Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как проголосовать на выборах президента. Памятка РБК 15:22, Политика Роскомнадзор заявил о непричастности к сбою в работе Facebook 15:15, Технологии и медиа Жилье в домах по программе реновации в Москве подорожало на 5% за год 15:12, Жилье Первую олимпийскую медаль российских керлингистов вернули МОК 15:02, Общество С экс-главы «Роснано» Меламеда сняли электронный браслет 15:02, Общество Суд в Киеве отказался повторно допрашивать Порошенко по делу Януковича 14:52, Политика Военные рассказали об отправке Су-57 в Сирию 14:43, Политика Отец пропавшей в Вене трехлетней девочки из России опроверг ее похищение 14:40, Общество Шойгу сменит Рогозина в руководстве проводившего опыт с таксой фонда 14:37, Политика Глава ФАС пообещал не дать создать «монстра» после прихода ВТБ в «Магнит» 14:30, Бизнес Лишенные медалей керлингисты вылетели в Россию 14:28, Общество ФАС потребовала от «дочки» «Газпрома» устранить нарушения в договоре 14:25, Бизнес «Мужская берлога»: как выглядят дизайнерские мэнкейвы в частных домах 14:25, Недвижимость Глава Генштаба Украины рассказал о завершении АТО в Донбассе 14:14, Политика Пользователи Facebook по всему миру пожаловались на сбой 14:03, Технологии и медиа Глава «Вестей Украины» оценила стоимость «погрома» в редакции издания 14:02, Общество Минобороны предложило сделать брата Ковальчука главой нового технополиса 14:00, Политика Ирак вернул на родину россиян с территории ИГ 13:55, Общество Навальный заявил о задержании полицейскими 13:54, Политика В ФБК сообщили о задержании главы штаба Навального 13:51, Общество Опрос показал победу Тимошенко над Порошенко в случае проведения выборов 13:46, Политика Российским СМИ запретили снимать тренировку сборной Чехии по хоккею 13:46, Спорт Bitcoin и Litecoin дешевеют: как работают сигналы экспертов 13:44, Крипто Ростуризм предписал прекратить продажу билетов на рейсы Azur Air 13:43, Бизнес СК объявил о взятии под стражу участника свыше 60 убийств 13:36, Общество В Ингушетии полиция проведет проверку после драки на ножах 13:33, Общество Участника антикоррупционного митинга приговорили к году колонии 13:30, Общество В Бильбао фанатов «Спартака» встретили антифашистским шествием 13:29, Общество
Нужна ли аналитика в недвижимости
Материалы по теме Я занимаюсь недвижимостью более 10 лет
22 янв 2014, 17:30
0
Сергей Смирнов Аналитика цен в недвижимости бесполезна
Как происходит реальное ценообразование жилья, рассказывает руководитель проекта "Агентон" Сергей Смирнов в колонке, которую он написал специально для "РБК-Недвижимости".

Сергей СмирновДавайте посмотрим, что получится, если об аналитике цен на недвижимость перестать писать в стиле "эксперт для экспертов". Может стоит иногда спускаться с "олимпа лидеров мнений" и говорить на языке потребностей 80% российского населения.

Правда, на чем после таких рассуждений уже завтра будет зарабатывать аналитик-комментатор, если докажет, что большая часть его писанины обывателям неинтересна?

Так уж сложилось, что аналитику, статистику цен и оценку конкретного объекта недвижимости смешали в голове обывателей в один яркий коктейль, которым "опаивают" его каждый день со страниц десятка изданий.

Имеет ли значение для какой-нибудь Ольги Петровны из Северного Измайлова, что "индикативная стоимость квадратного метра" в Москве изменилась за последнюю неделю на 0,7%? Легче в оценке собственных перспектив ей не стало? Нет. Почему?

Да потому, что Ольга Петровна мечтает решить вопрос своего собственного проживания с семьей сына, с женой которого она расходится во взглядах на воспитание внуков и готовку "заливного из судака". Другими словами, Ольге Петровне необходимо разъехаться из трехкомнатной квартиры в кирпичном доме 1960-х гг. на две квартиры.

К сожалению, многие не понимают, что значительная часть вторичного рынка Москвы двигается только за счет обменных операций.

Если говорить языком К.Маркса, то схема Ольги Петровны - товар-деньги-товар. Напомню, что способность товара меняться на деньги называется ликвидностью.

Получается, что если Ольга Петровна придет к эксперту, его задача - определить ликвидность, то есть сколько покупатель даст денег квартиру. Но! Согласится ли Ольга Петровна? Конечно, нет, ведь эти деньги она вынуждена будет снова менять на товар. Поэтому она назначит цену таким образом:

                                         цена квартиры = "сумма цен двух желанных квартир" - "финансовые возможности доплаты".

Стоит ли говорить о том, что собственники, у которых Ольга Петровна может в потенциале купить квартиру, назначали цены таким же образом?

Итак, что же сегодня мы видим в базах цен на вторичном рынке? Мы видим озвученные в виде цифр мечты собственников о лучшей жизни. Никаких законов рынка и соответствующих правил они не признают. Никакой технический анализ их не интересует.

Экспертная оценка объекта говорит о способности покупателей дать за него деньги, оценка собственника - о сумме, необходимой для достижения своих целей.

В этом диапазоне где-то посередине будет располагаться цена сделки.

Можно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Конечно, нет
Любой грамотный брокер не станет называть продавцу четкую цену за объект, он назовет диапазон с отклонением в "+" и "-" на 5-7%. Это называется диапазон ценовой неопределенности. Эксперт его сформирует на основе статистики.

Грамотный эксперт возьмет релевантную выборку и сделает статистический срез цен в базе, который покажет разброс желаний таких же собственников.

Дальше эксперт соотнесет эти цены с желаемыми ценами покупателей и назовет диапазон.

Анализ сразу нескольких методик и нескольких экспертных систем показал, что ценовые коридоры у большинства так называемых баз данных примерно одинаковые при оценке любой квартиры.

Но можно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Конечно, нет.

На окончательную стоимость будет влиять масса невидимых из компьютера субъективных факторов: типы документов на собственность, сложность сделки, состояние ремонта (вплоть до цвета стен), вид из окна.

Да-да, я не оговорился. Более значительную роль играет не состояние ремонта, а состояние документов и сложность сделки.

Вернемся к Ольге Петровне. Что она по сути продает? Набор документов на собственность, дающий право будущему владельцу распоряжаться трехкомнатной квартирой в Северном Измайлове по своему усмотрению. Иначе говоря, Ольга Петровна получит деньги после регистрации перехода права собственности.

Представим, что Ольга Петровна с сыном владеет неравными долями. К примеру, в 1998г. эта квартира была приватизирована равными долями по 1/3 на нее, ее мужа и сына. В 2012г. муж умирает, и по закону Ольга Петровна имеет 1/3 на основании договора передачи (приватизация), 1/3 получает по решению нотариуса в силу вступления в наследство, а 1/3 владеет ее сын по договору передачи.

Уже сразу можно сказать, что с данным объектом будут проблемы: а) будет ли Ольга Петровна платить полностью налог на продажу 1/3 квартиры; б) какие банки одобрят квартиру по ипотеке, где 1/3 получена в по наследству в силу закона. Понимаете? Ликвидность квартиры резко снижается.

Более того, если Ольга Петровна и ее сын хотят провести регистрацию сделки по продаже своей собственности вместе с регистрацией двух приобретаемых квартир, процесс организации данной сделки усложняется.

Другими словами, привлекательность данного предложения снижается в глазах потенциальных покупателей. Если в это время в районе Северного Измайлова будут продаваться еще две-три аналогичные квартиры с более простой структурой сделки, покупатели предпочтут их.

Получается, что статистика данных из базы опять дает приблизительный результат.

Теперь к аналитике. Аналитика и анализ - однокоренные слова. Задача аналитики - сказать, сколько будет стоить квартира Ольги Петровны к лету 2014г.? Аналитик при построении прогноза будет опираться на фундаментальные факторы рынка: состояние экономики и прогнозов, объемы денежной массы у населения, курсы основных валют, ипотечную ставку и пр. Только какое это имеет значение для Ольги Петровны, кроме перспектив ее счета в банке, где лежат ее "финансовые возможности по доплате"? Если ее недвижимость потенциально вырастет в цене, то и стоимость желаемых квартир для разъезда вырастет. Смотрим схему "товар-деньги-товар".

Вот и получается, что оценка квартиры экспертом, скорее всего, Ольгу Петровну не устроит, статистика данных по аналогичным квартирам в базах не учитывает важных факторов (оценивается только конкретная постройка), а аналитика, то есть что будет с ценами в ближайшем будущем, Ольге Петровне, как и большинству таких, как она, не нужна.

Кому же интересна аналитика, статистика и оценка? Застройщикам. Это их задача - оценивать риски инвестирования в тот или иной проект. Им действительно интересна цена "голой недвижимости". Вот только застройщики забывают оценивать покупательскую способность, которую часто лучше них знают рядовые брокеры вторичного рынка. Но это уже тема совсем другой статьи.

Стоит лишь добавить, что для брокера вторичного рынка знание аналитики и статистики скорее инструмент личного маркетинга и продвижения в глазах клиента.

Сергей Смирнов, руководитель проекта "Агентон" 

Об авторах
Сергей Смирнов Агентон
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.