Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Врезавшемуся в уличное кафе под Парижем мужчине предъявили обвинения 00:06, Общество Суперкубок Испании по футболу. «Реал» — «Барселона». Онлайн 16 авг, 23:55, Спорт Киностудия Paramount подтвердила приостановку съемок «Миссия невыполнима» 16 авг, 23:41, Общество Названы дата и место прощания с Верой Глаголевой 16 авг, 23:18, Общество Захарова обвинила западные страны в поставках химоружия боевикам в Сирии 16 авг, 23:16, Политика Юристы рассказали о сценариях реакции банков на рассылку «Альфа-Капитала» 16 авг, 23:16, Финансы Постпред России при ООН призвал НАТО «прекратить шельмование России» 16 авг, 23:05, Политика В Гватемале в результате нападения банды на больницу погибли 6 человек 16 авг, 22:40, Общество О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 16 авг, 22:24, Партнерский материал Британский парламент пересмотрит планы ремонта Биг-Бена 16 авг, 22:05, Общество Юлия Меньшова объявила о закрытии своего шоу на «Первом канале» 16 авг, 21:53, Технологии и медиа Производитель SSJ 100 рассказал об увеличении его надежности 16 авг, 21:33, Бизнес Саакашвили назвал дату своего возвращения на Украину 16 авг, 21:28, Политика В 15 областях Украины прошли обыски на производящих алкоголь заводах 16 авг, 21:20, Общество Путин выразил соболезнования родственникам Глаголевой 16 авг, 21:15, Общество Самые высокооплачиваемые актрисы мира по версии Forbes 16 авг, 21:14, Фотогалерея  В мире Россию боятся меньше ИГ и глобального потепления 16 авг, 21:03, Политика Временным директором Белого дома по коммуникациям станет бывшая модель 16 авг, 21:01, Политика Минэкономразвития предложило помочь рынку электромобилей на 7,2 млрд руб. 16 авг, 20:59, Бизнес Бывший премьер Украины Яценюк стал совладельцем канала Espreso.TV 16 авг, 20:58, Бизнес «Зенит» потерпел второе поражение подряд в Лиге Европы 16 авг, 20:55, Спорт Отец и сын Буши прокомментировали трагедию в Шарлоттсвилле 16 авг, 20:52, Политика Forbes назвал самых высокооплачиваемых актрис мира 16 авг, 20:34, Общество Самолет S7 экстренно сел в аэропорту Перми из-за дебошира на борту 16 авг, 20:24, Общество Компания Ротенберга получит 350 млн руб. под 5% на строительство завода 16 авг, 20:06, Бизнес Чубайс рассказал о «поразительном достоинстве» Алексея Улюкаева 16 авг, 20:05, Общество Медведев назвал Глаголеву «ярким и незаурядным человеком» 16 авг, 19:26, Общество Глава ФАС заявил о «больших проблемах» сделки по покупке Eurasia Drilling 16 авг, 19:14, Бизнес
Развитие московских промзон
Материалы по теме Редевелопмент промышленных зданий
07 мар, 2014 12:54
0
Елена Киселева Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации
Эксперты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают свой взгляд на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство" и Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group.

Елена Киселева, Strategy Partners Group
Промышленные зоны Москвы составляют около 16% (здесь и далее данные исследования Московского урбанистического форума - 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), без учета территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента или развития актуален сразу для нескольких групп. Для городских властей, для которых промышленные зоны представляют потенциал развития и решение целого ряда инфраструктурных и экономических проблем мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для горожан, для которых промышленные зоны в одних случаях ограничивают доступное городское пространство, а в других - являются источником шума и экологических проблем. Но прежде всего - для частных владельцев территории, включая девелоперов, которые в виде промышленных зон обладают резервом нереализованной стоимости, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.

Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:

  • традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
  • восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
  • альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.

Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").

Центр дизайна ARTPLAY (Фото: Natalya Loginova / Russian Look)

Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.

  1. Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
  2. Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
  3. Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.

Красный Треугольник - одно из старейших промышленных предприятий Санкт-Петербурга (Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)

ВинЗавод (Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)

Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.

На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.

Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде (Фото: Bethany Clarke/Getty Images)

Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:

  • наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
  • сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
  • вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
  • вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
  • предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).

Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.

В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.

Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"

  

Об авторах
Елена Киселева Strategy Partners Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости