейных сотрудников. Главным образом обучаем искусству гостеприимства - от базовых понятий до мельчайших нюансов. Мы отслеживаем, как работал сотрудник до обучения и как работает после, и, на наш взгляд, результаты налицо. Впрочем, об эффективности обучения в конечном счете судить нашим гостям. Надеюсь, что мой опыт преподавания позволит внести скромный вклад в этот процесс.

«Азимут менеджмент групп» инвестирует средства в реконструкцию гостиниц в регионах. Расскажите о плюсах и минусах такого подхода.

Основной и очевидный плюс - реконструкция требует существенно меньше времени, чем строительство с нуля. Однако она предполагает и значительные финансовые вложения. При этом далеко не всегда удается добиться близкого к идеалу результата: этому часто препятствуют конструктивные особенности здания, которые нельзя изменить.

Что касается нашей компании, то мы активно инвестируем в реконструкцию отелей, но этим, разумеется, не ограничиваемся. Наша стратегия состоит в том, чтобы компенсировать ограниченные возможности старых гостиниц дополнительным набором сервисных услуг, достигая оптимального соотношения цены и качества.

Расскажите о ближайших планах компании по развитию гостиничной сети.

Мы ведем переговоры, связанные с планами выхода на различные региональные рынки. Но неукоснительно придерживаемся простого принципа: не говорить о планах, а объявлять о результатах.

Мария Макалкина

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента