Лента новостей
Все новости Недвижимость
Рекордное за 35 лет наводнение в штате Миссисипи. Фоторепортаж 12:00, Фотогалерея  От хайпа к бизнес-результатам: как заставить инновации работать 11:57, PRO Как страх перед излучением мешает планам по развитию 5G в Европе 11:53, PRO Парковка еще на 80 улицах в Москве стала платной 11:44, Общество ЦБ предложил дать банкам доступ к данным ФНС для оценки долговой нагрузки 11:42, Экономика В России начали снижаться объемы текущего строительства жилья 11:40, Жилье Смолов заявил о счастье от своего гола за «Сельту» в ворота «Реала» 11:38, Спорт Команда Леброна Джеймса выиграла Матч звезд НБА 11:36, Спорт Каждая пятая новостройка бизнес-класса в Москве продается по эскроу 11:30, Жилье Как отмечают Международный день спонтанного проявления доброты 11:27, Партнерский материал Аэроэкспресс сломался по пути из Москвы к аэропорту Внуково 11:17, Общество Женщины держат половину неба: как Китай стремится к гендерному равенству 11:12, PRO Претендующая на последнюю компанию Магомедова DP World уйдет с биржи 11:06, Бизнес Как йога-ретейлер Lululemon стал главным феноменом Северной Америки 11:03, PRO Москва выставила на аукцион часть сталинской высотки на Красных Воротах 11:02, Город Банки смогут блокировать счета из-за операций с криптовалютой 11:00, Крипто Роскомнадзор заблокировал два сайта с базами персональных данных россиян 10:55, Технологии и медиа Как купить виллу рядом с Красной площадью 10:52, Партнерский материал ФСБ заподозрила жителя Крыма в участии в батальоне Ленура Ислямова 10:46, Общество Полезные гарантии: почему России и США стоит продлить договор СНВ-3 10:25, Мнение Куратор интернета в Кремле займется платформами для жалоб граждан 10:25, Политика Акции КамАЗа и Sollers резко подскочили на новостях об альянсе 10:23, Quote В Думу внесли законопроект о покупке правительством акций Сбербанка 10:17, Финансы Мишустин пообещал выделить по 5 млрд руб. на развитие проблемных регионов 10:15, Политика В Совфеде сообщили о наказанных за работу на митингах росгвардейцах 10:05, Общество Почему курс Bitcoin может вернуться к $20 000 в течение 2-3 месяц 10:02, Крипто Центробанк одобрил блокчейн-проект «Норникеля» 10:00, Бизнес Синоптики сообщили о похолодании в марте 10:00, Общество
Развитие московских промзон
Материалы по теме Редевелопмент промышленных зданий
0
Елена Киселева Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации
Эксперты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают свой взгляд на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство" и Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group.

Елена Киселева, Strategy Partners Group
Промышленные зоны Москвы составляют около 16% (здесь и далее данные исследования Московского урбанистического форума - 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), без учета территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента или развития актуален сразу для нескольких групп. Для городских властей, для которых промышленные зоны представляют потенциал развития и решение целого ряда инфраструктурных и экономических проблем мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для горожан, для которых промышленные зоны в одних случаях ограничивают доступное городское пространство, а в других - являются источником шума и экологических проблем. Но прежде всего - для частных владельцев территории, включая девелоперов, которые в виде промышленных зон обладают резервом нереализованной стоимости, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.

Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:

  • традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
  • восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
  • альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.

Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").

Центр дизайна ARTPLAY (Фото: Natalya Loginova / Russian Look)

Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.

  1. Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
  2. Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
  3. Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.

Красный Треугольник - одно из старейших промышленных предприятий Санкт-Петербурга (Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)

ВинЗавод (Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)

Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.

На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.

Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде (Фото: Bethany Clarke/Getty Images)

Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:

  • наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
  • сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
  • вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
  • вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
  • предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).

Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.

В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.

Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"

  

Об авторах
Елена Киселева Strategy Partners Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.