Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Австралии мужчину заподозрили в продаже компонентов ракет КНДР 08:37, Политика НАК сообщил о боестолкновении силовиков с бандитами в Дагестане 08:11, Общество За три квартала 2017 года население Украины сократилось на 150 тыс. 08:03, Общество В Москве жертвой пожара в частном доме стал один человек 07:11, Общество Полиция назвала возможную причину ДТП с автобусом в Иркутской области 07:00, Общество В Великобритании число противников Brexit превысило число сторонников 07:00, Политика В Москве установлен температурный рекорд за 140 лет наблюдений 06:18, Общество Politico узнал о «двадцатимиллионных» тратах Пентагона на изучение НЛО 06:17, Общество В Голливуде создали комиссию по борьбе с сексуальными домогательствами 06:02, Общество Полиция проверит драку журналистов на оглашении приговора Улюкаеву 05:15, Общество Новое правительство Австрии выступило за смягчение антироссийских санкций 04:15, Политика В Габоне мужчина с ножом напал на двух корреспондентов National Georaphic 04:07, Общество В Гондурасе при крушении вертолета погибла сестра президента страны 03:14, Общество Ле Пен призвала заменить ЕС «Союзом европейских наций» 02:27, Политика Венесуэла выдала «Роснефти» лицензию на газовые месторождения на шельфе 02:27, Бизнес Во Франции на аукционе скелет мамонта продали за €548 тыс. 01:20, Общество Россияне выбрали название для моста через Керченский пролив 01:15, Общество СМИ узнали об уведомлении родителей плененного ИГ казака о его смерти 00:39, Общество В Чувашии полицейский насмерть сбил женщину 00:29, Общество В Иркутской области в ДТП с рейсовым автобусом пострадали 10 человек 16 дек, 23:51, Общество В штабе Собчак пояснили условия ее отказа от участия в выборах 16 дек, 23:18, Политика В Петербурге суд арестовал следователя по подозрению в получении взятки 16 дек, 23:13, Общество 15 идей подарков для коллег и бизнес-партнеров 16 дек, 22:47, РБК и Афимолл Сити Губернатор Подмосковья назвал сроки устранения неприятного запаха 16 дек, 22:43, Общество В Совфеде заявили о желании России помочь Асаду в борьбе с «хаосом» 16 дек, 22:22, Политика СМИ сообщили о письме Саакашвили к Порошенко с предложением мира 16 дек, 22:09, Политика «Реал» второй год подряд выиграл чемпионат мира среди клубов 16 дек, 21:58, Спорт В Австралии при обрушении балкона во время корпоратива погиб один человек 16 дек, 21:09, Общество
Развитие московских промзон
Материалы по теме Редевелопмент промышленных зданий
07 мар, 2014 12:54
0
Елена Киселева Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации
Эксперты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают свой взгляд на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство" и Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group.

Елена Киселева, Strategy Partners Group
Промышленные зоны Москвы составляют около 16% (здесь и далее данные исследования Московского урбанистического форума - 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), без учета территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента или развития актуален сразу для нескольких групп. Для городских властей, для которых промышленные зоны представляют потенциал развития и решение целого ряда инфраструктурных и экономических проблем мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для горожан, для которых промышленные зоны в одних случаях ограничивают доступное городское пространство, а в других - являются источником шума и экологических проблем. Но прежде всего - для частных владельцев территории, включая девелоперов, которые в виде промышленных зон обладают резервом нереализованной стоимости, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.

Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:

  • традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
  • восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
  • альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.

Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").

Центр дизайна ARTPLAY (Фото: Natalya Loginova / Russian Look)

Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.

  1. Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
  2. Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
  3. Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.

Красный Треугольник - одно из старейших промышленных предприятий Санкт-Петербурга (Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)

ВинЗавод (Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)

Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.

На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.

Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде (Фото: Bethany Clarke/Getty Images)

Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:

  • наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
  • сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
  • вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
  • вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
  • предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).

Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.

В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.

Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"

  

Об авторах
Елена Киселева Strategy Partners Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.