Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Финдиректора почувствовали рост неопределенности впервые за два года 17:50, Финансы Как вернули голос молчаливому гению Стивену Хокингу 17:27, Lenovo и РБК В Подмосковье нашли погибшей бывшую участницу «Дома-2» Марию Политову 17:25, Общество В Совфеде отметили серьезные перспективы КНДР в создании ядерных сил 17:20, Политика Кадровое голодание: за кем охотились хедхантеры в 2017 году 17:17, Свое дело РФС оштрафовал «Спартак» и ЦСКА на 1 млн рублей по итогам дерби 17:15, Спорт Роскосмос созвал комиссию для поиска виновных в падении спутника 17:13, Общество МИД заявил об отказе США обменяться письмами о невмешательстве 17:00, Политика Как менялся облик и жизнь российских городов на протяжении 100 лет 16:56, РБК и Ситибанк Россия обсудит с МОК нюансы участия сборной под нейтральным флагом 16:51, Общество В «Артдокфесте» прокомментировали просьбу проверить фильм добровольца АТО 16:43, Общество Песков ответил на вопрос о принадлежности Крыма словами «добавить нечего» 16:42, Политика СМИ пригрозили блокировкой сайтов за материалы нежелательных организаций 16:38, Общество Украина восстановила объемы транзита газа в Европу 16:35, Общество Валютный рынок: как не пасть жертвой спреда и бумажной волокиты 16:35, РБК и Thomson Reuters Британские журналисты начали писать в соавторстве с роботами 16:31, Общество Строители соединили пролеты автодорожной части Крымского моста с арками 16:30, Технологии и медиа Дистрибьютор «Матильды» подвел итоги проката картины в России 16:30, Общество ФАС одобрила сделку по покупке 50% в New Stream группой «Арети» 16:27, Бизнес В Госдуме предложили запретить отключать воду должникам за услуги ЖКХ 16:26, Жилье Спецборт вывез из Йемена 30 россиян 16:25, Политика Швейцарским парламентариям напомнили о различиях флирта и домогательств 16:18, Политика «Титаник» и «Крепкий орешек» признали национальным достоянием США 16:13, Общество 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 16:10, РБК и Hankook СМИ сообщили об интересе двух испанских клубов к Валерию Карпину 16:04, Спорт МВД предложит «гонорар» сообщившим о преступлениях гражданам 16:02, Общество «Победа» запретила брать в салон дополнительный багаж даже за деньги 16:00, Общество В Петербурге задержаны подозреваемые в убийстве сотрудницы Мариинки 15:55, Общество
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Материалы по теме Как повлияет падение курса рубля на стоимость недвижимости Что будет с ценами на квартиры после падения курса рубля
18 фев, 2014 19:22
0
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость в России.

В этом году рубль подвергся значительному давлению. "Девальвация" национальной валюты вызывает беспокойство среди арендаторов офисов и торговой недвижимости. И не зря. Стоит учитывать, что ставки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в рублях.

Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт- Петербурге устанавливаются в долларах или евро, хотя есть и исключения. Стоимость аренды менее качественных площадей в Москве и регионах, как правило, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть от текущей волатильности национальной валюты.

По оценке международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), падение обменного курса вызывает особое беспокойство у арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется или нести все расходы арендаторов, или уменьшать размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.

В компании Jones Lang LaSalle отмечают, что снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень купленных и арендованных площадей в IV квартале 2013г. на уровне 381,2 тыс. кв. м по сравнению с 604,6 тыс. кв. м в IV квартале предыдущего года. В сочетании с большим количеством свободных площадей, особенно за пределами центрального делового района Москвы, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.

Офисная недвижимость

На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах, а договор аренды, как правило, заключается на пять и более лет. "В этом случае, когда все тонкости закреплены контрактом, у арендатора не остается юридических прав для требования снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора", - прогнозируют эксперты JLL.

В то же время аналитики компании отмечают, что организации, получающие доход в основном от экспорта, получат преимущество в виде более высоких прибылей от слабого рубля и, скорее всего, смогут позволить увеличение расходов на аренду без ущерба для компании.

И, наоборот, пострадают компании, в значительной степени зависящие от импорта, так как цены на импортируемые продукты в рублевом эквиваленте вырастут, что повлечет за собой снижение прибыли. По мнению консультантов, в результате возросшие расходы отразятся на конечных потребителях и приведут к росту цен во многих сферах. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории российской экономики не редкостью является установка валютного коридора в договоре аренды.

Недавние события 2008-2009гг. больше всего повлияли на московский офисный рынок, который незамедлительно отреагировал на начало кризиса: в период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. ставки в долларах снизились на 63%. На офисном рынке Санкт-Петербурга долларовые ставки снизились на 52% за период с III квартала 2008г. по I квартал 2010г., отмечается в исследовании JLL.

Как ранее сообщал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, на офисном рынке Москвы, где наблюдается излишек площадей, арендодатели будут вынуждены идти на компромисс, хотя это будет дополнительно осложняться увеличением налога на недвижимость в текущем году. Иначе говоря, если падение рубля продолжится, и доллар "пробьет" уровень в 37 руб., то это сильно изменит ситуацию на рынке, и не исключено снижение чистых ставок аренды на 10% и более".

Торговая недвижимость

Слабый рубль, по мнению экспертов JLL, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых центрах, так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, другими словами, арендная плата привязана к объему продаж. В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте арендодателю будет очень трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды.

По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, в торговой недвижимости арендная ставка - лишь функция от оборота ритейлера. Поэтому непосредственно коррекция рубля не повлияет на арендную ставку. Влияние будет опосредованное, через изменение платежного баланса, удорожание импортных ТНП и сокращение роста розничного товарооборота. Но это более длительный процесс.

Также не редкостью является и фиксированная ставка аренды в ТЦ, которая устанавливается в долларах или евро. Слабеющий рубль в результате даст рост цен на импортируемые товары, а это может привести к снижению продаж (так как импортные товары становятся неконкурентоспособными для потребителя). В случае снижения розничного товарооборота арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте, отмечается в исследовании JLL.

Недавний кризис 2008-2009гг. показал, что московские торговые центры оказались самыми устойчивыми к потрясениям. По данным JLL, снижение максимальных ставок аренды началось позднее, чем в других секторах, и составило всего 22% за период с IV квартала 2008г. по III квартал 2009г. На рынке Санкт-Петербурга снижение составило 45% за период с IV квартала 2008г. по I квартал 2009г.

Максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению слабого рубля, так как объекты на ключевых торговых улицах обычно являются флагманскими и зачастую не приносят прибыли. Тем не менее в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного эффекта на объем прибыли арендаторов они будут пытаться договариваться о снижении ставок или просто закроют свои магазины, считают в компании Jones Lang LaSalle.

Максимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве в результате кризиса снизились на 61% за период со II квартала 2008г. по I квартал 2009г., а в Санкт-Петербурге - на 63% за период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. Тем не менее в компании прогнозируют, что ритейлерам придется приспособиться к более слабому рублю в обозримом будущем. Организации сектора услуг (например банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию общего настроения рынка и снижения покупательной способности. В случае сильного ослабления рубля люди, несомненно, будут меньше тратить на рестораны и прочие услуги, что приведет к снижению доходов арендаторов этого сектора. И данный факт будет использован как инструмент при обсуждении снижения ставок аренды как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле, отмечают аналитики.

В секторе торговой недвижимости мы ожидаем рекордный объем ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014г. - около 600 тыс. кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4% по итогам года (по сравнению с 2,5% в 2013г.), можно говорить о существовании рисков снижения арендных ставок, хотя, как мы полагаем, максимальные ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.

"Влияние курса рубля на ставки аренды коммерческой недвижимости проявляется только в случае более-менее масштабных колебаний, превосходящих 10% в течение короткого промежутка времени. Как правило, они связаны с кризисными явлениями. Для примера достаточно посмотреть на 2013г., когда курс рубля к доллару снизился примерно на 7,8%, к евро - на 11,8%, а ставки аренды оставались стабильными", - рассказал директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

"Все же уровень экономической активности, влияющий на объемы спроса, а также доступное предложение на рынке остаются ключевыми факторами, определяющими цену аренды. Состояние данных факторов пока не располагает к росту арендных ставок в долларовом эквиваленте. В 2014г. некоторый рост ожидаем лишь в сегменте торговой недвижимости. В рублевом эквиваленте рост ставок будет иметь место примерно на величину снижения курса, т.к. арендные ставки часто номинированы именно в долларах", - заключил Валентин Гаврилов. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости