Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Минфин подтвердил перераспределение квоты ВТБ24 по ОФЗ в пользу Сбербанка 13:55, Финансы Норвежскую олимпийскую чемпионку отстранили от участия в Играх-2018 13:49, Спорт «Интерфакс» назвал имя второго дававшего показания против Серебренникова 13:34, Общество О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 13:33, Партнерский материал Россия даст Белоруссии в долг еще $700 млн сроком на десять лет 13:29, Экономика Forbes назвал самых высокооплачиваемых актеров мира 13:28, Общество Скончался один из пострадавших при пожаре на месторождении в ХМАО 13:19, Общество Режиссеру Серебренникову грозит до 10 лет лишения свободы 13:17, Общество Росбанк потребовал от экс-владельца СУ-155 3 млрд руб. 13:15, Бизнес Сбербанк выдал рекордное количество ипотечных кредитов 13:14, Деньги Президент Афганистана поблагодарил Трампа за новую стратегию Белого дома 13:12, Политика Деятели культуры прокомментировали задержание Серебренникова 13:11, Общество Директор Большого театра выступил против задержания Серебренникова 13:08, Общество Индийским мусульманам запретили разводиться с помощью слова «талак» 13:05, Общество Аукцион по продаже «Новинского пассажа» пройдет до конца года 13:00, Бизнес Полиция задержала подозреваемых в краже денег из банкоматов 12:55, Общество Власти Москвы назвали имя и.о. главы «Гоголь-центра» 12:48, Общество Почти столица: почему дешевеет жилье в Новой Москве 12:47, Жилье Дзюба прокомментировал сообщения об уходе из «Зенита» 12:44, Спорт Адвокат Серебренникова назвал задержание подзащитного «неожиданностью» 12:39, Общество Убийцу чемпиона мира по пауэрлифтингу объявили в федеральный розыск 12:27, Общество СМИ сообщили о предварительных причинах крушения вертолета под Анапой 12:22, Общество Депутат Нилов попросил Чайку расследовать убийство пауэрлифтера Драчёва 12:07, Общество Последний день выдачи виз США перед перерывом начался без ажиотажа 12:07, Общество Роскомнадзор назвал получателей профилактических писем из-за рэп-баттла 12:04, Технологии и медиа Кудрин назвал арест Серебренникова до суда «избыточной мерой» 11:59, Политика
Уйти на склад доходнее, чем в офис
18 фев, 2009 15:13
0
Уйти на склад доходнее, чем в офис
Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

В 2007 году складской сегмент продолжил активно расти: в эксплуатацию было сдано несколько крупных проектов, в том числе 790 тыс. кв. м складских площадей класса А. По данным экспертов компании Colliers International, на конец 2007 года общий объем предложения помещений класса А составил около 2,2 млн кв. м, класса В - 1,4 млн кв. м.

Еще не открылись - мест уже нет

В настоящее время доля вакантных площадей оценивается примерно в 1%. Руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова считает, что доля свободных площадей класса А может возрасти и составить к концу нынешнего года около 5%, а первичное насыщение рынка в ближайшие годы реально на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в районе Каширского шоссе начата реализация трех крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн кв. м.

В прошлом году почти все проекты были сданы в аренду еще на этапе строительства. По-прежнему остается неудовлетворенным спрос на склады формата до 2,5 тыс. кв. м, а новые хладотерминалы возводят для собственных нужд сами компании. По оценкам специалистов компании Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн кв. м, и даже реализация ряда крупных проектов существенно не изменит ситуацию.

«Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры и компании-продавцы бытовой техники, - комментирует региональный директор направления складской и индустриальной недвижимости компании «Colliers International Россия» Максим Шакиров. - Поэтому наиболее востребованными остаются специализированные помещения: фармацевтические склады, склады-холодильники и cross-docking терминалы». Устойчивый рост спроса со стороны торговых и логистических компаний объясняется ростом промышленного производства, развитием розничной торговли, а также выходом на российский рынок крупных западных торговых сетей, которым нужны качественные складские площади.

Что британцу хорошо, то русскому не интересно

Активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов остается основной тенденцией на протяжении нескольких лет.

«Российские инвесторы не готовы вкладывать деньги в объекты, ставка капитализации которых равняется  9-11%, - комментирует директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. - В то же время иностранные инвесторы продолжают финансировать подобные проекты, поскольку для них этот сегмент привлекателен».

Например, норвежский фонд Eastern Property намерен потратить около $400 млн на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два складских комплекса. Один из них - строящийся в настоящее время компанией «Лого-груп» складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в $68 млн.

О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской недвижимости достигнет $1 млрд.

Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о таких планах заявили Х5 Retail Group и «Евразия Логистик», которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Несмотря на все возрастающую конкуренцию между крупными строящимися и планируемыми складскими объектами на юго-востоке Подмосковья, девелоперы продолжают здесь анонсировать все новые масштабные проекты. В Ступинском районе на участке площадью 40 га планируется появление логистического центра (120 тыс. кв. м). Инвестором проекта выступает одна из дочерних компаний австрийского девелопера C.R.E.D.O. - ООО «Парк логистики Малино». Вводить объект в строй будут в третьем квартале 2009 года.

Крупный сетевой ритейлер X5 Retail Group вложит в создание собственной логистической сети порядка $1 млрд. Так, в феврале 2008 года компания начнет строительство собственного логистического центра в Самарской области, для чего уже приобретено 15 га земли рядом с поселком Новосемейкино (пригород Самары). В настоящее время проект находится в стадии обсуждения, но уже известно, что площадь комплекса составит 45-70 тыс. кв. м (включая складские площади холодильного и морозильного хранения).

В 2007 году произошли незначительные изменения арендных ставок, их рост не превысил 5%. Аренда складских площадей класса А сегодня обойдется в $130-150 за 1 кв. м в год (без учета налогов и операционных расходов), класса В - $115-130, а класса С - $110-120. При этом цена аренды остается одной из самых высоких в Европе. В некоторых случаях отмечена тенденция перевода ставок в евро. Операционные расходы для складов класса А равняются $30-40 за 1 кв. м в год, иногда выше - в зависимости от площади объекта.

«В конце 2007-начале 2008 года стоимость аренды выросла незначительно по сравнению с концом 2006 года, причем ставки растут неравномерно в зависимости от направления,- утверждает Алла Глазкова. - Это объясняется тем, что спрос в целом по региону все еще превышает предложение, но некоторые направления уже близки к насыщению складскими площадями. В числе этих направлений - Симферопольское и Каширское шоссе».

Специалисты компании Knight Frank отмечают также, что в 2007 году предложение земли промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД значительно сократилось, что привело к резкому подорожанию земли. По сравнению с 2006 годом участки подскочили в цене в среднем на 20-40% в зависимости от направления.

По мнению Аллы Глазковой, зона, в которой будут возводиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения поблизости от Москвы. Размещению складов на значительном удалении от столицы будут способствовать и планы федеральных властей по строительству ЦКАД.

Чем дальше, тем дороже

Ежегодное увеличение себестоимости строительства привело к повышению продажной цены объектов. Стоимость складской недвижимости за последний квартал 2007 года увеличилась в среднем на 15%. В конце 2007 года склады класса А предлагались в среднем по $1,4-1,6 тыс. за 1 кв. м, класса В - по $1,2-1,3 тыс. Айдар Галеев отмечает, что на рынке имелись и площади по цене более $2 тыс., но потенциальные покупатели пока не готовы рассматривать подобные варианты. По мнению эксперта, тенденция удорожания продолжится и этом году - в частности, из-за повышения цен на бетон и металл.

Алла Глазкова считает, что рынок складской недвижимости сохранит свою инвестиционную привлекательность: доходность предсказывается на уровне 10-12% годовых. С момента выхода на рынок крупных складских проектов, вероятно, увеличится число инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.  

рис.1

рис.2

По данным М2                      

Мария Макалкина 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости