Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Из-за кризиса в Москве стали больше меняться квартирами
Городская недвижимость ,  
0 

Из-за кризиса в Москве стали больше меняться квартирами

В условиях падения спроса и ограниченного доступа к ипотеке столичный рынок вторичного жилья спасается за счет альтернативных сделок
Фото: Depositphotos/rastudio
Фото: Depositphotos/rastudio

Съезды, разъезды, расселение коммуналок – все эти простые формы квартирного обмена, которые существовали в советские годы, сегодня называются альтернативными сделками (схема trade-in). Они осуществляются с помощью череды операций купли-продажи разных квартир – на деньги после продажи одной квартиры сразу покупается одна или несколько других. Некоторые альтернативные сделки представляют собой многоуровневые цепочки, в которых может фигурировать несколько объектов.

Дополнительные финансовые средства здесь используются в качестве доплаты для улучшения жилищных условий. Проще говоря, когда человек меняет меньшую квартиру на большую, область на Москву, один район на другой.

В структуре всех сделок на вторичном рынке в Московском регионе в последнее десятилетие на альтернативные сделки до осени прошлого года стабильно приходилось 70–75%. Однако за последние три месяца, по данным «Миэль-Сеть офисов недвижимости», их доля выросла на 15%.

Будет ли эта доля расти еще, зависит от ситуации с ипотекой. Если государство найдет способы снизить ставки по жилищным кредитам, то прямые сделки станут доступнее и восстановят свои позиции на вторичном рынке.

Как кризис сказался на вторичном рынке

Турбулентная ситуация в экономике негативно отражается на вторичном рынке недвижимости. По экспертным оценкам специалистов «НДВ-Недвижимости», каждая четвертая-пятая сделка в декабре-январе срывалась или откладывалась. Сейчас продавцы не хотят продавать свои квартиры за рубли из-за нестабильности национальной валюты и снимают предложения с экспозиции.

В свою очередь из-за повышения ключевой ставки ЦБ возникли сложности у покупателей, которые хотели воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий. Во многих случаях она перестала быть доступной из-за увеличения банковских ставок по ипотечным кредитам.

В результате отдельные участники альтернативных цепочек стали отказываться от сделок, из-за чего риелторам в срочном порядке приходится искать замену выпавшим звеньям.

По данным Росреестра, в январе 2015 года на московском вторичном рынке жилья было зарегистрировано 5929 переходов прав собственности – на 30% меньше, чем в том же месяце годом ранее, а количество ипотечных операций в данном сегменте снизилось на 26%.

«За декабрь 2014-го – январь 2015 года аналитики зафиксировали падение объема предложения по вторичному рынку примерно на 20%. Многие квартиры снимались с продажи ввиду скачков курсов валют», – отмечает исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

Потребительские запросы становятся скромнее

Как утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома, дальнейшее падение если и будет, то не станет критическим. «Гораздо вероятнее, что люди начнут искать возможности изменения своих жилищных условий, требующие меньших финансовых вложений, то есть с помощью альтернативных сделок», – рассуждает он.

Это возможно следующим образом:

  • за счет снижения требований к качеству жилого фонда;
  • смены района проживания;
  • переезда из Москвы в Подмосковье.

Сергей Шлома приводит несколько последних примеров альтернативных сделок из своей практики:

  • однокомнатная квартира общей площадью 32,5 кв. м на втором этаже 12-этажного панельного дома у метро «Речной вокзал» с помощью альтернативной сделки была обменяна на двухкомнатную квартиру общей площадью 41 кв. м на четвертом этаже 9-этажного блочного дома в том же районе;
  • из двухкомнатной квартиры (46 кв. м) на первом этаже 12-этажного панельного дома на «Павелецкой» семье удалось переехать в «трешку» площадью 78 кв. м на втором этаже 16-этажного панельного дома у метро «Братиславская»;
  • двухкомнатная квартира (38 кв. м) на шестом этаже 9-этажного блочного дома у метро «Бабушкинская» была обменяна на трехкомнатную (78 кв. м) на десятом этаже 17-этажного панельного дома в новом микрорайоне под Балашихой.

Новые форматы обмена

Как отмечают в «Инком-Недвижимости», сейчас также возможно переформатирование запросов с учетом современных трендов.

В частности, в последние годы люди стали переезжать из городских квартир в таунхаусы, при этом в качестве доплаты используются ипотечные кредиты.

«Самый популярный вариант для покупателей – небольшие таунхаусы площадью 100–120 кв. м, дуплексы 100–150 кв. м и небольшие домики 100–150 кв. м, расположенные не дальше 30 км от Москвы, – говорит руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости агентства «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.

У владельца московской однокомнатной квартиры площадью около 30 кв. м стоимостью 6–8 млн руб. есть довольно большой выбор вариантов на этапе строительства. Цены на таунхаусы в новых подмосковных ЖК находятся в диапазоне 3–5 млн руб. Готовый таунхаус обойдется примерно в ту же сумму, которую можно выручить за «однушку», то есть до 8 млн руб.

Сейчас эксперты прогнозируют изменение категории покупателей данных объектов: вместо собственников «однушек» с ипотекой на рынок таунхаусов придут владельцы трехкомнатных квартир, которые, продавая их по цене выше стоимости загородной недвижимости, получат свободные средства в качестве дополнительного капитала на личные нужды.

«По нашим оценкам, в целом о развитии текущих трендов можно будет говорить в марте, когда станут понятны тенденции, не деформированные аномальным ажиотажем», – резюмирует Сергей Шлома.

«Что касается перспектив альтернативных схем, то они в меньшей степени зависят от кризиса, – считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Их постоянно генерируют различные житейские ситуации: свадьбы, рождение детей, необходимость в уходе за престарелыми родителями, разводы, улучшение жилищных условий».

Владимир Миронов

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 01 мар, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 01 мар, 16:57
8 способов избавиться от кошачьего запаха в квартире и доме Ваш дом, 01 мар, 16:52
Семейная ипотека — 2024: условия, документы, нюансы Деньги, 01 мар, 15:53
Инвестиции в недвижимость России с начала года упали на 20% Деньги, 01 мар, 14:44
В «Сбере» рассказали, как повысить шансы на получение ипотеки Деньги, 01 мар, 14:03
Как выглядят самые странные дома знаменитостей: хижина, пузырь и глаз Жилье, 01 мар, 13:00
В марте в Москве начнут заселение семи новостроек по реновации Город, 01 мар, 12:25
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек Деньги, 01 мар, 12:16
Эксперты назвали районы Москвы — лидеры по росту цен на жилье в феврале Жилье, 01 мар, 10:54
Что изменится в законах о недвижимости в марте 2024 года Жилье, 01 мар, 10:00
Краснодарский край впервые обогнал Москву по спросу на жилье Жилье, 01 мар, 00:01
Семейную ипотеку продлят до 2030 года. Что это значит для рынка жилья Деньги, 29 фев, 18:48
Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта Жилье, 29 фев, 15:59
Главное Лента