Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Екатеринбурге из-за пожара эвакуировали 90 человек из торгового центра 16:54, Общество «Бавария» потерпела крупное поражение на предсезонном турнире 16:40, Спорт Гидрометцентр пообещал жару в Москве на следующей неделе 16:36, Общество Киев заявил о передаче в Гаагу доказательств «агрессии России» в Донбассе 16:13, Политика В Саратове в ДТП с машиной скорой помощи пострадали три человека 16:04, Общество В Египте открылась крупнейшая на Ближнем Востоке военная база 15:51, Политика В Краснодарском крае при ДТП погибли двое детей 15:39, Общество Для аудита безопасности бизнеса создадут мобильное приложение 15:39, Технологии и медиа Неймар согласовал контракт с «Пари Сен-Жермен» 15:06, Спорт Трамп пожаловался на новую утечку разведывательной информации 14:39, Политика Минск и Киев договорились о передаче помощи в Донбасс без посредников 14:29, Политика Молния оставила без света жителей Салехарда 14:29, Общество Спортивные чиновники переименовали синхронное плавание 14:09, Общество Главком ВКС рассказал о возможностях истребителя пятого поколения Т-50 13:53, Технологии и медиа Кузнецова заявила о создании мер против попрошаек с «больными детьми» 13:21, Общество Пожар уничтожил 25 судов в иранском порту Канган 13:13, Общество Родительский долг: что нужно знать о расчете и взыскании алиментов 13:07, Деньги Минобороны подписало соглашения по зоне деэскалации в Восточной Гуте 12:58, Политика В Израиле обыскали дом зарезавшего троих израильтян палестинца 12:41, Общество Под Смоленском археологи нашли меч дружинника X века 12:36, Общество Игрок основного состава «Челси» перейдет в «Манчестер Юнайтед» за €56 млн 12:17, Спорт Суд Египта утвердил смертный приговор обвиняемым в убийстве генпрокурора 12:14, Политика На Украине заявили о задержании трех граждан России 11:55, Политика В Афганистане сын главаря «Талибана» совершил самоподрыв 11:53, Политика Сделано в Китае: как КНР стала крупнейшим инвестором в зеленую энергию 11:30, Фотогалерея  Самолет Ан-148 экстренно сел в Саратове после столкновения со стаей птиц 11:24, Общество «Хезболла» атаковала террористов на границе Сирии и Ливана 11:22, Политика В Ростовской области задержали подозреваемого в убийстве девочки 11:07, Общество
Зарубежные фонды рискуют по-российски
07 апр, 2008 15:17
0
Зарубежные фонды рискуют по-российски
Иностранные инвестиционные фонды активно вкладывают свои капиталы во все сегменты отечественного рынка коммерческой недвижимости. По данным экспертов, за 2007 год объем вложенных средств увеличился на треть по сравнению с 2006-м: с $4 млрд до $8 млрд. Основные игроки на российском рынке - фонды прямых инвестиций.

Иностранные инвестиционные фонды активно вкладывают свои капиталы во все сегменты отечественного рынка коммерческой недвижимости. По данным экспертов, за 2007 год объем вложенных средств увеличился на треть по сравнению с 2006-м: с $4 млрд до $8 млрд. Основные игроки на российском рынке - фонды прямых инвестиций.

Сейчас их деятельность преимущественно развивается по двум сценариям: финансирование постройки того или иного коммерческого объекта либо его приобретение на этапе строительства.

Прямой путь к деньгам

Чтобы качество готового объекта соответствовало самым высоким требованиям, инвесторы стараются входить в проект как можно раньше, на этапе строительства. К тому же вложения в возводимое здание приносят ощутимо большую прибыль, чем в готовое. Если инвестиции в сданные объекты дают 9-10% годовых, то девелоперские проекты способны принести отдачу в два-три раза больше. Нередко прибыль фиксируется за счет продажи построенных объектов. Например, недавно британский инвестфонд London&Regional Properties продал финской инвестиционной компании Sponda за $109 млн два торговых центра в Москве - «Солнечный рай-1» в Солнцеве, недалеко от Боровского шоссе, и «Солнечный рай-2» в Раменском районе. Австрийский инвестфонд Immoeast Immobilien Anlagen AG приобрел в столице торговый центр «Пятая авеню».

«Приобретение готовых объектов интересует иностранцев в меньшей степени, поскольку большинство предложений не соответствует высоким запросам инвестиционных фондов, - отмечает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. - Популярным становится форвардное финансирование, при котором фонд соглашается выкупить объект после заполнения арендаторами на условиях, которые согласованы еще на начальной стадии».

"В качестве примера можно привести сделку между синдикатом, в который вошли панамский инвестфонд Starr Investments Cayman Inc, два американских фонда - Old Lane и Artha Capital и Deutsche Bank AG Commercial Real Estate Group и немецким инвестфондом KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH (KanAm Grund): четыре офисных здания класса А в многофункциональном офисном центре на ул. Кожевнической, 8/4 были куплены им за $900 млн". Аналогичным образом швейцарская компания Eastern Property Holdings (EPH) приобрела логистический парк «Покров», а британский фонд Raven Russia - складские комплексы «Кулон-Восточный», «Кулон-Южный» и «Кулон-Балтия».

«На первоначальном этапе развития иностранных коллективных инвестиций в РФ зарубежные фонды активно использовали схему sale&leaseback: продавец арендует недвижимость на длительный срок, обеспечивая инвестора стабильным доходом, - комментирует руководитель проекта «УК «Метрополь» Олег Шевченко. - В настоящее время западные инвесторы часто стремятся не только владеть недвижимым имуществом в России, но и самостоятельно эксплуатировать его».

Сегодня на российском рынке действует больше десятка крупных игроков из числа фондов прямых инвестиций. Это уже упомянутые Immoeast, Eastern Property Holdings, Raven Russia, а также австрийский инвестфонд Meinl European Land Ltd, ирландская Quinn Group, британские фонды London&Regional Properties (L&RP) и Fleming Family&Partners Fund, казахская инвестиционная компания Capital Partners.

В компании Praedium отмечают новых игроков: британские фонды Aberdeen Property Investors и Rutley Russia Property Fund, Ovental Investments, сингапурский CapitalLand, немецкий ECE Projektmanagement, американскую инвестиционную компанию JER Partners, девелоперские организации - американскую Developers Diversified и голландскую Plaza Centers.

Капиталисты всех стран, объединяйтесь!

Стратегии хедж-фондов не предусматривают прямого инвестирования в конкретные объекты. Их целью может быть приобретение акцией (долей) в уставных капиталах хозяйственных обществ, владеющих недвижимостью, или девелоперских компаний. Прошлогодний бум IPO девелоперских фирм открыл новые горизонты для таких инвесторов. Свои акции выпустили на публичный рынок ведущие строительные компании страны - ПИК, «Система-Галс», AFI Development, РТМ, RGI International limited.

По словам О. Шевченко, доли в уставных капиталах девелоперских организаций сегодня приобретаются особенно активно. Например, венгерская компания TriGranit Development Corporation купила 50% группы компаний «Торговый квартал», Eastern Property Holdings - 50% долей ООО «Инконика», которое владеет правами на строительство 140 тыс. кв. м паркингов в центре Москвы.

«Объем free float (реально выпущенных в обращение акций) таких компаний составляет около $6 млрд, в то время как объем прямых инвестиций - примерно $4,5 млрд», -описывает состояние дел директора по связям с инвесторами компании Capital Group Виктор Курило.

Пока эксперты не берутся прогнозировать перспективы функционирования в России иностранных хедж-фондов. О. Шевченко считает, что их деятельность предполагает наличие развитой рыночной инфраструктуры, доступность полной и достоверной информации об объектах, высокий уровень доверия к управляющим компаниям фондов, существование сложившихся «правил игры» на рынке недвижимости, достаточно большое предложение средних и небольших инвестиционных объектов.

Дальше - больше

По данным специалистов компании AFI Development, сегодня соотношение готовых объектов и девелоперских проектов в портфелях западных фондов в среднем составляет 70 на 30%. В отношении предпочтений иностранных инвесторов мнения экспертов разошлись. Викетор Курило считает, что большая часть инвестиций иностранных фондов пока уходит в ритейл (50%), оставшуюся половину примерно поровну делят офисы и склады. А ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук полагает, что основная часть инвестиций приходится на бизнес-центры, в меньшей степени - на торговые площади и многофункциональные комплексы. Наиболее привлекательными объектами инвестирования, с точки зрения иностранных инвесторов, являются многофункциональные торговые центры, гостиницы, крупные складские терминалы, офисные здания.

Количество зарубежных инвестиционных фондов и компаний на российском рынке недвижимости растет год от года. Правда, масштабы заявок пока на порядок опережают размах строительства, но, как бы то ни было, российским инвесторам не тягаться с иностранными - сейчас на рынке все равно доминируют последние. В результате растет качество возводимых объектов: иностранцы подтягивают строителей до международных стандартов.

Постепенное снижение ставок капитализации на московском рынке коммерческой недвижимости способствует перемещению иностранных инвестиций в провинцию. Meinl European Land Ltd уже владеет сетью торгово-развлекательных центров «Парк Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти и Казани и намеревается в этом году начать строительство двух новых ТРЦ - еще одного в Екатеринбурге и в Минеральных Водах.

Компания RED (ООО «Реалэстейтдевелопмент»), представляющая интересы частных инвесторов Голландии и стран Центральной Европы, собирается в ближайшие несколько лет вложить около $500 млн в постройку двух-трех десятков торговых центров в разных регионах России.

Британский фонд Rutley Capital Partners LLP анонсировал создание фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund, который займется инвестированием в коммерческую недвижимость на территории России. Инвестбанк Goldman Sachs формирует фонд, который будет специализироваться на инвестициях в недвижимость стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай). Планируется собрать $4 млрд, из которых половина будет вложена в России. Подобной стратегии придерживаются Raiffeisenbank и австрийская строительная компания Strabag AG, создавшие год назад фонд Raiffeisen Evolution Emerges, который должен до 2010 года инвестировать Є500 млн в российскую недвижимость.

В перспективе в России ожидается увеличение количества иностранных фондов прямых инвестиций, которые займутся непосредственно девелопментом или созданием новых инвестиционных объектов в сфере недвижимости. В этом году, по мнению Е. Жука, будет дальше развиваться кооперация иностранных инвестиционных фондов с российскими девелоперами и застройщиками. Должны получить распространение закрытые ПИФы недвижимости и рентные фонды, созданные на средства, привлеченные из-за границы. Также появится интерес к жилой недвижимости и земельным активам, считает эксперт. Прецедент уже создан: в январе группа компаний «ПИК» продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем жилом проекте «Ярославский» в Мытищах за $233 млн. Виктор Курило подводит итог: «На фоне общего кризиса ликвидности, оттока капитала и неуверенности инвесторов все-таки хочется верить, что перспективный, быстрорастущий и высокодоходный российский рынок недвижимости сохранит свою привлекательность и динамику роста в 2008 году».

Елена Мамонова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости