Ипотека под 1%: как девелоперы борются за покупателя в условиях кризиса

Фото: Photoagency Interpress / Russian Look

В  конце апреля ЦБ понизил ключевую ставку до 12,5%, льготная ипотека, субсидируемая государством, выдается сейчас под 12% годовых. Но в интернете и на рекламных плакатах можно найти немало гораздо более выгодных предложений от застройщиков. РБК выяснял, насколько предлагаемые ими условия покупки жилья реальны.

Подозрительно дешево

В мае на московских улицах появились рекламные баннеры с заманчивым предложением от компании «Самолет Девелопмент». Застройщик предлагает купить квартиру в ЖК «Люберцы», взяв ипотечный кредит под 1% годовых. «Акция: ипотека 1%, квартиры с отделкой у метро» — гласят объявления. Сбербанк выдает кредиты под покупку жилья по этой акции под 11,9%, уточнил РБК сотрудник отдела продаж компании. Но девелопер предоставляет покупателю субсидию, за счет которой переплата по кредиту в первые 28 месяцев составит всего 1%, утверждает он (детальные расчеты собеседник РБК предоставить не смог).

Есть и другие оговорки: акция распространяется только на однокомнатные площадью от 39 кв. м и на двух-трехкомнатные квартиры от 50 кв. м. «Однушек» в продаже осталось только три, уточнил сотрудник отдела продаж «Самолет Девелопмент». С учетом скидки цена квадратного метра на однокомнатную квартиру площадью 46,3 кв. м составит 100,9 тыс. руб. (общая стоимость квартиры — 4,6 млн руб.). Заселение в ЖК «Люберцы» планируется в сентябре этого года. У компании ПИК похожее предложение в Люберцах без всяких скидок почти не отличается по цене: однокомнатная квартира с заселением в октябре и площадью 44,2 м будет стоить 4,2–4,6 млн руб.

Маркетинговые ходы со ставкой в 1% — редкость, но получить ипотеку под 8–9% сейчас вполне реально, говорит менеджер кредитного брокера «Содействие». Разница между ставкой для клиента и банковской, по его словам, как правило, покрывается за счет застройщика. В прошлом году девелоперы подняли цены на жилье, так что у них есть возможность субсидировать ипотеку, объясняет собеседник РБК, но льготы распространяются на наименее востребованные квартиры. Требования к заемщику в таких случаях ужесточаются: у него должна быть хорошая кредитная история, а первоначальный взнос, как правило, должен составлять не менее 50%. Наконец, подобные условия распространяются не на весь срок кредитования, добавляет эксперт.

Один из примеров — кредитная программа «Группы ЛСР» и банка «Открытие». Партнеры предлагают приобрести квартиры в ЖК «Новое Домодедово», «Нахабино Ясное» и «Донской Олимп» в кредит под 9%. Правда, эта ставка действует только в течение первого года. Дальше она увеличивается до 11,55–11,95% — в зависимости от срока кредитования. Максимальная сумма кредита должна не превышать 8 млн руб., а первоначальный взнос не может быть ниже 50%, уточнил РБК представитель застройщика Константин Верюжский. ЛСР сама субсидирует заемщика, говорит он: «За счет таких акций компания привлекает дополнительных клиентов».

Московский кредитный банк обещает ипотеку по ставке в 7,77% в жилом комплексе «Новое Медведково» застройщика «Осенний квартал». Продажей квартир здесь занимается риелторское агентство «Домус Финанс». Его сотрудник уточнил, что такая ставка также распространяется только на первый год кредитования, а затем поднимается до 12%.

У компании «Мортон» есть программа совместно с ВТБ: в первые три года заемщик платит банку ипотеку по ставке в 10%, дальше — 12%. Разницу банку оплачивает застройщик. «В ВТБ у нас аккредитовано около 15 проектов, — говорит представитель «Мортон» Игорь Ладычук. — Эта программа пользуется колоссальной популярностью у заемщиков». По его словам, квартиры с привлечением ипотеки от ВТБ и Сбербанка составляют сейчас около 80% от общих продаж компании.

ЖК «Царицыно-2» от застройщика ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» предлагает получить на покупку квартиры ипотеку от Россельхозбанка под 7,5%. Первоначальный взнос составит 20%, срок кредитования — до 15 лет. Правда, действует эта акция только в течение мая. А с середины месяца компания подняла цены в этом комплексе на 500 руб. за кв. м, не стал скрывать представитель девелопера. Получить такие условия кредитования тоже сможет не каждый: на сайте застройщика в разделе «условия ипотеки» сказано, что итоговая процентная ставка определяется банком по каждому клиенту индивидуально, а «изменение условий может быть произведено банком в одностороннем порядке без уведомления компании».

Программы субсидирования ипотеки застройщиком для рынка относительно новы, отмечает первый зампред правления банка «Жилищное финансирование» Игорь Жигунов. Раньше получить ипотеку по ставке в 10–12% можно было и без государственной поддержки, теперь те же 12%, субсидируемые государством, предлагают многие банки. «У застройщиков, чтобы выделиться на этом фоне, не остается выбора, как дополнительно субсидировать ипотеку», — рассуждает он.

«Субсидировать ипотеку для застройщика эффективнее, чем давать скидку: для потребителя первый инструмент понятнее», — считает аналитик компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Но на долю таких программ в общем объеме продаж, по оценке эксперта, пока приходится не более 5%.

По оценке директора департамента розничных операций Инвестторгбанка Эммы Пономаревой, средний застройщик может тратить на субсидирование заемщиков от 1 млн руб. в месяц, для крупных застройщиков эти цифры исчисляются несколькими десятками миллионов.

Акции и рассрочки

Большинство девелоперов по-прежнему предпочитает не доплачивать банкам, а делать скидки на свои объекты или продавать квартиры в рассрочку. Эти программы активизировались в начале года, утверждают сами застройщики.

После повышения ключевой ставки застройщики вынуждены были «в срочном порядке хоть как-то стимулировать стремительно угасающий спрос», объясняет директор департамента маркетинга TEKTA GROUP Вартан Погосян. Его компания предложила покупателям несколько вариантов рассрочки, в том числе беспроцентной и с минимальным первоначальным взносом (от 200 тыс. руб.).

У ПИК первоначальный взнос при рассрочке, как правило, составляет 10–50% от стоимости квартиры на момент подписания договора, а остальные платежи выплачивает равными долями ежемесячно или в соответствии с установленным графиком платежей, говорит представитель компании. Срок предоставления рассрочки составляет три–шесть месяцев.

ОПИН при поддержке «ВТБ Лизинг» начал предоставлять беспроцентную рассрочку в апреле, рассказала советник гендиректора по продажам Наталья Немчинова. Первоначальный взнос должен составлять не менее 35%, срок выплаты — до окончания строительства (в зависимости от проекта он может составлять от четырех месяцев до полутора лет).

Другой популярный механизм привлечения покупателя — скидки. Если в прошлом году при 100%-ной оплате квартиры скидка в среднем составляла 3%, то теперь это 6,5–8%, говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в проекте «Западное Кунцево» размер скидки может составлять от 5 до 7%, в «Новом Тушино» и «Сколковском» — 8%, в «Новом Измайлово» — 9% (проекты ФСК «Лидер»).

В ЖК M-House покупатели трехкомнатных квартир получают скидку в 1,7 млн руб. и машино-место в подарок. А «Химки Групп» при покупке частного дома в третьей очереди ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» компенсирует расходы на десять лет обучения одного из детей в школе, расположенной в этом же кластере.

Спрос падает

Оценить, какую часть субсидий и скидок девелоперы в реальности перекладывают на покупателей, включая их в стоимость кредита, эксперты не берутся. Но предлагаемые сейчас льготы действительно существенны, считает Калюжнова из «ИРН-Консалтинг». Основное подорожание квартир произошло в четвертом квартале 2014 года, и сегодняшние скидки просто возвращают цены к уровню октября, отмечает эксперт. Но главное то, что в условиях падения спроса застройщики вынуждены по-настоящему конкурировать за покупателя.

По оценке гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, в мае продажи квартир в новостройках упали на 10–15% к тому же периоду прошлого года. «В мае продажи традиционно идут не лучшим образом — люди уходят на праздники, в отпуска, поэтому какие-то акции в этот период предлагались и в прошлые годы, — отмечает Лебедева. — Но теперь девелоперам постоянно приходится придумывать что-то новое, чтобы быть конкурентоспособными».

Субсидированная государством ипотека не восстановила ситуацию на рынке. Лимит ипотечных кредитов по этой программе составил 400 млрд руб. — это только четверть от той суммы, которую банки выдали на ипотеку в прошлом году, говорит Калюжнова.

По данным Росреестра, в апреле в Москве было заключено 3​180 ипотечных сделок с недвижимостью против 4481 год назад.

 Анна Дерябина (РБК)