Лента новостей
Все новости Недвижимость
Омбудсмен заявил об отстранении сотрудников колонии после видео с пытками 22:00, Общество Жертвами теракта в аэропорту Кабула стали 14 человек 21:48, Политика Футболист «Реала» заявил о желании уйти из команды 21:26, Спорт Под Астраханью при переворачивании лодки погибли три ребенка 21:20, Общество Сотрудник «Роскосмоса» Пайсон стал в деле о госизмене свидетелем 21:06, Политика FT узнала о сомнениях в успехе российско-американского бизнес-форума 21:02, Политика Фарион напомнила хорватам об их украинских корнях 20:49, Политика Эксперты оценили число рабов в современной России 20:02, Общество WP назвала имя финансировавшего Бутину российского миллиардера 19:55, Политика В Армении опровергли пересмотр статуса российских пограничников в стране 19:22, Политика Синоптики пообещали возвращение «жаркого лета» в Москву через неделю 18:56, Общество Авария лишила Себастьяна Феттеля лидерства в чемпионате мира «Формулы-1» 18:34, Спорт Помпео заявил Лаврову о нарушениях Россией договоренностей по Сирии 18:26, Политика «Роскосмос» рассказал об аресте сотрудника ЦНИИмаша после обысков ФСБ 18:19, Общество ФСИН рассказала о пересмотре сроков для 100 тыс. заключенных 18:10, Общество СМИ назвали срок возможной выдачи Эквадором Ассанджа 17:48, Общество Смертник совершил самоподрыв в аэропорту Кабула после прибытия Дустума 17:10, Общество Трамп увидел вред для США в освещении СМИ встречи с Путиным 16:59, Политика Какой автомобиль выбрать для большой семьи 16:47, РБК и Volkswagen Teramont Рогозин заявил о начале работ по созданию новейшей ракеты «Союз-5» 16:36, Технологии и медиа Европарламент заморозил дотации партии Марин Ле Пен 16:09, Политика Reuters сообщил о встречах Бутиной с заместителями глав ФРС и Минфина США 16:04, Политика МЧС предупредило о грозе и сильном ветре в Москве 15:59, Общество СМИ анонсировали переход футболиста «Пари Сен-Жермен» в «Локомотив» 15:48, Спорт Сирия и Южная Осетия установили дипломатические отношения 15:36, Политика В ДНР заявили о создании ВСУ нового снайперского подразделения в Донбассе 15:31, Политика В Актау убили бывшего участника казахстанской команды КВН 15:07, Общество Порошенко предсказал установку флага Украины во всех городах Донбасса 14:55, Политика
Уйти на склад доходнее, чем в офис
18 фев 2009, 15:13
0
Уйти на склад доходнее, чем в офис
Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

Как и ожидалось, насыщения рынка складов в прошлом году не произошло. Спрос превышает предложение: арендовать качественное складское помещение площадью до 2,5 тыс. кв. м или современный хладотерминал по-прежнему сложно. Кроме того, увеличение стоимости строительства и высокие цены на землю привели к некоторому снижению доходности индустриального сегмента. Все эти факторы, по мнению специалистов, способны вызвать повышение цен на складскую недвижимость.

В 2007 году складской сегмент продолжил активно расти: в эксплуатацию было сдано несколько крупных проектов, в том числе 790 тыс. кв. м складских площадей класса А. По данным экспертов компании Colliers International, на конец 2007 года общий объем предложения помещений класса А составил около 2,2 млн кв. м, класса В - 1,4 млн кв. м.

Еще не открылись - мест уже нет

В настоящее время доля вакантных площадей оценивается примерно в 1%. Руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Алла Глазкова считает, что доля свободных площадей класса А может возрасти и составить к концу нынешнего года около 5%, а первичное насыщение рынка в ближайшие годы реально на наиболее интенсивно застраиваемом юге Московского региона, где в районе Каширского шоссе начата реализация трех крупномасштабных проектов общей площадью порядка 2 млн кв. м.

В прошлом году почти все проекты были сданы в аренду еще на этапе строительства. По-прежнему остается неудовлетворенным спрос на склады формата до 2,5 тыс. кв. м, а новые хладотерминалы возводят для собственных нужд сами компании. По оценкам специалистов компании Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн кв. м, и даже реализация ряда крупных проектов существенно не изменит ситуацию.

«Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры и компании-продавцы бытовой техники, - комментирует региональный директор направления складской и индустриальной недвижимости компании «Colliers International Россия» Максим Шакиров. - Поэтому наиболее востребованными остаются специализированные помещения: фармацевтические склады, склады-холодильники и cross-docking терминалы». Устойчивый рост спроса со стороны торговых и логистических компаний объясняется ростом промышленного производства, развитием розничной торговли, а также выходом на российский рынок крупных западных торговых сетей, которым нужны качественные складские площади.

Что британцу хорошо, то русскому не интересно

Активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов остается основной тенденцией на протяжении нескольких лет.

«Российские инвесторы не готовы вкладывать деньги в объекты, ставка капитализации которых равняется  9-11%, - комментирует директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. - В то же время иностранные инвесторы продолжают финансировать подобные проекты, поскольку для них этот сегмент привлекателен».

Например, норвежский фонд Eastern Property намерен потратить около $400 млн на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе. В состав пакета объектов фонд планирует включить два складских комплекса. Один из них - строящийся в настоящее время компанией «Лого-груп» складской комплекс общей площадью 61 тыс. кв. м, расположенный на Симферопольском шоссе. Сумма сделки оценивается в $68 млн.

О своем значительном интересе к рынку российской коммерческой недвижимости заявил и крупный британский фонд Aberdeen Property Investors. Объем его инвестиций в объекты офисной, торговой и складской недвижимости достигнет $1 млрд.

Продолжается активная экспансия ключевых игроков рынка в регионы: о таких планах заявили Х5 Retail Group и «Евразия Логистик», которая активно действует не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Казани, Челябинске и Новосибирске.

Несмотря на все возрастающую конкуренцию между крупными строящимися и планируемыми складскими объектами на юго-востоке Подмосковья, девелоперы продолжают здесь анонсировать все новые масштабные проекты. В Ступинском районе на участке площадью 40 га планируется появление логистического центра (120 тыс. кв. м). Инвестором проекта выступает одна из дочерних компаний австрийского девелопера C.R.E.D.O. - ООО «Парк логистики Малино». Вводить объект в строй будут в третьем квартале 2009 года.

Крупный сетевой ритейлер X5 Retail Group вложит в создание собственной логистической сети порядка $1 млрд. Так, в феврале 2008 года компания начнет строительство собственного логистического центра в Самарской области, для чего уже приобретено 15 га земли рядом с поселком Новосемейкино (пригород Самары). В настоящее время проект находится в стадии обсуждения, но уже известно, что площадь комплекса составит 45-70 тыс. кв. м (включая складские площади холодильного и морозильного хранения).

В 2007 году произошли незначительные изменения арендных ставок, их рост не превысил 5%. Аренда складских площадей класса А сегодня обойдется в $130-150 за 1 кв. м в год (без учета налогов и операционных расходов), класса В - $115-130, а класса С - $110-120. При этом цена аренды остается одной из самых высоких в Европе. В некоторых случаях отмечена тенденция перевода ставок в евро. Операционные расходы для складов класса А равняются $30-40 за 1 кв. м в год, иногда выше - в зависимости от площади объекта.

«В конце 2007-начале 2008 года стоимость аренды выросла незначительно по сравнению с концом 2006 года, причем ставки растут неравномерно в зависимости от направления,- утверждает Алла Глазкова. - Это объясняется тем, что спрос в целом по региону все еще превышает предложение, но некоторые направления уже близки к насыщению складскими площадями. В числе этих направлений - Симферопольское и Каширское шоссе».

Специалисты компании Knight Frank отмечают также, что в 2007 году предложение земли промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД значительно сократилось, что привело к резкому подорожанию земли. По сравнению с 2006 годом участки подскочили в цене в среднем на 20-40% в зависимости от направления.

По мнению Аллы Глазковой, зона, в которой будут возводиться объекты складской недвижимости, расширится до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения поблизости от Москвы. Размещению складов на значительном удалении от столицы будут способствовать и планы федеральных властей по строительству ЦКАД.

Чем дальше, тем дороже

Ежегодное увеличение себестоимости строительства привело к повышению продажной цены объектов. Стоимость складской недвижимости за последний квартал 2007 года увеличилась в среднем на 15%. В конце 2007 года склады класса А предлагались в среднем по $1,4-1,6 тыс. за 1 кв. м, класса В - по $1,2-1,3 тыс. Айдар Галеев отмечает, что на рынке имелись и площади по цене более $2 тыс., но потенциальные покупатели пока не готовы рассматривать подобные варианты. По мнению эксперта, тенденция удорожания продолжится и этом году - в частности, из-за повышения цен на бетон и металл.

Алла Глазкова считает, что рынок складской недвижимости сохранит свою инвестиционную привлекательность: доходность предсказывается на уровне 10-12% годовых. С момента выхода на рынок крупных складских проектов, вероятно, увеличится число инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи комплексов как арендного бизнеса.  

рис.1

рис.2

По данным М2                      

Мария Макалкина 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости