Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Васильева подвела итоги года работы на посту министра образования 20:48, Общество В Бостоне тысячи людей вышли на марш против митинга «За свободу слова» 20:43, Политика «Зенит» исключил Дзюбу из заявки на матч против «Амкара» 20:34, Спорт «Халл» Слуцкого проиграл второй матч подряд в чемпионате Англии 20:24, Спорт «Спартак» и «Локомотив» забили семь голов на двоих 19:42, Спорт Власти Москвы опровергли планы сделать въезд в столицу платным 19:36, Общество В Индии при сходе поезда с рельсов погибли не менее 20 человек 19:10, Общество Собянин сравнил перенос столицы из Москвы со ссылкой чиновников в Сибирь 19:00, Политика При стрельбе в канадском Торонто ранены два человека 18:40, Общество ИГ взяла на себя ответственность за теракт в Камбрильсе 18:16, Общество Веру Глаголеву похоронили на Троекуровском кладбище в Москве 17:53, Общество Красный Крест подсчитал число жертв конфликта в Донбассе 17:34, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Локомотив». Онлайн 17:30, Спорт Мэр Сургута выступил с видеообращением к жителям города после нападения 17:12, Общество Скончался первый главком ВВС России Петр Дейнекин 17:09, Политика ЦСКА сыграл вничью с «Уралом» в чемпионате России 16:57, Спорт ИГИЛ взяла на себя ответственность за нападение в Сургуте 16:38, Политика Ликсутов посулил москвичам скидки в кафе и ресторанах по карте «Тройка» 16:33, Общество Нападение с ножом на прохожих в Сургуте 16:14, Фотогалерея  Полиция рассказала об особенностях выбора жертв террористом из Турку 16:03, Общество Идею «размосквичивания» России в ОП назвали «пиаром» 16:01, Политика В Германии неизвестные совершили поджоги на железной дороге 15:46, Общество Bloomberg узнал об утверждении ЦБ финансирования для банка «Открытие» 15:42, Финансы Путин поручил сократить число проверок и посадок предпринимателей 15:32, Политика В Финляндии задержали четырех марокканцев по делу о теракте в Турку 15:26, Общество В Хабаровском крае опрокинулся рейсовый автобус 15:06, Общество Прощание с Верой Глаголевой 15:04, Фотогалерея  Чемпионат России по футболу. «Урал» — ЦСКА. Онлайн 15:00, Спорт
Недвижимость в Крыму: чем рискуют россияне
Материалы по теме Недвижимость в Крыму: чем владеют россияне
03 мар, 2014 13:32
0
Недвижимость в Крыму: чем рискуют россияне
Российские эксперты рассказали "РБК-Недвижимости" о перспективах рынка жилья и инвестиций в Крыму. "Сейчас уже поздно пить "Боржоми", когда почки отказали", - говорят они.
Фото: Depositphotos/pavalena

Украина всегда занимала высокие строчки в предпочтениях россиян по приобретению недвижимости за границей. С конца 2000-х гг. самыми популярными странами у граждан РФ по покупке недвижимости за границей являются в порядке убывания: Болгария, Испания, Украина (Крым), Кипр и Турция.

"Министерство юстиции Украины не публикует и не ведет открытого учета по сделкам иностранцев с недвижимость в стране", - объянсяет член Гильдии риэлторов Крыма Олег Сикорский из Симферополя. Такие тонкости украинского законодательства не позволяют в точности оценить масштаб российской частной собственности в стране. По наблюдениям украинских риэлторов, интерес россиян сосредоточен в двух локациях: Крыме и Киеве. В Киеве россияне приобретали дорогие квартиры в центре города: для сдачи в аренду (до последнего времени доходность такого бизнеса составляла 7-10%), для представительских функций или для родственников и т.д. Однако основная часть российского спроса на недвижимость в Украине всегда была сосредоточена в курортных городах полуострова Крыма - традиционного места отдыха "рожденных в СССР".

Кроме ценовой составляющей, российский спрос на крымскую недвижимость был вызван отсутствием языкового барьера (важно для инвесторов среднего и пожилого возраста), возможностью пересекать границу по внутреннему паспорту РФ (важно для невыездных сотрудников силовых ведомств, к примеру), относительной транспортной доступностью (возможностю приехать на автомобиле) и ностальгическими чувствами
Что происходит с ценами

В Крыму россиян всегда привлекал низкий порог входа на местный рынок недвижимости: например, в 2009г. минимальная сумма покупки элитной (то есть новой) недвижимости на полуострове составляла 39 тыс. евро. За эти деньги тогда можно было купить двухкомнатную квартиру в новом доме в Алуште. Средняя сумма сделки во всем Крыме в 2009г. составляла 93 тыс. евро - на эти средства можно было приобрести либо большую квартиру с видом на море, либо частный дом.

К 2012г. аппетиты россиян в Крыму увеличились: количество сделок с участием граждан РФ составило, по оценкам местных риэлторов, около 50%. Например, статистика по сделкам в Ялте свидетельствовала: 60% покупателей элитного жилья в этом курортном городе - россияне, 20% - украинцы и 15% - белорусы, 5% - граждане Европейского союза. К началу 2010-х гг. в Крыму выросли и цены. Например, в 2012г. были такие варианты: пентхаус в Ялте за 2,8 млн долл., трехкомнатная квартира в поселке Нижняя Ореанда за 1,9 млн долл., 12-комнатная квартира на набережной Ялты за 1,6 млн долл., квартира в поселке Никита за 1,46 млн долл. и др.

"По состоянию на середину прошлого года, т.е. перед началом кризиса, начавшегося осенью на Украине, средние цены были таковы: средняя стоимость однокомнатных квартир в Крыму составила 815 евро за 1 кв. м. Двух- и трехкомнатные апартаменты реализовывались по цене соответственно в 804 и 671 евро за 1 кв. м. Индивидуальные жилые дома реализовывались по средней цене в 923 евро за 1 кв. м", - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Средняя стоимость квартир в отдельных городах Крыма на середину июля 2013г. 

город Средняя стоимость квартир
Алупка 803 евро за 1 кв. м
Алушта 1114 евро за 1 кв. м
Евпатория 573 евро за 1 кв. м
Феодосия 749 евро за 1 кв. м
Симферополь 676 евро за 1 кв. м
Севастополь 745 евро за 1 кв. м
Ялта 1188 евро за 1 кв. м

"При этом минувший год был на рынке недвижимости Крыма депрессивным - цены стояли на месте (-2% по итогам года), отсутствовал рост спроса из-за экономических и политических событий на Украине, - говорится в исследовании крымского индикатора по ценам на недвижимость REM Navigator. - Напомним, вторая половина 2013г. на рынке недвижимости Украины ознаменовалась событиями, связанными с подготовкой к подписанию страной соглашения об ассоциации с Евросоюзом. Евроинтеграционный курс Украины не вызвал практически никакого интереса европейских инвесторов к украинской недвижимости, тогда как охлаждение отношений с Россией спровоцировало резкое падение интереса россиян к покупке недвижимости в Украине, и в Крыму в частности".

"Рынок недвижимости Крыма по большому счету находится в затяжном кризисе с 2008г., - говорит риэлтор Олег Сикорский. - А динамика спроса на недвижимость связана с улучшением или ухудшением государственных отношений между Украиной и Россией. Когда страны дружат - спрос растет, когда ссоримся - падает".

Что происходит с ценами на недвижимость в Крыму прямо сейчас, сказать трудно. Действия с участием российских военных произошли на выходных, к этому моменту пока неизвестно, как на это отреагировали российские владельцы недвижимости. К тому же, картина по ценам и количеству сделок будет ясна только через два месяца - временного "лага", по истечению которого можно судить о положении на любом рынке недвижимости. Тем не менее в понедельник утром крымские риэлторы уже начали фиксировать рост количества телефонных звонков от российских собственников недвижимости в Крыму с просьбами о консультации. "Мы ничего не можем им сказать, потому что сами не знаем, что будет", - говорит один из местных риэлторов. По словам симферопольского риэлтора Олега Сикорского, сегодня не вышли на работу местные нотариусы, без которых по закону невозможно провести сделку с недвижимостю.

В дальнейшем все будет зависеть от статуса Крыма - останется ли он в составе Украины, получит независимость или войдет в РФ (см. комментарии экспертов ниже).

Чем владеют россияне в Крыму

  • В собственности граждан РФ в Крыму - и на Украине вообще - находится большое количество объектов недвижимости, которые перешли им по наследству от родственников. В основном это малоликивдные квартиры в старом советском жилом фонде, а также садовые участки с нарезкой по шесть соток. Такие объекты недвижимости стоят несколько десятков тысяч долларов, на них нет особого спроса, словом, они малоликвидны.
  • В 2000-е гг. россияне начали вкладываться и в новое курортное жилье в Крыму. В таких городах, как Ялта в 2000-2010-е гг. было построено несколько жилых комплексов, апартаменты в которых распродавались в качестве сезонного жилья.
  • Часть обеспеченных россиян приобретали в Крыму дома - коттеджи и виллы на побережье.

Ценовые рекорды полуострова: эта вилла в Крыму площадью 700 кв. м продается сегодня за 5 млн евро (Фото: Knight Frank)

Кстати,
По данным украинского сайта объявлений Slando, на Украине началась распродажа элитной недвижимости. Еще осенью 2013г. в продаже было порядка 1 тыс. домов стоимостью свыше 1 млн долл. В средине января 2014г. количество предложений достигло 5 тыс. А сейчас их число приближается уже к 6 тыс.
  • К российской собственности относятся и многочисленные пансионаты. В 2010г. сообщалось, что правительству Москвы в Крыму принадлежало пять санаторно-курортных учреждений. Информации о продаже данных объектов недвижимости впоследствии не поступало.
  • Различные объекты недвижимости в Крыму принадлежат и российским компаниям: это коттеджные поселки (используются для представительских функций и в качестве баз отдыха для сотрудников), пансионаты и большие земельные участки. К примеру, группа "ИФД КапиталЪ" Вагита Алекперова и Леонида Федуна владеет в Крыму четырехзвездочным отелем "Крымская Ривьера" (бывшая советская здравница "Курортная поликлиника") под управлением Rezidor Hotels&Resorts. В реконструкцию отеля было вложено около 60 млн долл. "Национальной резервной корпорации" Александра Лебедева принадлежит курортный комплекс "Море" в Алуште. Весной 2010г. в российской прессе сообщалось о приобретении Сбербанком пансионата "Мрия" в крымском поселке Понизовка.
  • Отдельно стоит остановиться на таком виде коммерческой недвижимости, как частные отели в курортных зонах. Такие мини-отели, расположенные на южном берегу Крыма, всегда пользовались высоким спросом со стороны российских инвесторов. Они приобретались в качестве готового бизнеса или, что случалось чаще, строились с нуля силами и на средства отдельных частных лиц. По оценке REM Navigator, частные гостиницы стоят 800 тыс. - 1 млн долл. Они популярны у россиян среднего и пожилого возраста - это воплощение мечты владеть своим отелем на берегу теплого моря.

Комментарии

Мария Литинецкая, Метриум Групп

Продавать недвижимость в Крыму уже не стоит

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":

- Сейчас уже поздно пить "Боржоми", когда почки отказали. Продавать недвижимость в Крыму уже не стоит, потому что по сути это означает фиксировать свои убытки. Никто дорого за эту недвижимость не даст. На рынке недвижимости в Крыму сейчас может появиться много спекулянтов, которые, играя на страхах и опасениях людей из-за общей дестабилизации в стране, будут стараться максимально снизить цену. Учитывая возможность войны и дефолта страны, цены могут упасть на 30-50%. И в этой ситуации я бы заняла выжидательную позицию. Я считаю, что все это временное явление, ситуация скоро нормализуется и с продажей лучше подождать. В любом случае с вашим правом собственности ничего не случится. Украина - это правовое государство и я не думаю, что возможен какой-то отъем собственности у народа.

Игорь Индриксонс, Indriksons.ru

Западные инвесторы скупают земли сельхозназначения

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru:

- Недвижимость не может реагировать на события моментально. Люди держатся за нее до последнего, а значит большого дисконта ожидать не следует. В данный момент ничего сделать нельзя. Ситуация в Крыму сейчас напоминает ситуацию в Египте, то есть рынок в данный момент отсутствует, покупатели не готовы приобретать объекты за существующие цены, а продавцы не готовы уступать и делать большие скидки, надеясь на улучшения. Не так давно поступила информация о том, что западные инвесторы активно ринулись покупать сельскохозяйственные земли, и этот тренд, безусловно, связан с конфликтом, развернувшимся на территории Украины. Представители крупных инвесторов и инвестиционных фондов отправились в страну, чтобы договориться о покупке сельскохозяйственных земельных участков, которые сегодня стоят копейки. Сельское хозяйство там не слишком развито, и продавцы на фоне происходящих событий готовы предоставлять существенные скидки.

Елена Юргенева, Knight Frank

Элитная недвижимость: нет смысла суетиться

Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS:

- В Крыму существует предложение дорогих вилл, более того, можно привести пример дома стоимостью и около 10 млн евро. Большинство элитных жилых проектов располагаются рядом с "царской тропой" вокруг Ялты. Особенностью недвижимости на данном направлении является отсутствие собственных пляжей (или удаленность от них), компенсируемое чистым воздухом и богатой природой, за которыми приезжают сюда состоятельные клиенты.

Сейчас нет никакого смысла суетиться и начинать продавать подобную недвижимость. Даже во времена, когда политическая ситуация была спокойной, средний срок экспозиции таких объектов составлял около 2 лет, а в текущей ситуации, учитывая неопределенные перспективы, он может увеличиться.

То есть при любом варианте развития событий - как затяжной сценарий, так и быстрое разрешение ситуации - все равно перспективы крымского рынка будут направлены на снижение в среднесрочной перспективе. Если мы увидим оживление этого рынка, то не ранее июня-июля 2015г.

В принципе ориентация в элитном сегменте крымского рынка была всегда на покупателей из Москвы, которые сейчас достаточно обеспокоены ситуацией, и, учитывая, что крымские виллы находятся в том же ценовом диапазоне, что и виллы на побережьях Испании и Франции, они, вероятнее, предпочтут именно последнее.

К нам, как и ранее, поступают запросы на покупку недвижимости в Крыму от россиян и в первую очередь от москвичей. Спрос распространяется на объекты с современной архитектурой и дизайном. Это показывает, что наши покупатели готовы рисковать, особенно если речь идет о недвижимости со значительным дисконтом.

Сергей Смирнов, Агентон

Крым похож на Москву: и там, и там дикий рынок

Сергей Смирнов, руководитель проекта "Агентон":

- Климатические условия и экология Крыма позволяют полуострову стать привлекательным курортом с круглогодичной загрузкой. Но 20 лет лихородачной смены власти и борьбы за "русско-украинско-татарское" влияние не позволяют сделать регион инвестиционно привлекательным. Большинство граждан России бывали хоть раз в Крыму, поэтому излишне напоминать, что традиционный источник заработка местного населения - сдача недвижимости в краткосрочный наем. Но здесь я бы хотел сравнить Крым и Москву: в этих регионах абсолютно дикий рынок найма. Собственники крайне непрофессионально развивают этот бизнес. Качественного фонда, соответствующего европейским нормам, там мало.

Отдельно стоит отметить земельные участки с выходом к морю. Тоже не стоит напоминать, что 70% фонда - советские пансионаты, которые за эти годы кроме ремонтных работ "ничего не видели". Мой опыт работы с подмосковными пансионатами советского фонда показывает, что проще снести и построить новый отель. Так называемый советский фонд хороших показателей окупаемости не даст. Самый простой пример - в большинстве таких пансионатов отсутствуют спа-центры, тогда как куда более теплая Турция в 5-4-звездных отелях такие центры строит. Перспективным направлением можно назвать апартаментные дома, которые можно делать за счет реконструкции многоквартирного фонда в приморских городах.

Андрей Воскресенский, Ъ ФМ

Что произойдет с рынком недвижимости, если Крым отделится

Андрей Воскресенский, обозреватель "Ъ ФМ":

- Крым отделяется и становится непризнанной республикой. В этом случае экономика полуострова может существовать или за счет частных инвестиций, или за счет государства-патрона. Примеры есть. Например, Северный Кипр существует за счет Турции, у которой достаточно средств и на него, и еще на парочку таких территорий. Нагорный Карабах живет за счет Армении (Сарксян родом оттуда, что немаловажно), за счет инвестиций этнических армян и собственного производства.

А вот другой пример - Абхазия, патроном которой является Россия. 15 лет в ней не ведутся боевые действия. Сравните с Грузией или хотя бы Сочи (даже без учета олимпийского строительства). За полтора десятилетия в Грузии создана туристическая индустрия, в Сочи понастроено множество отелей (повторю - даже без учета Олимпиады), куча сетевых операторов. В Абхазии - в основном частный сектор и развалины санаториев советской поры. Почему? Потому что непризнанная республика. Инвестиции в непризнанную республику могут быть только быстрые и маленькие. Летнее кафе, 0,5 млн руб. - отбил за сезон, на следующий получил прибыль. Трехзвездочный отель - это уже 7-10 лет срок окупаемости, и самое главное - он имеет смысл только при наличии инфраструктуры, то есть капитальных вложений. Ничего подобного в Абхазии нет и не предвидится.

А теперь экстраполируем это на Крым, который в условиях международной изоляции будет работать исключительно на российских туристов. За счет чего может увеличиться поток туристов в такой ситуации? Может быть, инопланетяне подтянутся…

Данные таблицы: Gordon Rock

Подготовил Игнат Бушухин, главный редактор проекта "РБК-Недвижимость" 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости