Новостройки с отделкой: когда в России приживется shell and core
Если у вас был опыт приобретения первичной недвижимости в Европе, то вы знаете, что в девяти случаях из десяти там предлагают жилье, уже пригодное для проживания. Обычно оно включает в себя все необходимое, чтобы сразу завезти основную мебель и начать жить. Да, такой ремонт не соответствует вашему представлению о прекрасном, но в нем нет ничего кричащего: бежевая плитка на полу в прихожей и кухне, белые, оштукатуренные стены и потолок, обычная сантехника в санузлах, качественные розетки и выключатели и рядовая кухонная мебель, без дорогостоящей техники.
Так повелось, что в России недвижимость традиционно продается без отделки, иначе говоря, в голом бетоне, с остатками строительного мусора на полу. Считается, что в сегменте дешевого жилья сметливый русский покупатель хочет сделать ремонт своими руками и за счет этого сэкономить копеечку. В то время как в дорогом сегменте капризный "барин" отказывается входить в квартиру, пока все в ней не будет отвечать его уникальным желаниям и прихотям.
В действительности если человек хоть раз делал ремонт своей мечты, он больше никогда на это не подпишется. За 20 лет свободной экономики потребители уже успели наиграться в прорабов и архитекторов. Как показывают наши опросы, около 50% покупателей предпочли бы приобрести недвижимость с уже готовым интерьерным решением и еще 10% готовы дополнительно заказать отделку своей будущей квартиры у застройщика. Причем число таких людей увеличивается год от года.
Мы подсчитали, что на первичном рынке Москве предлагается всего 22 объекта с отделкой. Это менее 10% всего объема предложения, причем половина из них - в самом дорогом классе. В Новой Москве и Подмосковье доля комплексов с отделкой несколько выше, около 20%, но предложение все равно не соответствует спросу. Также мы выяснили, что решение об отделке часто вызвано локальными причинами, а не рыночными законами. В экономклассе отделка связана с тем, что часть квартир отдается для переселенцев, и это стандартное условие муниципальных властей. В бизнес-классе застройщик зачастую беспокоится о сохранности входных групп, особенно если отделка дорогостоящая и он сам планирует эксплуатировать свои объекты. В элитном сегменте отделка не объясняется ничем, кроме политики девелопера и желания подчеркнуть особый статус своих объектов. Есть еще совсем уникальные случаи, когда крохотная входная группа и лифт в доме не позволяют возить стройматериалы, и застройщик вынужден сам проводить отделку, доставляя черновые материалы с помощью наружного подъемника.
Почему же девелоперы не берутся предлагать отделку рынку? Ответ, как обычно, связан с двумя причинами, которые тормозят многие процессы в нашей стране. Прежде всего это лень. По сравнению со строительством бетонной коробки дома отделка требует более квалифицированных рабочих и включает в себя в десятки раз больше наименований материалов и оборудования. В то же время прибыльность этих работ не сопоставима с "большой" стройкой. Во-вторых, это страх. Страх ошибиться со стилем и уровнем отделки. Предрассудки родом из 1990-х о том, что покупатель всегда требует индивидуальной работы и хочет все сделать по-своему.
Понятно, что работы сказываются на отделке мест общего пользования и амортизации лифтов. Чтобы покрыть эти издержки, некоторые застройщики берут с жильцов плату за каждый подъем на грузовом лифте - от 500 до 1000 руб. Но дело даже не в деньгах, а в масштабе трудозатрат. По нашим подсчетам, на один квадратный метр в среднем требуется 70 кг отделочных материалов. Это значит, что квартиру площадью 100 кв. м покупателю нужно доукомплектовать грузом около 7 тонн, не считая мебели и оборудования. В расчете на этаж площадью 700 кв. м это примерно 50 тонн, а на подъезд из 29 этажей это уже 1500 тонн, которые нужно внести в здание и разнести по каждой отдельной квартире. Эта цифра равна четверти веса Эйфелевой башни - поистине промышленные масштабы!
Если проводить отделочные работы централизованно и закупать материалы напрямую у заводов-поставщиков, у застройщика появляется возможность заработать, а у покупателя - серьезно сэкономить на отделке. Также застройщик расширяет круг клиентов, привлекая участников рынка альтернативных сделок и инвесторов, приобретающих квартиры под сдачу в аренду. Отделка позволяет повысить привлекательность нестандартных планировок, предложив покупателю оптимальное дизайнерское решение. Это полезно и для управления домом, поскольку позволяет сохранить отделку мест общего пользования, а также снижает процент пустующих квартир и инвесторов-спекулянтов, которые обычно уклоняются от платы за эксплуатацию.
Чтобы угодить любому покупателю, отделка должна соответствовать нескольким требованиям. Во-первых, это ассортимент. Достаточно, чтобы был выбор из трех-четырех условных стилей, которые будут отличаться цветовой гаммой. Это даст покупателю удовлетворить свое желание выбора. Во-вторых, цвет и стиль должны быть нейтральными. Бежевый или светло-серый цвет можно легко оживить яркой мебелью и аксессуарами, а вот розовые или салатовые стены уже ничем не поправишь, кроме малярного валика. В-третьих, комплектация квартиры должна быть разумной и достаточной. Если покупателю не понравится цвет ламината, он, не задумываясь, сможет избавиться от него, а вот с наборным паркетом ему придется как-то уживаться. В-четвертых, все площади должны быть предельно функциональны. Со времен кризиса 2008г. двадцатиметровые холлы и замысловатые коридоры стремительно вышли из употребления.
Новый дом имеет свойство давать усадку в течение двух-трех лет после окончания строительства. Недорогая отделка от застройщика хороша еще и тем, что покупатель может без угрызений совести сделать более дорогой ремонт через три-пять лет после въезда и за счет этого избежать трещин и дефектов, которые неминуемо появятся в первой редакции. Со своей стороны застройщик все равно обязан давать два года стандартной гарантии на все отделочные работы.
Руководитель департамента маркетинга ГК "ГРАС" Петр Кирилловский специально для "РБК-Недвижимости"
