Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как утилитарные предметы стали привлекательными для инвестиций 09:35, РБК и Райффайзенбанк В Красноярском крае поймали сбежавшего из колонии убийцу 09:31, Общество Италия одолжит Лувру «Витрувианского человека» да Винчи 09:17, Общество СМИ узнали о переносе парада в честь императора Японии из-за урагана 09:12, Политика Школьная физика для взрослых водителей в задачах 09:05, РБК и Cordiant В Новосибирске старшеклассницу нашли мертвой в школьном туалете 09:00, Общество Рубен Варданян: успешные люди очень «больные на голову» 08:58, PRO Обвинение предложило выпустить 4 фигурантов дела «Зимней вишни» из СИЗО 08:55, Общество Умный офис: уменьшаем офисную рутину 08:35, РБК и Xerox Как законы физики влияют на торможение автомобиля. Видео 08:34, РБК и Cordiant В России упростили процедуру взыскания долгов с дачников 08:30, Общество Что случилось за ночь. Главные новости РБК 08:22, Общество Боксер Дэй умер после полученной в бою травмы 08:17, Спорт Как проверить бизнес-идею: считаем юнит-экономику 08:05, РБК и HUAWEI Посольство объяснило появление машин ДПС рядом с кортежем Путина в ОАЭ 08:03, Общество ВЭБ.РФ привлек новых лоббистов в США для защиты от санкций 08:00, Политика Кадастровая палата назвала самые волнующие россиян вопросы о жилье 08:00, Общество Еда по спецзаказу: как ЗОЖ видоизменит массовое производство продуктов 07:55, PRO Сенаторы из-за тарифов ЖКХ выступили против «налога Чубайса» 07:45, Общество Татьяна Бакальчук — РБК: «Любой кризис скрывает в себе точку роста» 07:30, Бизнес СМИ сообщили о созданной для контроля Черного моря украинской ракете 07:27, Политика Губернатор Еврейской автономной области уйдет в отставку 07:00, Политика Одного из крупнейших издателей учебников выставили на продажу 06:52, Бизнес Ученый сообщила об опасности глобального потепления для городов России 06:42, Общество Еда на колесах: сколько стоит открыть и как окупить свое мобильное кафе 06:38, РБК и ГАЗ В ЦБ захотели блокировать счета до решения суда 06:20, Экономика Пять человек погибли в результате землетрясения на Филиппинах 06:17, Общество Мнучин пригрозил Турции новыми санкциями 05:47, Политика
Апартаменты как продукт редевелопмента
Материалы по теме Апартаменты могут приравнять к жилью Названы крупнейшие застройщики апартаментов в Москве Власти Москвы нашли необычный способ борьбы с апартаментами Жилье без прописки перешагнуло за МКАД
0
Алексей Могила Апартаменты как продукт редевелопмента
Глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила в своей авторской колонке на "РБК-Недвижимости" рассказывает о редевелопменте старых зданий под новый, но уже массовый в столице формат недвижимости – апартаменты. Также эксперт рассуждает о проблемах и правовом статусе апартаментов в Москве.

Алексей МогилаДецентрализацию как тенденцию на рынке офисной недвижимости Москвы мы наблюдаем уже достаточно давно. Этому способствуют несколько факторов: политика городских властей по введению платных зон для паркинга и запрет на строительство новых объектов недвижимости внутри Садового кольца, активное развитие транспортной инфраструктуры в спальных районах и на территории Новой Москвы, а также довольно высокая ставка аренды.

Старые постройки XIX–XX веков, отдельные административные здания, бывшие НИИ и целые производственные комплексы идеально подходят для редевелопмента, и большинство этих зданий оптимальны именно под размещение жилых объектов.

Почему старые здания стоит переделывать именно под жилье

Я считаю, что порядка 90% офисных зданий старого фонда в Москве, таких как старые министерские здания и административные объекты различных уже не существующих НИИ, имеют право на второй шанс в виде реализации гостиничного или жилого объекта недвижимости. Как правило, они обеспечены достаточным количеством парковочных мест, развитой инфраструктурой, находятся в привлекательных для покупателей районах, имеют хорошую пешеходную и транспортную доступность. Поэтому сам Бог велел заниматься их переориентированием и развитием. Апартаменты в данном случае являются оптимальным вариантом.

Точечный и комплексный редевелопмент: особенности и социальная нагрузка

Можно разделить объекты для точечного и комплексного редевелопмента. Старые площадки, которые высвобождаются от выведенного производства, заводов и прочих промышленных объектов, требуют именно комплексного подхода. Такие известные всем площадки, как ЗИЛ, АЗЛК и др., требуют создания целого района с сопутствующей инфраструктурой на всех уровнях.

В случае точечного редевелопмента каждый объект уже вписан в существующую инфраструктуру и нужно задать развитию правильное русло. Мы, например, предпочитаем именно точечные объекты – старые здания в основном прошлого века, которые имеют свою историю, площадью от 10 тыс. до 20 тыс. кв. м.

Такие проекты наиболее выгодны с точки зрения временных затрат, удобны для привлечения покупателей и инвесторов. Они обладают интересной историей, которую можно развивать и подчеркивать, и особой архитектурной выразительностью. Мы считаем, что такого рода объекты, которые не являются памятниками архитектуры, но уже стали частью истории города, имеют право на вторую, а иногда и третью жизнь. Для многих людей такое обновленное здание связано с яркими эмоциями и хорошими воспоминаниями: кто-то был в них с отцом или дедом, у кого-то здесь работали родители, – и это дает удивительную позитивную энергетику.

Апартаменты апартаментам рознь, или апартаменты = жилье – кто в проигрыше

Сегмент апартаментов нужно приводить в порядок, загонять в определенные правовые рамки и устанавливать понятные правила игры. Только в прошлом году в Москве вышло порядка полумиллиона кв. м именно в формате апартаментов.

Сегодня правовая неопределенность является некоторым сдерживающим фактором для развития новых проектов.
Однако, учитывая те тенденции, которые мы сейчас наблюдаем, вопрос будет решен в ближайшее время, и апартаменты, скорее всего, приравняют к жилью. По-моему, это единственный и оптимальный путь развития сегмента апартаментов в целом. Это даст свободу действий для девелоперов и инвесторов, понимание и определенность по правовому статусу для покупателей.

Однако я бы разделил сегодняшний рынок как минимум на две истории. Первая история – это редевелопмент. Старое здание, будь это промышленные, административные или даже жилые объекты, приводится в порядок и получает статус апартаментов. Редевелопмент таких объектов дает сразу несколько положительных эффектов: это снижение плотности населения в разы, разгрузка транспортной инфраструктуры района, снижение нагрузки на коммунальные сети и, конечно, улучшение экологической составляющей в целом.

Другая история – это когда строится, по сути, жилой дом. Однако не выполняются условия по строительным нормам или социальной обеспеченности, и проект не может получить статус жилого. Истории совершенно разные, но все это ложится под одно определение – апартаменты.

Как показывает международная практика, апартаменты в том формате, который в том числе выбрали и мы, – это интересное и выгодное предприятие как для инвесторов, так и для конечного покупателя. Такие проекты пользуются спросом, их с удовольствием арендуют, и они обеспечивают неплохой доход. Что касается апартаментов, строящихся с нарушениями, без социального обеспечения и инфраструктуры, то через некоторое время, когда они все же заселятся, учитывая невысокую стоимость за квадратный метр, мы получим некий гетто.

А потребитель кто?

Потребители наших и подобных проектов чаще всего москвичи, которые уже являются владельцами жилой недвижимости в Москве или Подмосковье. Они приобретают апартаменты как вторую квартиру в центре. Есть также категория покупателей (чаще всего это иностранные и междугородние бизнесмены), покупающих т.н. "служебную квартиру". Им нужно часто бывать в Москве и надолго задерживаться. Апартаменты также очень привлекательны для организации арендного бизнеса и как объект для инвестиций. Однако большая часть покупателей – это жители этого же района, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия.

Именно в силу некой обособленности покупательской аудитории объекты редевелопмента не дают дополнительной нагрузки на социальную инфраструктуру района. Во-первых, масштаб совершенно не тот, что при заселении целого района. Во-вторых, большая часть покупателей не отрывается от тех мест, где они работают или обучаются. В-третьих, не стоит забывать, что стоимость покупки объекта недвижимости в центре города достаточно высока, и вопрос социальной обеспеченности именно в районе непосредственного проживания при таких бюджетах особо не стоит.

Глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Алексей Могила Rossmils Investments
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.