Лента новостей
Все новости Недвижимость
Муж блогера стал третьей жертвой купания в бассейне с сухим льдом 10:07, Общество Регулятор рекомендовал отказаться от поездок в Италию. Что делать туристу 10:00, Общество Я хочу составить портфель из акций США. Как мне правильно это сделать? 10:00, Quote Улицы итальянских городов опустели из-за коронавируса. Фоторепортаж 10:00, Фотогалерея  Роспотребнадзор рекомендовал максимально сократить поездки за рубеж 09:50, Общество В Новосибирской области два человека погибли в двух ДТП на одном месте 09:38, Общество В Московской области произошел пожар на овощебазе 09:17, Общество Илон Маск назвал конкурента американскому истребителю F-35 08:47, Общество В Москве госпитализировали контактировавших с больным коронавирусом 08:11, Общество США потребовали от России «немедленно посадить» военные самолеты в Сирии 07:56, Политика В Киеве сообщили об отсутствии планов по празднованию Дня Победы 07:21, Политика СМИ сообщили о желании Варфоломея собрать глав православных церквей 06:44, Общество В Финляндии предложили отменить визы для жителей Петербурга 06:41, Общество Bloomberg сообщил о потере богатейшими людьми $444 млрд за неделю 06:23, Бизнес Число жертв коронавируса в Китае превысило 2,8 тыс. человек 06:08, Общество В Москве объявили желтый уровень опасности из-за ветра 05:37, Общество Число заболевших коронавирусом превысило 85 тыс. человек 05:09, Общество В Монако зафиксировали первый случай заражения коронавирусом 04:41, Общество Полански получил премию «Сезар» как лучший режиссер 04:23, Общество СМИ узнали о решении Греции заблокировать заявление НАТО по Идлибу 04:15, Политика Reuters сообщил о желании Трампа устроить саммит с лидерами России и КНР 03:41, Политика В Астраханской области при крушении частного вертолета погиб пилот 03:19, Общество СМИ узнали о переносе саммита АСЕАН в США из-за коронавируса 03:01, Политика Помпео будет присутствовать при подписании соглашения США с «Талибаном» 02:45, Политика США заблокировали крупнейшую базу за рубежом из-за угрозы коронавируса 02:26, Политика Небензя заявил о праве сирийской армии «подавлять террористов» в Идлибе 02:14, Политика Глава СК распорядился взять под контроль дело о гибели людей в бане 01:57, Общество В Минздраве Франции рекомендовали избегать рукопожатий из-за коронавируса 01:32, Общество
Как изменилось элитное жилье в Москве
Материалы по теме За сколько сдают в аренду и продают самые дорогие квартиры в Москве
0
Анастасия Могилатова Как изменилось элитное жилье в Москве за десять лет
Санкции, налоги и кризис в экономике. Генеральный директор консалтинговой компании Welhome Анастасия Могилатова рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" об изменениях, которые оказывают влияние на рынок элитного жилья столицы.

Анастасия Могилатова[FL]- Е[/FL]сли сравнивать рынок элитной недвижимости сейчас и десять лет назад, то какие основные перемены произошли за это время?

- Перемены, произошедшие на рынке элитной недвижимости столицы за последние десять лет, конечно, значительны. Одна из основных тенденций развития рынка - расширение географии элитных объектов. В районе "Золотой мили" (Остоженки) значительно сократился ресурс участков под застройку, поэтому расширение географии качественных элитных объектов в Хамовники, Замоскворечье, на Плющиху и Якиманку было неминуемо.

В целом элитная недвижимость вышла за пределы Садового кольца. Дома данной категории теперь располагаются на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе Москвы.

Кроме того, значительная часть элитных проектов реализуется в формате квартальной застройки, а не точечной.

Стоит также отметить смещение спроса на объекты вторичной продажи. Это касается как городской, так и загородной недвижимости. Потенциальные покупатели, уставшие от постоянных строек и длительных ремонтов, делают выбор в пользу жилья уже в готовом поселке или жилом комплексе. Девелоперы, в свою очередь, предлагают квартиры как с ремонтом, так и под ключ, с мебелью. Причем для реализации подобной стратегии девелоперы стали активно приглашать именитых мировых дизайнеров, таких как Филипп Старк и Келли Хоппен.

Если десять лет назад мы говорили о том, что тремя главными характеристиками элитного жилья являются "location, location, location", то сейчас за месторасположением если и сохранилось первое место, то на второе уверенно вышла архитектура, а на третье - уровень и качество обслуживания, которые, впрочем, уже не являются предметом обсуждения: круглосуточная система организации услуг и досуга, консьерж-служба представлены практически во всех современных элитных комплексах столицы, чего не было семь-десять лет назад.

Что касается качественных характеристик, то сегодня ценятся дома с грамотными планировками, адекватными площадями и числом окон, хорошей инсоляцией, высотой потолков не менее 3,2 м, с хорошими видовыми характеристиками, уникальным архитектурным обликом. Наблюдается тенденция уменьшения площадей квартир и более грамотный и глубокий подход к планировочным решениям.

Важно также отметить появление на московском рынке недвижимости такого формата жилья, как апартаменты. Во второй половине 2000-х это были единичные проекты, а сегодня на первичном рынке премиальной недвижимости насчитывается более 30 комплексов с апартаментами.

Если говорить об основных переменах, произошедших на рынке загородной элитной недвижимости Подмосковья, то стоит отметить тенденцию снижения уровня инвестиционных покупок, особенно на Новорижском шоссе. Если десять лет назад инвестиционный потенциал загородной недвижимости был существенно выше, и доходность инвестиций в недвижимость могла составлять 50% и более, то сейчас эта цифра - порядка 20-30% и стремится к европейскому уровню, который, по нашим оценкам, составляет около 10% годовых. 

- Бытует мнение, что спрос на элитную недвижимость в столице снизился более чем наполовину в течение 2014г. Вы согласны с этим?

- На мой взгляд, спрос на элитную недвижимость Москвы остался приблизительно на прежнем уровне, однако существенно увеличился объем предложения. Сегодня в элитном сегменте первичного рынка недвижимости представлено более 50 жилых комплексов. Увеличение объемов связано, в частности, с развитием сегмента апартаментов (около 1/3 всего предложения в элитном сегменте).

Спрос же на апартаменты настолько стабилен, что за последние несколько лет разрыв средневзвешенной стоимости между квартирами и апартаментами в этом сегменте сократился до 5-7%. При этом максимальные значения стоимости 1 кв. м для апартаментных комплексов зачастую соответствуют или даже выше сопоставимых проектов по жилью.

Некоторая часть спроса на зарубежную недвижимость может сместиться в сторону российских элитных объектов
-  Наблюдаете ли вы значительные перемены на рынке элитной недвижимости из-за введенных санкций?

- Поскольку иностранные инвесторы и девелоперы в России работают в большинстве своем на рынке коммерческой недвижимости, то на объемах строительства жилья, в том числе элитного, их возможный уход с рынка никак не скажется.

Что касается спроса, то можно прогнозировать даже некоторое его увеличение в сегменте элитной жилой недвижимости. С введением санкций доступ за рубеж для некоторых граждан и категорий граждан может быть ограничен, соответственно, и приобретение недвижимости там становится недоступным. Поэтому некоторая часть спроса на зарубежную недвижимость может сместиться в сторону российских элитных объектов. При таком сценарии можно прогнозировать дефицит качественных объектов в среднесрочной перспективе.

Стоит отметить тот факт, что именно в условиях нестабильной экономической ситуации в стране и обесценивания рубля недвижимость, и в частности элитная, остается единственным надежным и "осязаемым" способом вложения средств.

- Как новые ставки налога на имущество отразятся на покупательском спросе на элитную недвижимость?

- Полагаю, существенного снижения спроса на элитные объекты не произойдет. Возможно, несколько снизится доля инвестиционных покупок, поскольку доходность объектов недвижимости в связи с новыми ставками налога изменится в меньшую сторону и приблизится к показателям доходности объектов в Европе. Следует отметить, что до кризиса в 2006-2007 гг. доля инвестиционных покупок в сегменте элитной жилой недвижимости составляла порядка 30%, сейчас, по оценкам, эта доля не превышает и 10%.

Тем не менее вследствие существенной разницы в ставке налога на квартиры (до 0,1%) и апартаменты (до 0,5%) можно прогнозировать некоторое снижение спроса на формат апартаментов. Однако в большей степени это может отразиться на апартаментах бизнес-класса, поскольку в сегменте жилой недвижимости бизнес-класса дефицита предложения квартир не наблюдается. На элитные апартаменты, расположенные преимущественно в ЦАО, где при существующем раскладе в среднесрочной перспективе прогнозируется дефицит предложения элитных квартир, рассматриваемое нововведение может оказать меньшее влияние.

- А что вы можете сказать о загородном рынке элитного жилья? Продолжается ли там стагнация или картина значительно улучшилась?

- Как я уже говорила, доля инвестиционных сделок снижается в сторону вторичного рынка. Однако уже сегодня наблюдается значительное снижение объемов предложения первичного рынка загородной элитной недвижимости, а также практически отсутствие новых проектов на рынке.

За последние десять лет ярко проявилась тенденция в приобретении элитной загородной недвижимости на высокой стадии готовности, а также интерес к уникальным объектам: прилесным участкам с выходом к большой воде и т. д. Кроме того, поведение застройщиков все больше характеризуется гибкостью в переговорах.

В основном же последнее время загородный элитный рынок Подмосковья пополнялся "размороженными" проектами либо повторным выходом проектов на рынок. Все это, по нашим прогнозам, приведет через один-два года к дефициту качественного предложения.

Игнат Бушухин 

Об авторах
Анастасия Могилатова Welhome
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.