Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году Недвижимость, 00:01
На Манхэттене анонсировали строительство самого высокого здания Запада Недвижимость, 20 окт, 18:17
В России до конца года примут закон об индустриальном ИЖС. Что это значит Недвижимость, 20 окт, 16:58
Прогулка в облаках: как использовать пространство над городом Недвижимость, 20 окт, 15:47
Царицыно, МГУ и Путевой дворец: как застраивал Москву Матвей Казаков Недвижимость, 20 окт, 15:45
Москва утвердила 10 новых площадок реновации Недвижимость, 20 окт, 15:18
Минстрой допустил рост ипотечной ставки выше 8,5% по итогам года Недвижимость, 20 окт, 14:16
Дом из клееного бруса: в чем преимущества и недостатки Недвижимость, 20 окт, 13:37
Росреестр зафиксировал новый ипотечный рекорд в Москве Недвижимость, 20 окт, 13:12
Сбер отметил спад ипотеки в России на 40% после изменений госпрограммы Недвижимость, 20 окт, 12:52
Агентство «Этажи» расширило спектр услуг для покупателей недвижимости Недвижимость, 20 окт, 12:08
Как получить почтовый адрес на дом и участок. Инструкция Недвижимость, 20 окт, 10:11
В «Авито» зафиксировали скачок цен на аренду жилья в России Недвижимость, 20 окт, 09:17
Доля свободных офисов в Москве достигла минимума за 14 лет Недвижимость, 20 окт, 09:00
Уйти на склад доходнее, чем в офис
Городская недвижимость ,  
0 

Уйти на склад доходнее, чем в офис

Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

В 2007 году складской сегмент продолжил активно расти: в эксплуатацию было сдано несколько крупных проектов, в том числе 790 тыс. кв. м складских площадей класса А. По данным экспертов компании Colliers International, на конец 2007 года общий объем предложения помещений класса А составил около 2,2 млн кв. м, класса В - 1,4 млн кв. м.

Еще не открылись - мест уже нет

В настоящее время доля вакантных площадей оценивается примерно в 1%. Руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова считает, что доля свободных площадей класса А может возрасти и составить к концу нынешнего года около 5%, а первичное насыщение рынка в ближайшие годы реально на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в районе Каширского шоссе начата реализация трех крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн кв. м.

В прошлом году почти все проекты были сданы в аренду еще на этапе строительства. По-прежнему остается неудовлетворенным спрос на склады формата до 2,5 тыс. кв. м, а новые хладотерминалы возводят для собственных нужд сами компании. По оценкам специалистов компании Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн кв. м, и даже реализация ряда крупных проектов существенно не изменит ситуацию.

«Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры и компании-продавцы бытовой техники, - комментирует региональный директор направления складской и индустриальной недвижимости компании «Colliers International Россия» Максим Шакиров. - Поэтому наиболее востребованными остаются специализированные помещения: фармацевтические склады, склады-холодильники и cross-docking терминалы». Устойчивый рост спроса со стороны торговых и логистических компаний объясняется ростом промышленного производства, развитием розничной торговли, а также выходом на российский рынок крупных западных торговых сетей, которым нужны качественные складские площади.

Что британцу хорошо, то русскому не интересно

Активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов остается основной тенденцией на протяжении нескольких лет.

«Российские инвесторы не готовы вкладывать деньги в объекты, ставка капитализации которых равняется  9-11%, - комментирует директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. - В то же время иностранные инвесторы продолжают финансировать подобные проекты, поскольку для них этот сегмент привлекателен».

Например, норвежский фонд Eastern Property намерен потратить около $400 млн на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два складских комплекса. Один из них - строящийся в настоящее время компанией «Лого-груп» складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в $68 млн.

О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской недвижимости достигнет $1 млрд.

Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о таких планах заявили Х5 Retail Group и «Евразия Логистик», которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Несмотря на все возрастающую конкуренцию между крупными строящимися и планируемыми складскими объектами на юго-востоке Подмосковья, девелоперы продолжают здесь анонсировать все новые масштабные проекты. В Ступинском районе на участке площадью 40 га планируется появление логистического центра (120 тыс. кв. м). Инвестором проекта выступает одна из дочерних компаний австрийского девелопера C.R.E.D.O. - ООО «Парк логистики Малино». Вводить объект в строй будут в третьем квартале 2009 года.

Крупный сетевой ритейлер X5 Retail Group вложит в создание собственной логистической сети порядка $1 млрд. Так, в феврале 2008 года компания начнет строительство собственного логистического центра в Самарской области, для чего уже приобретено 15 га земли рядом с поселком Новосемейкино (пригород Самары). В настоящее время проект находится в стадии обсуждения, но уже известно, что площадь комплекса составит 45-70 тыс. кв. м (включая складские площади холодильного и морозильного хранения).

В 2007 году произошли незначительные изменения арендных ставок, их рост не превысил 5%. Аренда складских площадей класса А сегодня обойдется в $130-150 за 1 кв. м в год (без учета налогов и операционных расходов), класса В - $115-130, а класса С - $110-120. При этом цена аренды остается одной из самых высоких в Европе. В некоторых случаях отмечена тенденция перевода ставок в евро. Операционные расходы для складов класса А равняются $30-40 за 1 кв. м в год, иногда выше - в зависимости от площади объекта.

«В конце 2007-начале 2008 года стоимость аренды выросла незначительно по сравнению с концом 2006 года, причем ставки растут неравномерно в зависимости от направления,- утверждает Алла Глазкова. - Это объясняется тем, что спрос в целом по региону все еще превышает предложение, но некоторые направления уже близки к насыщению складскими площадями. В числе этих направлений - Симферопольское и Каширское шоссе».

Специалисты компании Knight Frank отмечают также, что в 2007 году предложение земли промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД значительно сократилось, что привело к резкому подорожанию земли. По сравнению с 2006 годом участки подскочили в цене в среднем на 20-40% в зависимости от направления.

По мнению Аллы Глазковой, зона, в которой будут возводиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения поблизости от Москвы. Размещению складов на значительном удалении от столицы будут способствовать и планы федеральных властей по строительству ЦКАД.

Чем дальше, тем дороже

Ежегодное увеличение себестоимости строительства привело к повышению продажной цены объектов. Стоимость складской недвижимости за последний квартал 2007 года увеличилась в среднем на 15%. В конце 2007 года склады класса А предлагались в среднем по $1,4-1,6 тыс. за 1 кв. м, класса В - по $1,2-1,3 тыс. Айдар Галеев отмечает, что на рынке имелись и площади по цене более $2 тыс., но потенциальные покупатели пока не готовы рассматривать подобные варианты. По мнению эксперта, тенденция удорожания продолжится и этом году - в частности, из-за повышения цен на бетон и металл.

Алла Глазкова считает, что рынок складской недвижимости сохранит свою инвестиционную привлекательность: доходность предсказывается на уровне 10-12% годовых. С момента выхода на рынок крупных складских проектов, вероятно, увеличится число инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.  

рис.1

рис.2

По данным М2                      

Мария Макалкина

РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента