Налог на недвижимость: с миру по нитке…
Во многих странах мира налог на недвижимость выполняет ряд следующих важных функций:
- является основным имущественным налогом, поскольку любому собственнику практически невозможно скрыть от налогообложения свои объекты недвижимости;
- стимулирует деловую активность на рынке недвижимости и препятствует концентрации объектов недвижимости у ограниченного числа лиц;
- способствует развитию местных рынков недвижимости за счет возникающего экономического интереса у муниципалитетов развивать свои рынки недвижимости.
В начале октября 2014г. в России был законодательно введен налог на недвижимость в весьма усеченном виде (только для физических лиц). Это произошло после 23 лет работы рынка недвижимости.
Для корректности необходимо отметить, что в ряде крупных городов с 2013г. осуществляется налогообложение крупных офисных и торговых центров.
Налог на имущество физических лиц (в части налогообложения жилья) в России
| Период | В настоящее время | С 1 января 2015г. | ||
|---|---|---|---|---|
| Налоговая база |
До 01.01.2014 - суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения
С 01.01.2014 - суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор, определяемый в соответствии с ч. 1 Налогового кодекса РФ |
Кадастровая стоимость объектов налогообложения, уменьшенная на:
Налоговая база в отношении единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение, определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на 1 млн руб. |
||
| Ставка налога | Стоимость, млн руб. | Ставка налога | Стоимость, млн руб. | Ставка налога2 |
| до 0,3 | до 0,1% | до 300 | 0,1% (0-0,3%) | |
| 0,3-0,5 | 0,1-0,3% | |||
| более 0,5 | 0,3-2% | более 300 | 2% | |
| Льготы | Льготы для пенсионеров, инвалидов, участников ВОВ, Героев СССР и РФ и др. | |||
| Ограничения по льготам | нет |
Количество льготных объектов ограничено одним объектом из каждой категории. Таким образом, налогоплательщик, имеющий два объекта и более в одной категории, должен выбрать, по какому объекту получать льготу. |
||
RWAY по данным ФНС России
Законом установлено, что кадастровая оценка должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет. По решению органов власти субъекта это может делаться чаще. Данные о кадастровой стоимости объектов доступны на сайте Росреестра в разделе "Государственные услуги".
У каждого гражданина будет право обжаловать оценку кадастровой стоимости. Такое решение может быть принято комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда в порядке, установленном законом "Об оценочной деятельности в РФ". Изменение кадастровой стоимости при определении налоговой базы будет учитываться, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление.
Закон устанавливает переходный период до 2020г., во время которого субъекты РФ смогут работать по существующей системе, используя инвентаризационную, а не кадастровую стоимость.
Каждый субъект РФ будет иметь возможность самостоятельно определить единую дату перехода для всех муниципалитетов (до 1 января 2020г.) на налог, рассчитанный по кадастровой стоимости.
Новый порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После перехода на кадастровую стоимость, во время переходного периода (до 2020г.), муниципалитет будет рассчитывать налог с учетом понижающего коэффициента, чтобы избежать резкого увеличения налога. Коэффициент будет умножаться на разницу между налогом, исчисленным исходя из кадастровой стоимости, и налогом, исчисленным по инвентаризационной стоимости. Коэффициент будет равен:
- в 2015г. - 0,2;
- в 2016г. - 0,4;
- в 2017г. - 0,6;
- в 2018г. - 0,8;
- в 2019г. налог будет исчисляться без учета понижающего коэффициента.
В случае определения налоговой базы на основе инвентаризационной стоимости налоговые ставки устанавливаются исходя из этой стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор.
Новый порядок расчета налога в Москве
Новый порядок расчета налога на имущество физических лиц правительство Москвы согласовало 14 октября 2014г. при обсуждении бюджета на 2015г.и плановый период 2016-2017 гг.
Ставки налога на имущество физических лиц в Москве с 1 января 2015г.
| Кадастровая стоимость, млн руб. | Ставка налога |
|---|---|
| до 10 | 0,1% |
| 10-20 | 0,15% |
| 20-50 | 0,2% |
| 50-300 | 0,3% |
| более 300 | 2% |
Новый порядок расчета налога предположительно начнет действовать в Москве с 1 января 2015г., но его еще предстоит рассмотреть депутатам Мосгордумы.
Депутаты Мосгордумы намерены предложить снизить ставку налога на недвижимость физических лиц в Новой Москве, чтобы простимулировать заселение присоединенных территорий. По утверждениям экспертов, максимально возможное снижение ставки - до 0,1% для жилья любой стоимости.
По оценке специалистов правительства Москвы, кадастровая стоимость ниже рыночной на 15-20%. По мнению специалистов аналитического агентства RWAY, разница кадастровой и рыночной стоимости тем больше, чем дороже квартира. Для некоторых элитных объектов Москвы кадастровая стоимость может быть ниже рыночной более чем на 80%.
Важно отметить, что инвентаризационная стоимость новостроек сегодня максимально приближена к рыночной, поэтому и увеличение налога там будет минимальным.
Расчет величины налога на основании кадастровой стоимости для разных типов квартир в Москве
| Адрес | Тип дома | Площадь, кв. м | Кадастровая стоимость, млн руб. | Примерная рыночная стоимость, млн руб. | Разница между рыночной и кадастровой стоимостью, % | Ставка налога, % |
Сумма налога с учетом налогового вычета (20 кв. м), руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ул. Адмирала Лазарева, д. 68 | панельный | 39 | 5,3 | 5,9 | 10% | 0,10 | 2 575 |
| Ленинский пр., д. 67 |
сталинский | 56 | 9,4 | 14,7 | 36% | 0,10 | 6 031 |
| ул. Тверская, д. 15 | сталинский | 88 | 19,8 | 28,9 | 31% | 0,15 | 22 927 |
| ул. Большая Грузинская, д. 37 | монолит | 123 | 35,9 | 77,4 | 54% | 0,20 | 60 154 |
| ул. Остоженка, д. 25 |
современный кирпичный | 206,2 | 62,7 | 206,2 | 70% | 0,30 | 171 000 |
| Молочный пер., д. 1 |
современный кирпичный | 277 | 86,6 | 806,5 | 89% | 0,30 | 241 042 |
RWAY по данным Росреестра и данным из открытых источников
По мнению экспертов RWAY, федеральной власти следовало бы вводить социальный налог на недвижимость с большими налоговыми вычетами за единственное жилье, но с более высокими ставками налога для остальных участников рынка. Такие предложения поступали в процессе работы над этим законопроектом.
Это стало бы справедливым для малообеспеченных слоев населения, а также способствовало бы росту деловой активности на рынке.
Но власть решила, что использовать проверенный временем принцип "с миру по нитке - голому рубаха" в настоящее время предпочтительнее и надежнее, поскольку "эксперты все просчитали…"
В ближайшие годы ценам на жилье в России предстоит пройти процедуру нормирования налогом на недвижимость. С большой степенью вероятности эта процедура будет способствовать снижению цен предложений на жилье в большинстве регионов России.
Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин специально для "РБК-Недвижимости"
