Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Опубликовано видео оставленного в Меядине оружия террористов 14:57, Политика Страх дедлайна, публичного выступления, критики: как побороть стресс 14:56, РБК и Philips Мединский рассказал о плюсах скандала вокруг его диссертации 14:55, Общество Поклонская ответила на сообщения о наличии у нее гражданства Украины 14:55, Политика Два дома Элвиса Пресли продадут на аукционе 14:51, Жилье Семья Этуша заподозрила в хищении денег экс-председателя Нацбанка Абхазии 14:49, Общество Греф счел завершенным «век программистов» и призвал не идти в профессию 14:48, Общество В МИД Финляндии появится посол по вопросам гибридных угроз 14:41, Политика Бывшего замглавы Мурманской области арестовали по делу о мошенничестве 14:36, Политика Компания экс-главы «Роснефти» занялась с Intesa проектом на $20 млрд 14:25, Бизнес Google будет добиваться права для детей-нелегалов остаться в США 14:25, Общество «Киевэнерго» Ахметова пригрозила оставить столицу Украины без воды 14:21, Общество Во Владивостоке начались российско-индийские учения «Индра-2017» 14:19, Политика 5 женщин, открывших бизнес благодаря своей изобретательности 14:13, Спецпроект РБК PINK В СК извинились перед внуком Визбора за шестичасовую задержку допроса 14:06, Общество МВД насчитало в России 2,6 млн нелегальных мигрантов 14:02, Общество Двое из яйца: как необычные игрушки принесли миллиарды 14:01, Свое дело В Германии предъявили обвинение надзирателю концлагеря Майданек 14:00, Общество Сбербанк изучит жалобы «Транснефти» по спору на 66,5 млрд руб. 13:48, Финансы Футболиста «Зенита» номинировали на приз лучшему игроку в Лиге Европы 13:43, Спорт В Москве эвакуировали сотрудников посольства Японии 13:42, Общество Лавров заявил о мешающем договариваться «русофобском раже» конгресса США 13:41, Политика Проблема явки: почему часть сторонников Путина может не прийти на выборы 13:26, Мнение В мэрию Москвы подали заявку на проведение «Русского марша» 13:24, Политика Президиум ВАК счел несостоятельными претензии к диссертации Мединского 13:08, Общество Москалькова изучит материалы СК по жалобе на преследования геев в Чечне 13:08, Общество Суд отклонил иск журналиста «Новой газеты» Али Феруза к МВД 13:03, Общество ФАС предложила аэропорту Вексельберга самые высокие тарифы на юге России 13:01, Бизнес
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Материалы по теме Как повлияет падение курса рубля на стоимость недвижимости Что будет с ценами на квартиры после падения курса рубля
18 фев, 2014 19:22
0
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость в России.

В этом году рубль подвергся значительному давлению. "Девальвация" национальной валюты вызывает беспокойство среди арендаторов офисов и торговой недвижимости. И не зря. Стоит учитывать, что ставки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в рублях.

Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт- Петербурге устанавливаются в долларах или евро, хотя есть и исключения. Стоимость аренды менее качественных площадей в Москве и регионах, как правило, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть от текущей волатильности национальной валюты.

По оценке международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), падение обменного курса вызывает особое беспокойство у арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется или нести все расходы арендаторов, или уменьшать размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.

В компании Jones Lang LaSalle отмечают, что снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень купленных и арендованных площадей в IV квартале 2013г. на уровне 381,2 тыс. кв. м по сравнению с 604,6 тыс. кв. м в IV квартале предыдущего года. В сочетании с большим количеством свободных площадей, особенно за пределами центрального делового района Москвы, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.

Офисная недвижимость

На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах, а договор аренды, как правило, заключается на пять и более лет. "В этом случае, когда все тонкости закреплены контрактом, у арендатора не остается юридических прав для требования снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора", - прогнозируют эксперты JLL.

В то же время аналитики компании отмечают, что организации, получающие доход в основном от экспорта, получат преимущество в виде более высоких прибылей от слабого рубля и, скорее всего, смогут позволить увеличение расходов на аренду без ущерба для компании.

И, наоборот, пострадают компании, в значительной степени зависящие от импорта, так как цены на импортируемые продукты в рублевом эквиваленте вырастут, что повлечет за собой снижение прибыли. По мнению консультантов, в результате возросшие расходы отразятся на конечных потребителях и приведут к росту цен во многих сферах. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории российской экономики не редкостью является установка валютного коридора в договоре аренды.

Недавние события 2008-2009гг. больше всего повлияли на московский офисный рынок, который незамедлительно отреагировал на начало кризиса: в период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. ставки в долларах снизились на 63%. На офисном рынке Санкт-Петербурга долларовые ставки снизились на 52% за период с III квартала 2008г. по I квартал 2010г., отмечается в исследовании JLL.

Как ранее сообщал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, на офисном рынке Москвы, где наблюдается излишек площадей, арендодатели будут вынуждены идти на компромисс, хотя это будет дополнительно осложняться увеличением налога на недвижимость в текущем году. Иначе говоря, если падение рубля продолжится, и доллар "пробьет" уровень в 37 руб., то это сильно изменит ситуацию на рынке, и не исключено снижение чистых ставок аренды на 10% и более".

Торговая недвижимость

Слабый рубль, по мнению экспертов JLL, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых центрах, так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, другими словами, арендная плата привязана к объему продаж. В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте арендодателю будет очень трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды.

По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, в торговой недвижимости арендная ставка - лишь функция от оборота ритейлера. Поэтому непосредственно коррекция рубля не повлияет на арендную ставку. Влияние будет опосредованное, через изменение платежного баланса, удорожание импортных ТНП и сокращение роста розничного товарооборота. Но это более длительный процесс.

Также не редкостью является и фиксированная ставка аренды в ТЦ, которая устанавливается в долларах или евро. Слабеющий рубль в результате даст рост цен на импортируемые товары, а это может привести к снижению продаж (так как импортные товары становятся неконкурентоспособными для потребителя). В случае снижения розничного товарооборота арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте, отмечается в исследовании JLL.

Недавний кризис 2008-2009гг. показал, что московские торговые центры оказались самыми устойчивыми к потрясениям. По данным JLL, снижение максимальных ставок аренды началось позднее, чем в других секторах, и составило всего 22% за период с IV квартала 2008г. по III квартал 2009г. На рынке Санкт-Петербурга снижение составило 45% за период с IV квартала 2008г. по I квартал 2009г.

Максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению слабого рубля, так как объекты на ключевых торговых улицах обычно являются флагманскими и зачастую не приносят прибыли. Тем не менее в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного эффекта на объем прибыли арендаторов они будут пытаться договариваться о снижении ставок или просто закроют свои магазины, считают в компании Jones Lang LaSalle.

Максимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве в результате кризиса снизились на 61% за период со II квартала 2008г. по I квартал 2009г., а в Санкт-Петербурге - на 63% за период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. Тем не менее в компании прогнозируют, что ритейлерам придется приспособиться к более слабому рублю в обозримом будущем. Организации сектора услуг (например банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию общего настроения рынка и снижения покупательной способности. В случае сильного ослабления рубля люди, несомненно, будут меньше тратить на рестораны и прочие услуги, что приведет к снижению доходов арендаторов этого сектора. И данный факт будет использован как инструмент при обсуждении снижения ставок аренды как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле, отмечают аналитики.

В секторе торговой недвижимости мы ожидаем рекордный объем ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014г. - около 600 тыс. кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4% по итогам года (по сравнению с 2,5% в 2013г.), можно говорить о существовании рисков снижения арендных ставок, хотя, как мы полагаем, максимальные ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.

"Влияние курса рубля на ставки аренды коммерческой недвижимости проявляется только в случае более-менее масштабных колебаний, превосходящих 10% в течение короткого промежутка времени. Как правило, они связаны с кризисными явлениями. Для примера достаточно посмотреть на 2013г., когда курс рубля к доллару снизился примерно на 7,8%, к евро - на 11,8%, а ставки аренды оставались стабильными", - рассказал директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

"Все же уровень экономической активности, влияющий на объемы спроса, а также доступное предложение на рынке остаются ключевыми факторами, определяющими цену аренды. Состояние данных факторов пока не располагает к росту арендных ставок в долларовом эквиваленте. В 2014г. некоторый рост ожидаем лишь в сегменте торговой недвижимости. В рублевом эквиваленте рост ставок будет иметь место примерно на величину снижения курса, т.к. арендные ставки часто номинированы именно в долларах", - заключил Валентин Гаврилов. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости