Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Анкаре заявили о планах разместить беженцев на сирийской границе 03:52, Политика Самолет австралийской авиакомпании побил рекорд беспосадочного перелета 03:02, Общество СМИ опубликовали письма Джонсона Туску об отсрочке Brexit 02:43, Политика Полиция в Барселоне начала применять резиновые пули 02:27, Политика Советник Эрдогана сообщил о договоренности о зоне безопасности в Сирии 01:49, Политика Президент Сербии Вучич по-русски поблагодарил Путина за поддержку страны 01:03, Политика Спецназ взял штурмом дом криминального авторитета в Красноярском крае 00:37, Общество В одном из вагонов поезда в Берлине произошел пожар 00:17, Общество Туск получил запрос властей Британии о переносе Brexit 00:11, Политика Двух рабочих завалило грунтом в Екатеринбурге 19 окт, 23:57, Общество Собчак, Ургант, Петров и другие гости ярмарки Cosmoscow. Фотогалерея 19 окт, 23:50, РБК и Audi Детский омбудсмен объяснил ситуацию с истощенной девочкой из Орла 19 окт, 23:40, Общество Медведев заявил о росте терроризма из-за насаждения демократии извне 19 окт, 23:29, Политика Туск заявил об ожидании письма об отсрочке Brexit 19 окт, 23:05, Политика Мужчина напал на женщину с ножом в Новой Москве 19 окт, 22:50, Общество Президент Сербии анонсировал встречу с Путиным в декабре 19 окт, 22:25, Политика Нурмагомедов и Макгрегор обменялись оскорблениями в соцсетях 19 окт, 22:09, Спорт На Украине признали неизменное отставание от России в военном потенциале 19 окт, 22:06, Политика Захарова связала отсрочку Brexit с желанием Лондона ослабить позиции ЕС 19 окт, 21:57, Политика Чек-лист: готов ли ваш автомобиль к зимнему сезону 19 окт, 21:50, РБК и Dunlop Школьный тренер в Орегоне разоружил стрелка при помощи объятий 19 окт, 21:25, Общество Помпео похвалил Тарантино за отказ адаптировать фильм с Брюсом Ли для КНР 19 окт, 21:24, Общество Мэй заявила о чувстве «дежавю» при очередном обсуждении сделки по Brexit 19 окт, 21:12, Политика «Зенит» и «Ростов» забили семь голов на двоих в чемпионате России 19 окт, 21:07, Спорт Москва высоко оценила шансы на новые поставки ракетных систем Турции 19 окт, 21:04, Политика Сербия договорилась с Россией о получении экспортного кредита 19 окт, 20:25, Экономика Цукерберг ответил на предложение Сандерса избавиться от миллиардеров 19 окт, 20:19, Бизнес Советник Трампа обвинил Порошенко и его окружение в краже $1,5 млрд 19 окт, 20:10, Политика
Инвестиции в гостиничный бизнес в условиях кризиса
Материалы по теме Куда вкладывают частные инвесторы и девелоперы в кризис
0
Алексей Коробкин Инвестиции в гостиничный бизнес в условиях кризиса
Алексей Коробкин, директор по развитию международного гостиничного оператора InterContinental Hotels Group (IHG), рассказал в своей авторской колонке на портале «РБК-Недвижимость» об инвестиции в отельный бизнес в условиях кризиса

Алексей КрокобинСегодня многие игроки рынка недвижимости уже с полной уверенностью говорят об очередном экономическом кризисе. В таких условиях инвесторы задаются вопросом, что же им делать с уже начатыми проектами и стоит ли их перепрофилировать в другой класс недвижимости. Несмотря на невозможность однозначного ответа, в данной статье я попытаюсь рассказать о различных классах недвижимости, и в особенности – о гостиницах.

Инвестиции в гостиничный рынок сильно отличаются от других вложений в недвижимость. Прежде чем мы подробно поговорим о гостиничной недвижимости, я вкратце хочу выделить еще три класса недвижимости: жилая, офисная и торговая. Жилищный проект позволяет инвестору получить какую-то часть выручки сразу при продаже квартир. Однако после продажи он уже не сможет выиграть от повышения цен на жилищном рынке и компенсировать увеличение расходов, связанных с импортом. Коммерческая недвижимость сдается относительно долгосрочно, поэтому не позволяет владельцу мгновенно реагировать на изменения инфляции и арендных ставок. Более того, в нынешней экономической ситуации рынок становится рынком арендаторов, которые грозят освобождением площадей, если некоторые условия аренды не пересмотрены.

Однако гостиничный бизнес рассчитан на длительную перспективу, и это дает отелям возможность пережить взлеты и падения рынка в неспокойной экономической и политической обстановке. К примеру, договор франшизы отелей часто подписывается на 25–30 лет. Отели отличаются от других видов недвижимости тем, что каждый номер ежедневно продается заново. Это позволяет отелям быть более гибкими и мгновенно реагировать на изменения динамики спроса и предложения. В нормальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильную выручку через четыре-пять лет после открытия.

В гостиничном бизнесе существует множество способов управления и владения недвижимостью – взаимоотношения могут регулироваться договором управления, договором франшизы, договором аренды. Недвижимость также может находиться в собственности. В зависимости от доли владения или управления инвестор может рассчитывать на рост выплат на инвестированный капитал или рост выручки и капитализации отеля. Кроме того, вход на рынок в некоторых регионах с низким уровнем конкуренции может происходить относительно просто, если речь идет о правильном бренде в правильном месте с соответствующим объемом инвестиций.

Если рассмотреть долгосрочный период, инвестиции в рентабельный отель могут быть более привлекательными по сравнению с инвестициями в другие секторы рынка недвижимости. Несмотря на потенциальную рентабельность гостиничных проектов, все же требуется опыт и экспертиза в управлении ими не только во времена кризиса, но и во времена экономического роста.

Давайте детально рассмотрим, что делает отель более гибким и выгодным активом во времена кризиса. Гостиница, как и любой бизнес, состоит из доходов и расходов. С точки зрения доходов стоит рассмотреть следующие аспекты, которые могут повлиять на выручку:

  1. Наличие бренда и профессионального оператора. Международный оператор обычно имеет многолетний опыт и обширный географический охват. Он уже проходил кризисы и имеет большое количество наработок по различным вариантам поддержания выручки в таких ситуациях. Именно профессиональное управление гостиницей в условиях кризиса становится залогом если не успеха, то не тотального провала. Например, за 2014 год доход на один номер (RevPAR) по Москве в гостиницах под международными брендами снизился всего лишь на 12%, что является неплохим показателем, учитывая нынешнюю ситуацию.
  2. Гостиница, в отличие от других сегментов недвижимости, имеет намного больше потенциальных сегментов спроса на ее услуги. На примере 2014 года можно сказать, что часть ушедшего европейского спроса на отели в России была компенсирована спросом из таких стран, как Китай, Индия, Иран, и приростом внутрироссийского спроса. Гостиница в кризис всегда будет искать новые источники спроса, которые существуют на рынке. Конечно, такой спрос может быть более дешевым, но это все равно лучше, чем отсутствие спроса и, соответственно, выручки.

Также стоит отметить, что, несмотря на все усилия, определенная доля выручки будет зависеть от ситуации на рынке. Однако расходы – именно то, что делает гостиницу более гибкой, чем другие классы недвижимости, – играют ключевую роль. Их можно поделить на три основные категории: заработная плата, стоимость товаров (закупка еды, напитков и т. д.) и прочие. Предлагаю рассмотреть первые две.

  1. Зарплата сотрудников. Учитывая нынешние валютные колебания на рынке, вопрос их влияния на фонд заработной платы очень актуален. За исключением сотрудников-экспатов, которых в общей массе не так много в гостинице и только в высоких ценовых сегментах, зарплаты выплачиваются в рублях. Таким образом, зарплата больше привязана к инфляции и общей экономической ситуации. Также стоит учесть, что определенная часть персонала гостиницы может работать на полставки или выполнять разовые задания (или с ними может быть заключен контракт на выполнение ограниченного круга работ), что позволяет минимизировать влияние на выручку.
  2. Стоимость товаров зачастую может быть оптимизирована за счет работы с поставщиками, переговоров по новым условиям, оптимизации использования самих закупленных товаров (главное, чтобы это не отобразилось на качестве) и т. д. В условиях нынешних реалий рынка большинство гостиниц вне пятизвездочного сегмента не сильно подвержены растущим ценам на закупки по импорту.

В завершение хочу отметить, что гостиничные инвестиции стоит рассматривать только как долгосрочные. Не стоит ожидать, что отель отобьется за три года. Но, с другой стороны, возможность эффективно работать в кризис и максимизировать выручку во времена экономического роста и делает гостиничную недвижимость гибкой и рентабельной.

Алексей Коробкин, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Алексей Коробкин InterContinental Hotels Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.