Коммерческие перспективы советских ГУМов и ЦУМов

Фото: Depositphotos/vitalik26

Флагманы торговли крупных городов советской России - государственные универсальные магазины (ГУМы) и центральные универсальные магазины (ЦУМы) и сейчас можно встретить более чем в 80% городов России с населением более 500 тыс. человек.

Эксперты департамента консалтинга NAI Вecar проанализировали текущее состояние российских ГУМов и ЦУМов и определили топ-10 универмагов по принципу площади, качества и популярности среди горожан.

Топ-10 советских универмагов в России по площади торговых помещений

ЦУМы распространены гораздо больше - они присутствуют в 83% от общего количества исследуемых городов. Построенные в конце XIX - начале XX веков, магазины располагались в старинных зданиях в самом центре городов и имели архитектурное сходство, как внешнее, так и внутреннее - все они были организованы по единому принципу универмага с тематическими отделами.

Состояние и качество объектов и сейчас остается различным - около 60% подобных центров претерпели реконструкцию или реконцепцию. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, велика доля объектов, которые продолжают свое существование в том же виде, что и 20 лет назад. "Только теперь они уже не так востребованы населением и часто представляют собой "крытые рынки", - рассказывает она о состоянии объектов.

«Государственный универсальный магазин», до 1921г. «Верхние торговые ряды», расположенный по адресу: Красная пл., 3 (Фото: Depositphotos/karnizz)

В рейтинге универмагов, переживших 90-е гг. и вышедших на уровень современных торговых центров (ТЦ), первое место занимает легендарный московский ГУМ на Красной площади, второе - московский ЦУМ на Петровке, третье - ДЛТ (Дом ленинградской торговли, советский аналог московского ЦУМа).

Московский ГУМ, выкупленный группой "Боско", подвергся масштабной реконструкции, после чего торговое пространство было отдано всемирно известным брендам, а сам универмаг превратился в объект паломничества иностранных туристов. Концепция ГУМа уникальна не только выдержанным стилем, но и сохранением элементов истории - в здании расположены гастроном №1, кафе "Фестивальное", "Столовая №57" в советской стилистике и даже исторический санузел, поясняют составители рейтинга.

Один из первых российских универмагов, открытый шотландцами Арчибальдом Мерилизом и Эндрю Мюром в 19 в., после пожара открылся в 1906г. в здании, построенном архитектором Романом Клейном в готическом стиле на улице Петровка, 2. В советское время здание получило статус Центрального универсального магазина (ЦУМа) Москвы. (Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

ЦУМ на Петровке, также претерпев реконструкцию, стал Меккой luxury-брендов, а его концепция распространилась и на Санкт-Петербург - сегодня ДЛТ повторил его судьбу под тем же брендом.

Крупнейший универсальный магазин Санкт-Петербурга, более известный как Дом ленинградской торговли (ДЛТ). Расположен на Большой Конюшенной улице, дом 21-23. Один из первых универмагов России, открытый в 1908г. (Фото: Смелов Иван / Фотобанк.ру)

Также в десятку лидеров входят ЦУМы Нижнего Новгорода, Пензы, Хабаровска, Чебоксар, Ростова-на-Дону и ГУМ в Казани. "Сегодня владивостокским ГУМом (к слову, одним из старейших в России) заинтересовалась компания Storm Properties. Окончание реконструкции ожидается в конце 2015г. Более 30% площади проекта ориентированы на развлекательные цели - здесь разместятся галерея с музеем, фудкорт и рестораны", - объясняют эксперты NAI Вecar включение в рейтинг еще одного универмага.

Если говорить о ставках, то в регионах на стоимость аренды в ТЦ напрямую влияет его местоположение. Поэтому ставки в ЦУМах и ГУМах отнюдь не низкие, хоть они и относятся к группам некачественных объектов.

Арендные ставки

Если рассматривать в целом торговый сегмент коммерческой недвижимости, например, крупных городов Центральной России и Поволжского региона, то можно наблюдать следующую картину. В наиболее качественных объектах средние ставки аренды находятся в диапазоне 1,1-1,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, называет одно из условий аренды Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. Он поясняет, что к этому типу относятся торгово-развлекательные центры (ТРЦ), которые ориентированы исключительно на федеральных сетевых арендаторов и ключевые бренды и обладают стандартным пулом арендаторов, схожим с набором в московских ТЦ.

Вторая группа - объекты нового строительства или редевелопмента, которые, как правило, частично заполнены сетевыми арендаторами, а частично - небольшими магазинами брендов no name. В этой группе ставки находятся в районе 550-900 долл. за 1 кв. м в год.

Третью группу составляют некачественные и неконцептуальные торговые объекты: это здания, доставшиеся городу в наследство с советских времен, или объекты упрощенного нового строительства без проработанного дизайна. Основными арендаторами таких ТРЦ являются упомянутые магазины no name и различные ИП. В некачественных ТЦ ставки аренды составляют 300-400 долл. за квадратный метр в год. Именно ко второй и третьей группам в подавляющем большинстве случаев и относятся ГУМы и ЦУМы, резюмирует эксперт.

Наследие 1990-х

Что же мешает другим универмагам последовать примеру лидеров?

Как отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова, многие такие объекты являются архитектурными памятниками, то есть любое конструктивное изменение таких проектов если и возможно, то сопряжено с существенным объемом необходимых согласований с профильными архитектурными комитетами.

Как добавляет Сергей Камлюк, многие из этих объектов в 1990-е гг. стали жертвами разделов собственности: у одного ЦУМа может быть сразу несколько собственников помещений, которые не считаются друг с другом, выбирая арендаторов. Поэтому региональные ЦУМы доживают свои дни с непонятными арендаторами на площадях мелкой нарезки с чрезмерно высокой ротацией.

Что спасет универмаги?

Будущее таких объектов во многом зависит, с одной стороны, от готовности собственника входить в длительный процесс согласований и реконструкции здания и, с другой стороны, от готовности города идти на уступки по изменению исторического конструктива здания ради возвращения ему былой славы точки притяжения покупателей. "Пока найти этот компромисс удалось единицам", - говорит Анна Никандрова.

С ней согласен директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. "В регионы активно приходят новые крупные ритейлеры и девелоперы - к примеру, та же МЕГА и ИКЕА. Им нет нужды вкладываться в редевелопмент и реконцепцию, проще приобрести крупный участок земли за городом и отстроить новые моллы с нуля. Чтобы обновить и дать новую жизнь ЦУМам, надо привлечь девелоперов на эти объекты, а власти сегодня не готовы заниматься этими проектами, чаще всего у них есть более важные дела", - добавляет он.

Елена Лыкова