Лента новостей
Все новости Недвижимость
Остаться на плаву: как съездить в отпуск и не разориться 02:52, РБК и Мир Совет ЕС утвердил новые оборонные проекты 02:51, Политика СК назвал число погибших от рук преступников в 2018 году детей 02:26, Общество В Чикаго два человека погибли в результате стрельбы в больнице 01:58, Общество СМИ узнали о планах Эр-Рияда сменить наследника престола из-за Хашкаджи 01:57, Политика Белый дом вернул аккредитацию журналисту CNN 01:39, Политика Казахстан ответил на запрет транзита мяса птицы из США через Россию 01:05, Общество Сборная Нидерландов стала последним полуфиналистом футбольной Лиги наций 01:03, Спорт В ОНК рассказали о заболевшем в СИЗО Кокорине 00:39, Общество Нидерланды предложили создать общеевропейский «санкционный механизм» 00:20, Политика Forbes назвал самых высокооплачиваемых певиц 2018 года 00:14, Бизнес В НАТО призвали Россию развеять подозрения в нарушении РСМД 00:02, Политика Доля пессимистов среди финдиректоров достигла рекордного уровня 00:00, Финансы Число пострадавших на митингах во Франции увеличилось до 528 19 ноя, 23:27, Общество Как будет выглядеть и что будет уметь умный дом через десять лет 19 ноя, 23:04, РБК и Schneider Electric Cирийские военные заявили о взятии «последнего оплота» ИГ на юге страны 19 ноя, 22:51, Политика Лига наций по футболу. Германия — Голландия. Онлайн 19 ноя, 22:45, Спорт Предложившего отменить пенсию депутата исключили из «Единой России» 19 ноя, 22:44, Политика В Петербурге завели дело из-за осквернения блокадной мемориальной доски 19 ноя, 22:32, Общество Каскадеры откровенно о работе: страх и трюк — два брата 19 ноя, 22:20, РБК и Toyo ЕС пригрозил Москве «конкретными мерами» из-за ситуации в Азовском море 19 ноя, 22:06, Политика В NASA заявили о намерении Рогозина ознакомиться с кораблями SpaceX в США 19 ноя, 22:03, Технологии и медиа Путин назвал способ не втягивать Россию в «милитаристскую гонку» 19 ноя, 21:59, Политика ФТС напомнила об уголовном наказании за контрабанду часов из золота 19 ноя, 21:52, Общество Премьер Британии добилась у бизнеса поддержки соглашения о Brexit 19 ноя, 21:42, Политика Путин рассказал о нравственном стержне российской армии 19 ноя, 21:35, Политика Новое дело Браудера: в чем прокуратура обвинила главу Hermitage Capital 19 ноя, 21:24, Общество Тест: проверьте знание новостных тем и экономических трендов 19 ноя, 21:20, РБК и Thomson Reuters
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Материалы по теме Как повлияет падение курса рубля на стоимость недвижимости Что будет с ценами на квартиры после падения курса рубля
18 фев 2014, 19:22
0
Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость в России.

В этом году рубль подвергся значительному давлению. "Девальвация" национальной валюты вызывает беспокойство среди арендаторов офисов и торговой недвижимости. И не зря. Стоит учитывать, что ставки аренды коммерческой недвижимости в России в договорах указываются в различных валютах в зависимости от рынка и качества актива, но выплачиваются всегда в рублях.

Как правило, ставки аренды высококачественных помещений в Москве и Санкт- Петербурге устанавливаются в долларах или евро, хотя есть и исключения. Стоимость аренды менее качественных площадей в Москве и регионах, как правило, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть от текущей волатильности национальной валюты.

По оценке международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), падение обменного курса вызывает особое беспокойство у арендаторов, получающих доход в рублях, но несущих расходы в долларах или евро. Они-то и ожидают в связи с этим сокращения своей прибыли. С другой стороны, арендодателей заботит то, что им придется или нести все расходы арендаторов, или уменьшать размер долларовой ставки, или устанавливать фиксированную, но в рублях, чтобы защитить арендатора от дальнейшего снижения курса.

В компании Jones Lang LaSalle отмечают, что снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень купленных и арендованных площадей в IV квартале 2013г. на уровне 381,2 тыс. кв. м по сравнению с 604,6 тыс. кв. м в IV квартале предыдущего года. В сочетании с большим количеством свободных площадей, особенно за пределами центрального делового района Москвы, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.

Офисная недвижимость

На большинство высококачественных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах, а договор аренды, как правило, заключается на пять и более лет. "В этом случае, когда все тонкости закреплены контрактом, у арендатора не остается юридических прав для требования снижения арендной ставки в случае изменения валютного курса. В результате увеличение арендной платы в рублевом эквиваленте может значительно ударить по прибыли арендатора", - прогнозируют эксперты JLL.

В то же время аналитики компании отмечают, что организации, получающие доход в основном от экспорта, получат преимущество в виде более высоких прибылей от слабого рубля и, скорее всего, смогут позволить увеличение расходов на аренду без ущерба для компании.

И, наоборот, пострадают компании, в значительной степени зависящие от импорта, так как цены на импортируемые продукты в рублевом эквиваленте вырастут, что повлечет за собой снижение прибыли. По мнению консультантов, в результате возросшие расходы отразятся на конечных потребителях и приведут к росту цен во многих сферах. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории российской экономики не редкостью является установка валютного коридора в договоре аренды.

Недавние события 2008-2009гг. больше всего повлияли на московский офисный рынок, который незамедлительно отреагировал на начало кризиса: в период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. ставки в долларах снизились на 63%. На офисном рынке Санкт-Петербурга долларовые ставки снизились на 52% за период с III квартала 2008г. по I квартал 2010г., отмечается в исследовании JLL.

Как ранее сообщал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, на офисном рынке Москвы, где наблюдается излишек площадей, арендодатели будут вынуждены идти на компромисс, хотя это будет дополнительно осложняться увеличением налога на недвижимость в текущем году. Иначе говоря, если падение рубля продолжится, и доллар "пробьет" уровень в 37 руб., то это сильно изменит ситуацию на рынке, и не исключено снижение чистых ставок аренды на 10% и более".

Торговая недвижимость

Слабый рубль, по мнению экспертов JLL, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых центрах, так как структура договора аренды в них отличается от договоров на рынке офисов. Часто ставка аренды в торговых центрах зависит от оборота, другими словами, арендная плата привязана к объему продаж. В условиях роста стоимости импортной продукции в рублевом эквиваленте арендодателю будет очень трудно повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, скорее всего, будет способствовать росту рисков снижения ставок аренды.

По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, в торговой недвижимости арендная ставка - лишь функция от оборота ритейлера. Поэтому непосредственно коррекция рубля не повлияет на арендную ставку. Влияние будет опосредованное, через изменение платежного баланса, удорожание импортных ТНП и сокращение роста розничного товарооборота. Но это более длительный процесс.

Также не редкостью является и фиксированная ставка аренды в ТЦ, которая устанавливается в долларах или евро. Слабеющий рубль в результате даст рост цен на импортируемые товары, а это может привести к снижению продаж (так как импортные товары становятся неконкурентоспособными для потребителя). В случае снижения розничного товарооборота арендатор может попробовать договориться о снижении ставки аренды, установленной в иностранной валюте, отмечается в исследовании JLL.

Недавний кризис 2008-2009гг. показал, что московские торговые центры оказались самыми устойчивыми к потрясениям. По данным JLL, снижение максимальных ставок аренды началось позднее, чем в других секторах, и составило всего 22% за период с IV квартала 2008г. по III квартал 2009г. На рынке Санкт-Петербурга снижение составило 45% за период с IV квартала 2008г. по I квартал 2009г.

Максимальные ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению слабого рубля, так как объекты на ключевых торговых улицах обычно являются флагманскими и зачастую не приносят прибыли. Тем не менее в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного эффекта на объем прибыли арендаторов они будут пытаться договариваться о снижении ставок или просто закроют свои магазины, считают в компании Jones Lang LaSalle.

Максимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве в результате кризиса снизились на 61% за период со II квартала 2008г. по I квартал 2009г., а в Санкт-Петербурге - на 63% за период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. Тем не менее в компании прогнозируют, что ритейлерам придется приспособиться к более слабому рублю в обозримом будущем. Организации сектора услуг (например банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию общего настроения рынка и снижения покупательной способности. В случае сильного ослабления рубля люди, несомненно, будут меньше тратить на рестораны и прочие услуги, что приведет к снижению доходов арендаторов этого сектора. И данный факт будет использован как инструмент при обсуждении снижения ставок аренды как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле, отмечают аналитики.

В секторе торговой недвижимости мы ожидаем рекордный объем ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014г. - около 600 тыс. кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4% по итогам года (по сравнению с 2,5% в 2013г.), можно говорить о существовании рисков снижения арендных ставок, хотя, как мы полагаем, максимальные ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.

"Влияние курса рубля на ставки аренды коммерческой недвижимости проявляется только в случае более-менее масштабных колебаний, превосходящих 10% в течение короткого промежутка времени. Как правило, они связаны с кризисными явлениями. Для примера достаточно посмотреть на 2013г., когда курс рубля к доллару снизился примерно на 7,8%, к евро - на 11,8%, а ставки аренды оставались стабильными", - рассказал директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

"Все же уровень экономической активности, влияющий на объемы спроса, а также доступное предложение на рынке остаются ключевыми факторами, определяющими цену аренды. Состояние данных факторов пока не располагает к росту арендных ставок в долларовом эквиваленте. В 2014г. некоторый рост ожидаем лишь в сегменте торговой недвижимости. В рублевом эквиваленте рост ставок будет иметь место примерно на величину снижения курса, т.к. арендные ставки часто номинированы именно в долларах", - заключил Валентин Гаврилов. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости