Антикризисные метры: куда вложить миллион рублей
Покупательский ажиотаж на фоне обесценивания российской валюты распространился и на ювелирные украшения, и на автомобили, и на недвижимость. Квартиры в Москве и Подмосковье - традиционно популярный формат частных инвестиций, но люди, чьи сбережения составляют не больше 1 млн руб., обычно считают этот способ для себя недоступным. Однако, как выяснила редакция "РБК-Недвижимости", и этих денег может быть достаточно для покупки ликвидных объектов.
Бюджетные новостройки
Одним из основных способов вложить миллион в недвижимость риэлторы называют приобретение малогабаритных квартир на стадии строительства в Московской области.
Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева приводит в пример два бюджетных проекта в Щелковском районе. В ЖК "Анискино" (20 км от Москвы) есть однокомнатные квартиры, которые продаются по цене 1,1 млн рублей. В ЖК "Трубино" (30 км от МКАД) однушку можно приобрести за 950 тыс. руб. по акции для первых ста покупателей.
По словам коммерческого директора ФСК "Лидер" Григория Алтухова, в Воскресенском районе, в 40 км от Москвы, в ЖК "Солнечный град" строящиеся квартиры площадью 24 кв. м даже без акций предлагаются по цене 960 тыс. руб.
Компания "Земли Московии" декларирует на своем сайте, что продает в ЖК "Березовая Роща Раменское" квартиры-студии площадью 18,2 кв. м за 946 400 руб., а 20-метровая квартира здесь обойдется в 1,1 млн руб.
Риэлторы предупреждают, что приобретение настолько доступных квартир - это, скорее, шанс не потерять деньги из-за курса валют, чем возможность заработать. "Чтобы инвестировать в такие варианты, нужно понимать, сколько времени уйдет на перепродажу квартиры, - говорит Григорий Алтухов. - И быть готовым к тому, что много заработать на разнице цен "от котлована до новоселья" вряд ли удастся: если жилье расположено за 40-километровым радиусом от Москвы, где нет развитой инфраструктуры, то можно рассчитывать на рост максимум в 10-15%". Правда, по мере приближения к столице процент увеличивается до 25-35%. Впрочем, одновременно с этим вероятность найти предложение за 1 млн руб. становится значительно ниже.
Если речь идет об инвестиционной покупке, то формула проста: чем раньше вложишь деньги, тем больше заработаешь. Но вместе с тем и риски будут выше. На стадии строительства первых этажей уже можно судить о темпах и качестве работ. Но стоимость, как говорит Софья Лебедева, в зависимости от локации и категории жилья вырастает на 2-5%. На этапе готовой "коробки" цена увеличивается на 15% в панельных проектах и на 1,5-2% каждые 2-3 месяца (обусловлено скоростью строительства) - в монолитных. На момент получения ключей ценовая дельта увеличивается до 20-35%
Универсального рецепта для того, чтобы минимизировать риски, нет. Обычно специалисты советуют выбирать проекты застройщиков с хорошим реноме.
Правда, ситуация может измениться, если депутаты Госдумы одобрят предложенные главой думского комитета по бюджету и налогам Андреем Макаровым поправки в ст. 217.1 Налогового кодекса, регулирующие особенности освобождения от налога при продаже жилой недвижимости.
Тогда срок владения жильем, в течение которого владелец должен уплатить налог при его продаже, увеличится с трех до семи лет Это может ударить по рынку недвижимости - пострадают те, кто покупает квартиры для инвестиционных целей.
Ипотека
На рынке ближайшего Подмосковья сейчас много проектов, где сумму до 1 млн руб. можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке.
По словам генерального директора компании "Континент" Галины Гараевой, этот вариант подойдет даже при наличии 300-400 тыс. руб., когда цена квартиры составляет около 2 млн рублей. Ежемесячный платеж, если брать кредит в размере недостающих средств на 10 лет, составит от 25 до 35 тыс. руб.
Именно столько же сейчас стоит аренда однокомнатной квартиры в городах ближайшего Подмосковья.
"Готовую квартиру до ее перепродажи можно сдавать, получив разрешение банка. И таким образом компенсировать платежи по кредиту", - говорит Галина Гараева.
По словам Григория Алтухова, миллиона на первоначальный взнос по ипотеке должно хватить при стоимости квартиры порядка 4 млн руб. "Это оптимальный вариант, позволяющий получить достаточно выгодные условия по ипотеке, - говорит специалист. - Конечно, есть проекты, где доля собственных средств заемщика может составлять и 10% от стоимости квартиры, и тогда 1 млн руб. хватит на жилье по цене 10 млн. Но в таком случае кредитная нагрузка на него существенно возрастет".
Директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов уточняет, что хорошие предложения, где 1 млн руб. может быть использован в качестве первого взноса по ипотеке, есть в Химках, Мытищах, Одинцово, Лобне, Домодедово, Внуково, Шереметьево. Можно найти варианты и в спальных районах Москвы.
Участок без подряда
За 1 млн руб. сейчас можно купить участок без подряда на рынке загородной недвижимости. Такой формат, как правило, становится особенно популярным в кризисных условиях, когда девелоперы загородного жилья сталкиваются с нехваткой ликвидности, а покупатели испытывают проблемы с платежеспособностью. Но именно в кризис земля в Подмосковье становится привлекательным активом, поскольку купить ее можно дешевле, чем на волне подъема рынка.
Впрочем, даже в такой ситуации предложений за 1 млн руб. в этом сегменте немного. Например, в Раменском районе, в 36 км от Москвы по Новорязанскому направлению, компания "Земельное управление" реализует участки по цене 100-150 тыс. руб. за сотку. Плюс 370 тыс. руб. нужно заплатить за коммуникации. То есть, купив шесть соток, можно уложиться в миллион с небольшим. Правда, подробностей о самом поселке на сайте компании нет.
За один миллион рублей можно купить участок на Новой Риге в 44 км от МКАД, где компания "Региондевелопмент" начала реализацию проекта коттеджного поселка "Dacha 9-18". У поселка оригинальная концепция застройки, созданная российско-голландским архитектурным бюро SVESMI. Площадь в 65 га разделена на 23 кластера, каждый кластер объединяет несколько коттеджей, образующих многоугольник, внутри которого находится большая по площади общая территория. Смысл проекта в том, что покупая 6 соток под строительство дома, еще 50 соток получается во внутреннем дворе. По согласованию с соседями, на них можно строить что угодно - от бассейна и зоны барбекю до детской площадки. Архитектура каждого кластера связана с образами европейских столиц. Все жилые группы объединены центральной общественной зоной с искусственным озером, спортивными и детскими площадками, велодорожками. На нее и на социальную инфраструктуру девелопер отводит около 50% территории поселка.
При этом, как утверждает генеральный директор компании "Региондевелопмент" Ольга Вальчук, ценовая политика обеспечивает максимальную инвестиционную доступность в текущих экономических условиях. "Покупателям предлагаются участки без подряда стоимостью 150 тыс. рублей за сотку, – говорит Ольга Вальчук, – Это хорошая инвестиция, если учесть престижное местоположение поселка, его обеспеченность коммуникациями и инфраструктурой". Осенью будущего года начнется второй этап реализации и будут продаваться уже участки с подрядом, ценовая планка для которых определена девелопером – не более 5 млн рублей (включая стоимость участка).
По Новорижскому направлению есть еще одно подобное (по цене) предложение. Участки без подряда за 1,02 млн руб. продает компания "Английские дачи". Правда, расположены они на 90-м километре от Москвы.
При этом цена сотки земли участка на Новой Риге, как показали исследования компании Knight Frank, в течение прошлого года выросла в среднем на 17-19%. По мере приближения к МКАД это процент растет.
Паи и доли в квартирах
Еще один способ вложения - закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Участие в ЗПИФ дает возможность инвестировать средства в определенное количество квадратных метров, а не приобретать квартиру целиком. Соответствующие программы предлагают УК "Сбербанк управление активами", УК "Промсвязь", "Альфа-Капитал", "ГФТ капитал" и др. УК "Евразия" и ГК "Мортон" выпустили совместный продукт ЗПИФ "Квадратный метр" в нескольких микрорайонах - Мортонград "Путилково", Мортонград "Бутово", "Южное Кучино-2. Сейчас паи фонда в этих проектах торгуются по цене от 78 тыс., 69 тыс. и 52 тыс. руб. соответственно (из расчета за 1 кв. м).
ЗПИФы обещают доходность от 8 до 20% годовых. "Инвесторы в данном случае зарабатывают на разнице между курсами покупки и продажи квартир, а девелопер привлекает средства в свои проекты", - объясняет Софья Лебедева.
Другой вариант - рассмотреть покупку доли в квартире или комнату. Правда, Григорий Алтухов предупреждает, что в этом случае нужно чрезвычайно тщательно изучать юридическую сторону и историю объекта недвижимости.
Вторичный рынок
Исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов говорит, что на миллион сегодня можно приобрести комнату в коммунальной квартире в ближнем Подмосковье на вторичном рынке. Например, за 950 тыс. руб. продаются девятиметровые комнаты в двушках в Электроуглях и Ногинске. За 930 тыс. руб. предлагается комната (15 кв. м) в четырехкомнатной квартире в городе Электросталь. Комната с почти аналогичными параметрами в Павловском Посаде стоит 700 тыс. руб.
По данным компании "Мегаполис-сервис", самая дешевая комната стоимостью 350 тыс. руб. сегодня предлагается в поселке Верея в Орехово-Зуевском районе - почти в 100 км от Москвы. А в 145 км от МКАД в городе Рошаль за 470 тыс. можно купить даже однокомнатную квартиру. Однако инвестировать в такие объекты без крайней необходимости специалисты не советуют: низкая ликвидность, большие риски, связанные с их низкими потребительскими качествами и большим износом.
Владимир Миронов