Что будет с ценами на новостройки в Москве и Подмосковье
[FL]– К[/FL]акие основные события на рынке новостроек Московского региона вы можете отметить в 2013 году? Какие действия властей, новые законы оказали серьезное влияние на рынок?
– В прошлом году в Москве вступила в силу новая оценка кадастровой стоимости участков. Средний уровень кадастровой стоимости земельных участков для размещения жилых домов на территории Старой Москвы вырос почти в 2 раза, дорог и объектов инфраструктуры – в 2,6 раза. Кадастровая стоимость участков для размещения производственных зданий увеличилась в 1,25 раза, для размещения объектов торговли и гостиниц – в 1,4 раза.
В Московской области в прошлом году был введен градсовет, где теперь рассматриваются схемы территориального планирования застраиваемых районов Подмосковья. Это событие оказало существенное влияние на развитие рынка. Не все проекты смогли получить разрешение на строительство в прошлом году. Многие застряли на этапе получения ГПЗУ. Если бы не это нововведение, то количество новых проектов, выходящих на рынок Московской области, было бы больше.
С 1 января 2014 года вступило в силу обязательное страхование застройщиков. Теперь зарегистрировать первый ДДУ и открыть адрес в регистрационной палате без обязательного страхования нельзя. Закон призван защищать права граждан, решивших принять участие в долевом строительстве. Это однозначно приведет к росту стоимости жилья как минимум на 3–7%, так как это дополнительные затраты для застройщиков. Если повышение будет более существенным, то все это отрицательно скажется на спросе.
– На вторичном рынке жилья Москвы по итогам года рост цен близок к нулю, отмечают отдельные аналитики. Однако в сегменте новостроек цены растут, но этот рост, как я понимаю, связан прежде всего с изменением стадий строительства того или иного дома? Какова реальная динамика роста цен на новостройки без учета стадий строительства?
– Средняя стоимость одного квадратного метра в том или ином регионе зависит от количества новых проектов, их ценовой политики и изменения стоимости в реализуемых проектах, где рост цен был обусловлен стадией строительства. В новых проектах, как правило, застройщики, учитывая условия жесткой конкуренции, придерживаются демпинговой политики, то есть предоставляют некий дисконт относительно ближайших конкурентов. В прошлом году был небольшой рост цен на новостройки на территории старой Москвы, в Новой Москве стоимость жилья осталась на прежнем уровне.
Если в 2012 году лидером по росту цен был массовый сегмент (классы "эконом" и "комфорт"), то 2013 год преподнес небольшой сюрприз – наибольший рост показал бизнес-класс, где цены выросли примерно на 9%. Жилье экономкласса подорожало на 3,2%, а элитное жилье – на 4,5%.
Реальная динамика цен на новостройки без учета стадий строительства была на уровне инфляции. Рост цен сдерживался активным выходом новых проектов с более низкой ценовой политикой.
– А как в прошлом году себя повел рынок новостроек Новой Москвы?
– Рынок новостроек Новой Москвы практически не поменялся. В прошлом году вышло порядка семи новых проектов – это несколько меньше, чем в 2012 году. Но среди них были крупные проекты, поэтому если смотреть в абсолютном выражении, то объем предложения все равно вырос. Прирост составил 9%. Что касается цен, то они практически не изменились. Средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве по итогам года составила 84 тыс. рублей.
Сейчас основной объем предложения приходится на Новомосковский административный округ – это ближняя к МКАД часть Новой Москвы. Там цена более высокая – в районе 89 тыс. рублей за 1 кв. м. В Троицком административном округе цены ниже – в районе 65 тыс. рублей за 1 кв. м.
– Застраивалась ли Новая Москва малоэтажкой, как обещали власти?
– Да, безусловно. На рынок вышло несколько новых интересных крупных малоэтажных проектов. Причем если бы не новые правила по получению разрешительной документации, то таких проектов было бы гораздо больше. Сейчас довольно много крупных проектов, которые находятся в процессе получения разрешения на строительство.
– В Москве и Подмосковье заявлены какие-то гигантские объемы строительства в будущем: в Москве 13 млн кв. м (и это только в промзонах), портфель в области тоже довольно большой. Рынок переварит такие объемы?
– Вряд ли все эти проекты выйдут в одно и то же время, так как процесс получения разрешительной документации в среднем занимает полтора-два года. Выход новых проектов, скорее всего, будет растянут во времени. Все проекты находятся на разных стадиях готовности. Но в любом случае рынок Московского региона ожидает прирост объема предложения. И те проекты, которые разрабатываются, идут по концепции смешанной типологии застройки. На крупных территориях одновременно будут реализоваться жилье комфорт-класса, бизнес-класса и даже небольшая доля элитных объектов. Конкуренция между застройщиками увеличится, и это будет сдерживать рост цен, так как платежеспособный спрос все-таки ограничен.
– А инфраструктура региона справится при таких объемах строительства?
– Крупные проекты в Москве отличаются комплексным развитием территорий. Во многих проектах планируется развитие транспортной инфраструктуры: реконструкция дорог, открытие новых станций метро. В любом случае это будет дополнительная нагрузка, и, конечно, транспортная и социальная инфраструктура города нуждается в развитии и решении накопившихся проблем. Примерно та же ситуация и в Новой Москве. Здесь также планируется развитие транспортной инфраструктуры. В Московской области в том числе ведется реконструкция основных магистралей, строительство новых станций метро уже вышло за пределы МКАД. Но строительство новых дорог здесь не поспевает за возведением нового жилья. Конечно, транспортная нагрузка на Подмосковье вырастет.
– Повлияет ли открытие новых станций метро в Подмосковье на стоимость цен на жилье?
– Конечно, повлияет. Например, в Реутове к моменту открытия метро цены на недвижимость выросли на 10–15%. В этом нет ничего удивительного. Метро – основное средство передвижения большей части населения, это гораздо удобнее, чем электрички. Рост цен составляет примерно от 10% до 20%. Цены начинают расти примерно за год до открытия.
– Вернемся к ценам. Вы можете дать прогноз – от краткосрочного к более отдаленной перспективе – как будут себя вести цены на жилье в Москве и Подмосковье?
– Девальвация рубля, которая произошла в конце января, уже привела к росту цен. Некоторые застройщики довольно существенно повысили ценник. Рост составил от 5% до 7%, некоторые подняли цены еще больше. Но в массовом сегменте недвижимости есть потолок покупательской способности, и существенно поднимать цены не совсем правильно, так как это грозит снижением продаж. Но если экономическая ситуация в стране будет стабильной, то по итогам года рост цен будет в районе 10–15%. Может быть, прирост цен будет более низким, если мы не увидим ухудшения макроэкономической ситуации.
– Можно ли сказать, что девальвация повлияла на спрос?
– Когда происходят такие колебания, количество сделок в краткосрочном периоде растет. Это связано с тем, что инвесторы хотят вложить деньги в материальные активы. В сегменте экономкласса у многих покупателей ограниченный бюджет. Для людей, которые давно запланировали приобретение квартиры, сейчас едва ли не единственный шанс стать обладателями собственного жилья. В экономклассе девальвация приводит к активизации клиентов, но до определенного момента. Когда цены вырастают слишком существенно, то покупатели начинают занимать выжидательную позицию.
