Недвижимость как инвестиционный актив снова притягательна

[FL]- К[/FL]акие тенденции сейчас господствуют на европейском рынке недвижимости, в частности в офисной и торговой сферах?

- На рынке становится больше денег. Например, объем инвестиционных сделок по операциям с недвижимостью Европы за год вырос на 17% - с 152 млрд евро в 2012г. до 177 млрд евро в 2013г. Объем сделок за последний квартал 2013г. увеличился на 37% по сравнению с объемом сделок, закрытых в четвертом квартале 2012г. Мы ожидаем, что объем инвестиций в недвижимость Европы по итогам первого полугодия 2014г. останется на уровне аналогичного периода прошлого года. А к концу года ожидаем рост объемов на 11% по сравнению с прошлым годом.

- С чем это связано?

- Недвижимость как инвестиционный актив снова притягательна. Люди любят недвижимость, что замечательно.

Если говорить серьезно, то одна из причин, по которым инвесторы тратят все больше денег с каждым годом, в частности в офисном сегменте, - это их уверенность, что рынок достиг дна. Инвесторы были очень осторожны один-два года назад и боялись, что могут купить актив, а ставки упадут. Теперь они покупают, так как ожидают, что ситуация по ставкам не ухудшится, а останется прежней или ставки начнут расти. В английском языке для таких случаев есть выражение: they were afraid of catching a falling knife ("они боялись ловить падающий нож"). Но сейчас инвесторы считают, что риски позади, уверенность в рынке выросла. И это для нас отличная новость!

- Вы говорите, что на рынке становится больше денег. А откуда эти деньги?

- Около 50%, а точнее 48% - это глобальные инвесторы, не европейцы. В Европе покупают недвижимость представители США, Ближнего и Дальнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона. При этом объем вложений в рынок недвижимости Европы со стороны международных инвесторов за год увеличился на 32%, что хорошо, поскольку означает, что они рассматривают европейскую недвижимость как надежный актив.

Еще одна важная тенденция, которую мы отмечаем, это рост активности частных инвесторов. То есть существуют институциональные инвесторы и крупные пенсионные фонды, но есть также частные и семейные инвесторы. Они рассматривают недвижимость как привлекательный инвестиционный актив. Доля частных инвесторов в общей структуре спроса составляла в прошлом году 16%, что в абсолютном выражении составило около 28 млн евро. За год объем частных инвестиций в недвижимость Европы увеличился на 25%, к тому же рост активности частных инвесторов в Европе отмечается в течение последних четырех лет. Мы находим это очень воодушевляющим.

- Что и в каких странах они покупают?

- Если говорить об общих объемах инвестиций частных инвесторов, то порядок такой: Лондон - №1, Франция - №2, Германия, преимущественно крупные города (Берлин, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Гамбург), - №3. С точки зрения форматов недвижимости, вкладывать средства предпочитают в объекты офисной недвижимости и в торговые помещения на топовых улицах (стрит-ретейл).

- В жилую недвижимость они вкладываются?

- Да, очень активно. Как раз третья тенденция на рынке недвижимости Европы - покупка жилья с инвестиционными целями. Это достаточно новое веяние. Еще лет пять назад объекты жилой недвижимости приобретались для собственного использования, не с целью преумножения средств. А теперь роль жилой недвижимости как инвестиционного актива возросла. Доля жилой недвижимости в структуре инвестиционного портфеля в прошлом году занимала 15%, что больше, чем аналогичный показатель позапрошлого года. И мы ожидаем достаточно бурного дальнейшего роста жилой недвижимости как объекта для инвестиций.

- Связано ли это с мнением, что рынок достиг дна?

- Это хороший вопрос! Я думаю, что люди просто лучше понимают сегмент жилой недвижимости, понимают возможность сдачи такого объекта в аренду и генерации арендного дохода. Например, есть большое количество людей, которые не могут позволить себе покупку жилья, так как у них на это недостаточно средств, капитала. Поэтому они вынуждены арендовать, что и создает объем спроса, который, в свою очередь, создает определенный поток дохода и таким образом превращает жилую недвижимость в класс инвестиций.

Я старше и отношусь к поколению владельцев жилья, а ребята помоложе, вроде вас, в Великобритании и других странах Европы называются поколением арендаторов - это поколение создает возможности для инвесторов.

- Россияне покупают недвижимость в Европе?

- Традиционно интерес россиян к европейской недвижимости сосредоточен на сегменте жилья. С точки зрения местоположения это был преимущественно Лондон и несколько других стран. Сейчас наблюдается рост активности россиян в коммерческой недвижимости, в частности в офисном сегменте. В то же время мы вышли на ряд азиатских рынков, таких как Дубай, Абу-Даби, Сингапур, Гонконг, с инвестиционными продуктами для российской целевой аудитории и были очень удивлены тому, что продукт востребован. При этом люди, проявляющие интерес к этим активам, обычно рассматривают долгосрочные периоды инвестирования - в 5-15 лет. То есть, судя по всему, они уверены, что в перспективе 10-15 лет эти инвестиции надежны.

- Охотно ли иностранные продавцы продают русским? Нет ли опасности для россиян потерять недвижимость, если будет продолжаться эскалация конфликта?

- Да, с удовольствием. Очень даже приветствуют российских покупателей. Нет никакой проблемы с этим. Сложности, скорее, есть у иностранцев, желающих инвестировать в Россию, так как они с трудом разбираются в местной законодательной базе и принципах ведения бизнеса в России. В России успешны те иностранные инвесторы, которые уже имеют здесь собственную действующую базу для ведения бизнеса. Например, у таких компаний, как PPF, Hines, Immofinanz, уже работают собственные команды, чтобы вести бизнес в России.

А когда русские инвесторы выходят на рынок Лондона, Германии, Парижа или Нью-Йорка - никаких проблем не возникает. У россиян, инвестирующих в Лондон, Германию, в частности, или в Париж, нет острой необходимости иметь подобную платформу для бизнеса в соответствующей стране.

- Ожидается ли появление новых иностранных игроков на российском рынке? Или будут развиваться только те, которые уже здесь присутствуют?

- Те, кто уже здесь, останутся и будут расти, но всегда есть новички, которые присматриваются к рынку. Думаю, что сейчас интерес к российскому рынку будут проявлять новые игроки из Азии и Ближнего Востока. Мы анализировали азиатский рынок, например Абу-Даби, Катар, и были поражены движением ближневосточного капитала. Кстати, некоторые игроки уже здесь, но, считаю, они будут увеличивать свою долю, и придут новые из тех же регионов - Абу-Даби, Катар, Дубай. Все говорит о том, что им нравится Россия и россияне, поэтому такое развитие событий кажется достаточно вероятным.

Беседовала Елена Лыкова