Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Партия на двоих: Денис Родькин и Элеонора Севенард о классике балета РБК Cтиль и Louis Vuitton, 19:05 Захарова рассказала о сообщениях от сторонников Трампа Политика, 19:02 Во Внуково начались задержания Общество, 18:54 Синоптик спрогнозировал самые холодные сутки в Москве за четыре года Общество, 18:37 Российская биатлонистка поднялась на пять позиций после масс-старта Спорт, 18:31 Полеты еще в четыре страны, возвращение Навального. Главные новости РБК Общество, 18:18 Фильмы, которые мы недооценили в 2020 году, но это еще можно исправить 18:16 Новичок «Локомотива» раскрыл причины срыва трансфера в «Краснодар» Спорт, 18:13 Сборная России не удержала первое место по ходу эстафеты Кубка IBU Спорт, 18:06 Захарова объяснила выход России из Договора по открытому небу Политика, 17:59 Навальный вылетел из Берлина в Москву Политика, 17:46 Не про деньги: как фонды развивают культуру, образование и науку РБК и Фонд Потанина, 17:27 Друг семьи опроверг возобновление карьеры Нурмагомедова Спорт, 17:22 Третья компания отказалась от спонсирования ЧМ по хоккею в Минске Спорт, 17:22
Инвестиции в регионы
 
0 
Наталья Круглова

Инвестиции в региональную недвижимость на фоне снижения экономики

Наталья Круглова, директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Limited, видит в надвигающемся кризисе большие возможности для инвесторов - как частных, так и профессиональных.

Наталья КругловаКризис ударил в первую очередь по наиболее спорным проектам. Спорным - по признакам соответствия концепции объекта социологической и конкурентной составляющим окружения. Чем меньше емкость этой самой среды, тем меньше прав на ошибку. Если Москва с ее 15 млн населения и его постоянной ротацией готова была "проглотить"  почти любой объект, то региональные города не могут этим похвастаться: в каждом сегменте рынка количество потребителей ограничено, обновление выборки минимально и каждый объект-конкурент принципиально меняет распределение потоков денег в своем субсегменте.

Поэтому на фоне общего снижения экономики, удорожания пассивов, ухудшения доступности денег и прочих макроэкономических факторов региональные проекты страдают больше, чем московские.

Конечно, из всякого правила есть исключения: например, единственный качественный торговый центр в 500-тысячном городе может давать даже лучшую экономику, чем его московский собрат. Но такие исключения не меняют общего взгляда инвесторов на регионы: чем дальше от Москвы, тем меньше платежеспособный спрос и тем меньше желание инвесторов туда вкладывать.

Всякий кризис - период для скупки дистресс-активов. При этом объекты еще будут дешеветь
Но тенденция к централизации инвестиций (70% сделок в 2013-2014 гг. - Москва) и к снижению их объема (-60% к 2013г.)  -  уже общее место, и об этом говорить неинтересно. Интереснее о возможностях. Так, нельзя не отметить, что всякий кризис - еще и период для скупки дистресс-активов. Сейчас мы еще не достигли дна ни по одному из сегментов. На мой взгляд, объекты еще будут дешеветь. И по мере их удешевления будет увеличиваться потенциал для "отыгрывания" их стоимости. Если инвестор готов работать с 10-летним и более горизонтом и готов ожидать стабилизации экономической ситуации в стране, он сможет себе позволить приобретать наиболее качественные активы в интересующем его сегменте с целью их дальнейшей капитализации из той условно нулевой точки, в которой он их приобретет. Также существуют и узконишевые проекты: сейчас еще могут быть успешны апартаменты - некоторые проекты в этом сегменте совсем недавно давали инвесторам более 100% годовых. Могут быть очень эффективны проекты небольших районных торговых центров. По-прежнему возможна доходность при размещении денег в жилых проектах, если удается их внести на ранней стадии в качественный проект.  

Куда инвестировать в текущих условиях?

Ответ будет зависеть от того, о каком инвесторе мы ведем речь. Возможности и задачи институционального инвестора, профильного инвестора и частного инвестора существенно отличаются.

Институциональный инвестор заходит на рынок, четко понимая стоимость своих денег и срок, на который он может их разместить в том или ином сегменте. У него есть специфическая экспертиза, которая определяет сферу его интересов. Суммы, с которыми ему комфортно работать, - обычно не менее 5 (чаще 10) млн долл. на входе в проект (иначе организационные издержки будут слишком высоки для маленького проекта). И такому инвестору сейчас сложно. Потому что пока рынок недвижимости еще не скорректировался как инвестиционный инструмент, а деньги на вход в него уже подорожали. И институциональному фонду совсем здесь нечего делать - надо ждать другого периода для входа: или меньшей цены входа, или меньшей волатильности.

Профильный инвестор, который привязан к рынку недвижимости, поскольку когда-то вложил деньги в недвижимые проекты и в создание экспертизы именно на этом рынке, - это заложник обстоятельств. Он не может уйти с рынка - у него нет хороших альтернатив, и деньги, как правило, не в ликвидной форме, а в проектах. Оставаться в рынке тоже сложно - спрос падает, цена денег растет, банки не дают денег. Единственное, что остается, - это быть с собственными проектами лучшим в своем сегменте. Опыт предыдущего кризиса показывает, что качественные проекты востребованны вопреки любым кризисам.

Наиболее широки возможности сейчас для частного инвестора. У него есть ликвидность, а стоимость денег обычно равна ставке по депозиту. Но реальная доходность зависит от поведения валют. Чтобы захеджироваться от монетарных рисков, частные инвесторы часто выбирают диверсификацию и вкладываются в недвижимость как инструмент а) наиболее понятный, б) требующий минимального участия инвестора в течение жизненного цикла. Чтобы отделить частных инвесторов от прочих, предлагаю также ввести критерий материальности инвестиций: суммы вложений частных инвесторов редко превышают размер 2-3 млн долл. в один проект.  Какие есть для них варианты:

Офисная недвижимость. Офисы внарезку в хорошей локации у метро продолжают мне нравиться как инвестиционный инструмент - пока еще жив малый и средний бизнес, нарезка по 10-50 кв. м будет актуальна, тем более что в этот сегмент скоро "скатятся" и более крупные компании, которые раньше занимали по 300-500 кв. м в бизнес-центрах, а в ближайший год ужмутся до 100-200 кв. м. Доходность на таких проектах невысокая - 5-8%, зато финансовые риски диверсифицируются и у актива есть остаточная стоимость.

Жилая недвижимость. В общем случае, я не вижу смыла заходить в новые апартаментные проекты - регулирование усилилось, требования ужесточились (теперь такие же, как к жилью), а цена будет снижаться. Готовые, построенные апартаментные проекты - еще открытая ниша для инвестора, там вполне может быть доходность выше 12% годовых. Такую же примерно доходность должно давать и строящееся жилье - несмотря на то, что арендный поток будет давать не более 2-5% годовых, рост терминальной стоимости со временем может довести доходность операций с жильем до тех же 12%. Однако я настоятельно не рекомендую рассматривать жилые проекты низкой степени готовности, от неочевидных застройщиков и со спорной инфраструктурой: их доходность будет ненамного выше среднерыночной, а риски - непропорционально высоки.

Торговая недвижимость. Наверное, наиболее рискованный тип вложений при невысоких суммах входа: помещение будет неочевидным с точки зрения маркетинга, и инвестор должен обладать хорошей квалификацией в этой области, чтобы принять взвешенное решение о приобретении того или иного актива.

Наталья Круглова специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Наталья Круглова Наталья Круглова, Pro Consulting Global Limited
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента