Сколько стоят квартиры в сталинских высотках
Сталинские высотки — семь высотных зданий, построенных в Москве в конце 1940-х — начале 1950-х гг. Авторам проектов московских высотных зданий удалось создать оригинальные архитектурные решения, позже получившие название «сталинский ампир» или «советский монументальный классицизм».
«Семь сестер» — это главное здание МГУ, Министерство иностранных дел на Смоленской площади, гостиница «Ленинградская», дом на Котельнической набережной, гостиница «Украина», дом на Кудринской площади и здание на площади у Красных Ворот. Из них только в пяти есть жилые помещения. В боковых флигелях университета расположены общежитие для студентов и квартиры профессорско-преподавательского состава. Однако этот фонд не выводится на рынок, поэтому мы не рассматриваем его в материале.
Особый статус
В советское время сталинские высотки были «закрытыми» домами — они принадлежали ведомствам, и поселиться там могли только высокопоставленные чиновники, служащие министерств, деятели науки и искусства или заслуженные работники образования и т. д. Эти дома отличались уникальным, очень удобным расположением, высокими потолками и хорошо продуманной планировкой квартир.
После распада Советского Союза высотки также считались самыми престижными и дорогими домами. Квартиры в них на рынок выходили крайне редко, покупатели были готовы заплатить любые деньги за возможность жить там. До середины 1990-х гг. статус элитных за высотками сохранялся очень прочно. Сдавать свои позиции они стали тогда, когда в Москве началось строительство современного высококачественного жилья.
В связи с обилием качественного предложения на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Москве сталинские высотки ушли на второй план. Но все равно это знаковые дома для Москвы. По мнению риэлторов, из них пока самым статусным остается дом на Котельнической набережной из-за нескольких факторов — первая береговая линия, близость Кремля, состав жильцов.
«Покупатели начали предъявлять повышенные требования к недвижимости, и старые сталинские дома со временем уступили место современным элитным новостройкам. Инфраструктура советских высоток также стала уступать требованиям современных покупателей, то же самое можно сказать об охране и обслуживании домов», — рассказал Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости».
Однако, безусловно, у этого формата жилья есть свои поклонники, которые по личным причинам стремятся приобрести квартиру именно в таком доме, и спрос сохраняется.
Предложение квартир в высотках
По состоянию на ноябрь 2014 г. на продажу представлено порядка 35 квартир различной площади в рассматриваемых сталинских высотках.
Предложение в сталинских высотках на вторичном рынке жилья по состоянию на ноябрь 2014 г.
| НАЗВАНИЕ | АДРЕС | САМОЕ ДЕШЕВОЕ | САМОЕ ДОРОГОЕ |
|---|---|---|---|
|
Жилой дом на Котельнической набережной |
Котельническая набережная, 1/15 |
1-комн. квартира, площадь 51 кв. м Стоимость - 19,4 млн. руб. Цена за кв. м - 380,4 тыс. руб. |
5-комн. квартира, площадь 165 кв. м. Стоимость - 106,6 млн. руб. Цена за кв. м - 646,0 тыс. руб. |
|
Гостиница «Украина» |
Кутузовский проспект, 2/1 |
2-комн. квартира, площадь 64 кв. м Стоимость - 23,5 млн. руб. Цена за кв. м - 367,2 тыс. руб. |
5-комн. квартира, площадь 172 кв. м. Стоимость - 184,5 млн. руб. Цена за кв. м — 1073тыс. руб. |
|
Жилой дом на Кудринской площади |
Кудринская площадь, 1 |
1-комн. квартира, площадь 56 кв. м Стоимость - 33,9 млн. руб. Цена за кв. м - 605,3 тыс. руб. |
3-комн. квартира, площадь 77 кв. м Стоимость - 63,0 млн. руб. Цена за кв. м - 818,2 тыс. руб. |
| Здание у площади Красных Ворот | Садовая-Спасская улица, 21/1 |
3-комн. квартира, площадь 68 кв. м. Стоимость - 26,2 млн. руб. Цена за кв. м - 385,3 тыс. руб. |
5-комн. квартира, площадь 113 кв. м Стоимость - 45,0 млн. руб. Цена за кв. м - 398,2 тыс. руб. |
Источник: Blackwood
По оценке Виктора Садыгова, на продажу в месяц по известным «сталинкам» выходит в среднем 7-10 квартир. Что касается аренды, то обычно наибольшим количеством предложений в аренду располагают высотки на Кудринской площади и Котельнической набережной. Что неудивительно, ведь они являются полноценными жилыми домами в отличие от домов на Садовой-Спасской и Кутузовском проспекте. Так, в доме у Красных Ворот на сегодняшний день в аренду предлагается всего восемь квартир. В доме на Кутузовском — 10 предложений, в высотке на Котельнической набережной - 21, а в доме на Кудринской площади — 27 предложений.
Что касается стоимости покупки, то здесь многое зависит и от этажности, и от отделки, типа ремонта и так далее. Но стоимость квадратного метра в сталинских высотках ненамного отличается от общей картины по стоимости дорогих проектов в данной локации. Цена «квадрата» в рассматриваемых домах составляет порядка 367-1073 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от здания, размера квартиры, числа комнат, расположения на этаже, качества отделки, видов, которые открываются из окон, подсчитали в компании Blackwood.
В данный момент недостатка предложения в этих домах нет. Учитывая серьезный отток экспатов с рынка аренды, в ближайшее время эта тенденция будет нарастать, прогнозирует Ольга Тараканова.
Аренда квартир в сталинских высотках по состоянию на ноябрь 2014 г.
| НАЗВАНИЕ | АДРЕС | САМОЕ ДЕШЕВОЕ | САМОЕ ДОРОГОЕ |
|---|---|---|---|
|
Жилой дом на Котельнической набережной |
Котельническая набережная, 1/15 |
2-комн. квартира с мебелью, 2-й этаж, площадь 73 кв. м, аренда — 67 тыс. руб. в месяц |
4-комн. квартира с террасой, площадь 145 кв. м, аренда — 530 тыс. руб. в месяц |
|
Гостиница «Украина» |
Кутузовский проспект, 2/1 |
2-комн. квартира, 5-й этаж, площадь 65 кв. м, аренда — 75 тыс. руб. в месяц |
3-комн. квартира, площадь 130 кв. м, 6-й этаж, аренда — 300 тыс. руб. в месяц |
|
Жилой дом на Кудринской площади |
Кудринская площадь, 1 |
2-комн. квартира, 2-й этаж, площадь 61 кв. м, аренда - 70 тыс. руб. в месяц |
4-комн. квартира, площадь 140 кв. м, 8-й этаж, с машино-местом, аренда — 300 тыс. руб. в месяц |
| Здание у площади Красных Ворот | Садовая-Спасская улица, 21/1 |
2-комн. квартира, площадь 70 кв.м, 8-й этаж, аренда — 70 тыс. руб. в месяц |
3-комн. квартира, 6-й этаж, площадь 85 кв. м, аренда — 6500 долл. в месяц |
Источник: «Ника Эстейт»
Кто живет в «сталинках»
В этих домах в основном проживают наследники профессоров, академиков, советской номенклатурной, научной и культурной элиты. Покупателей же можно назвать ценителями Москвы, это и чиновники, и политики, и бизнесмены, но в основном в возрасте за 50, так как более молодая категория покупателей предпочитает квартиры в новом фонде, отмечают в компании Blackwood.
У этого жилья есть свои поклонники. Среди покупателей и арендаторов не встретишь представителей так называемой золотой молодежи, но зато много чиновников и бизнесменов среднего возраста, любители старой Москвы, той неповторимой, частично утраченной ауры советской столицы. «Это те люди, для которых дом на Котельнической не пустой звук, а определенный стиль жизни, определенный социум. Среди поклонников сталинок есть и представители творческой интеллигенции — дизайнеры, артисты, архитекторы. Арендаторами в основном являются люди из других регионов — опять же зрелого возраста, ценящие, я бы так сформулировал, «скромную роскошь». И, конечно, иностранцы, которым интересно прикоснуться к истории нашего города советского периода», — рассказал Виктор Садыгов.
Денис Попов, управляющий партнера Contact Real Estate отмечает, что высотки пользуются спросом у иностранцев, которые редко бывают покупателями, зато часто арендуют квартиры в подобных домах. По его мнению, наибольшую ценность для арендаторов представляют следующие факторы: центральное расположение, хорошие виды, знаковость и историческая ценность сооружения.
«Элитка» или бизнес
Единой и принятой всеми участниками рынка методологии классифицирования жилой недвижимости сейчас не существует, поэтому критерии потребительских классов у разных компаний могут отличаться. Классификации по историческим зданиям в Москве, в отличие, скажем, от Лондона, не существует. Именно поэтому по данным объектам происходит определенная путаница при позиционировании, поясняет Виктор Садыгов, управляющий партнер компании «Ника Эстейт».
Специалисты компании Blackwood причисляют данное жилье к элитному, поскольку сталинские высотки с архитектурной точки зрения относятся к индивидуальным проектам высокого класса, имеют высокие потолки и характеризуются хорошим местоположением.
По мнению Виктора Садыгова, сталинские высотки можно уже отнести к историческим зданиям — вокруг этих домов сложились легенды, во многом здесь сохранился исключительный состав жильцов, реализованы уникальные конструктивные и архитектурные решения. «Мы обычно говорим о «сталинках» «старый фонд», высотки так и называем. Это отдельный сегмент, ни к чему не причисляемый. Мы не используем в отношении сталинских домов определений типа «элитный», «премиальный» или «бизнес». Эти названия все-таки дань современности, поэтому относим их только к новостройкам», — отмечает Ольга Тараканова, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости Knight Frank.