Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Во Франции начали поиски арендованной террористами из Барселоны машины 00:38, Политика Скончался самый высокооплачиваемый ведущий Британии Брюс Форсайт 00:21, Общество Испанская полиция убила всех подозреваемых в теракте в Барселоне 00:00, Общество «Сигнал элите»: как Путин и Медведев съездили к «Волкам» 18 авг, 23:38, Политика ВООПИиК пожаловалось на уничтожение памятника истории в центре Москвы 18 авг, 23:35, Общество Медведев назначил Урина директором Большого театра 18 авг, 22:44, Политика Российские болельщики смогут смотреть чемпионат Испании до 2021 года 18 авг, 22:30, Технологии и медиа Полиция Испании ликвидировала трех причастных к терактам в Каталонии 18 авг, 22:15, Общество Обороты торгов акциями банка «ФК Открытие» аномально выросли 18 авг, 22:01, Финансы Путин предложил сделать Херсонес «российской Меккой» 18 авг, 21:46, Общество Тающие богатства: куда исчезают миллиардеры и их деньги 18 авг, 21:31, Деньги «Новая газета» сообщила о принудительной «акции покаяния» в Грозном 18 авг, 21:08, Политика Захарова сравнила с «предательством» позицию Израиля по музею в Собиборе 18 авг, 21:02, Политика СМИ узнали об уходе Артема Дзюбы из «Зенита» 18 авг, 21:00, Спорт Киев передал в МИД России ноту из-за визита Путина в Севастополь 18 авг, 20:39, Политика Трамп уволил главного стратега Белого дома 18 авг, 20:23, Политика В NASA сообщили о приближении к Земле крупного астероида 18 авг, 20:19, Общество Путин призвал привести Севастополь в «достойный вид» 18 авг, 20:09, Политика Московская биржа прекратит торги парой гривна — рубль 18 авг, 20:00, Деньги Число жертв нападений в центре Турку выросло до двух человек 18 авг, 19:54, Общество Fitch Ratings оценило риски ликвидности российских банков 18 авг, 19:42, Финансы Бывший зять Бориса Березовского избежал экстрадиции в Россию 18 авг, 19:42, Бизнес Москва отменила тендеры на ремонт дорог более чем на 4 млрд руб. 18 авг, 19:38, Бизнес Атака на Испанию: почему страна стала мишенью террористов 18 авг, 19:31, Политика Дело о массовой драке на Хованском кладбище в Москве направили в суд 18 авг, 19:15, Общество Опубликованы фотографии подозреваемых в терактах в Каталонии 18 авг, 19:13, Политика «Спартак» начал переговоры о трансфере футболиста сборной России 18 авг, 19:08, Спорт Как начать бегать: правильный подход 18 авг, 19:02, РБК и Philips
Мнение: Сегодня реально купить жилье на 10–15% дешевле, чем в 2014 году
Материалы по теме Скидки на вторичное жилье достигают 25%
02 июн, 2015 11:51
0
Сергей Шлома Мнение: Сегодня реально купить жилье на 10–15% дешевле, чем в 2014 году
Чем встречает рынок недвижимости лето 2015 года, что может ускорить выход из кризиса и как не опоздать с покупкой дешевых квартир, рассуждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома

Сергей Шлома

Сегодня мы наблюдаем на рынке недвижимости уникальное явление: кризис при внешнем отсутствии революционных потрясений в российской и мировой экономике — как это было в 1998 и 2008 годах. Специалисты не питали иллюзий, что нынешний год позволит растянуть удовольствие от сверхэффективного прошлого. Понимали, что прилив спроса, случившийся в 2014-м дважды, неизбежно обернется оттоком покупателей, решивших свои жилищные вопросы и по причине реальной необходимости, и на перспективу, и «на всякий случай». Но все же ожидания были более оптимистичными, чем оказалась реальность.

Предполагалось, что рынок просядет в полтора-два раза. По факту в сегменте вторичного жилья покупательская активность сократилась втрое. По итогам мая средняя цена предложения в Москве с начала года формально увеличилась на 1,3%. Однако текущая инфляция опережает сегодня номинальный рост стоимости недвижимости более чем в шесть раз, а реальный шанс продать жилплощадь в разумные сроки имеет тот продавец, который готов к дисконту от 10%. Каковы ключевые характеристики сегодняшнего рынка и как эффективно действовать его участникам в нынешних условиях?

Сделки. Альтернативы нет

Как до недавних пор выглядела стандартная схема работы на рынке недвижимости?

  1. Дано: предположим, три покупателя со свободными деньгами. Все трое вносили аванс за альтернативные квартиры. Почему за альтернативные? Потому что они дешевле — в среднем, по сравнению с объектами, находящимися в прямой продаже, на 5–10 %.
  2. В свою очередь продавцы этих альтернативных двухкомнатных квартир покупали, допустим, по две однокомнатные — тоже альтернативные (ведь мы помним: они дешевле, а цена на рынке жилья экономкласса — двигатель торговли).
  3. Наконец эти однокомнатные альтернативные квартиры превращались в свободные двухкомнатную и однокомнатную в другом районе.
  4. Все — цепочка замкнулась, сделка прошла. Имея одного покупателя со свободными деньгами, мы убирали с рынка пять квартир. Три покупателя со свободными деньгами позволяли реализовать 15 объектов.

Что сейчас?

  1. Спрос снизился — из трех покупателей со свободными деньгами остался один.
  2. Этот единственный покупатель больше не хочет приобретать альтернативную квартиру. Ему это неудобно: прямая покупка быстрее, понятнее, более предсказуема. И если раньше ключевым фактором в решении о выборе альтернативной жилплощади была ее сравнительно низкая цена, то теперь такого преимущества нет. Стоимость свободных объектов по факту такая же, как альтернативных: чтобы в нынешних условиях реализовать недвижимость, продавцы готовы идти на дисконт. Итого: покупатель со свободными деньгами выбирает квартиру, находящуюся в прямой продаже.
  3. Все, сделка сложилась. Имея одного покупателя со свободными деньгами, мы убрали с рынка всего одну квартиру. С учетом падения общего спроса динамика сокращения объема предложения на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз.

Это условный пример. Но порядок такой.

В ситуации резкого снижения покупательского интереса к альтернативным объектам на рынок жилья вернулись прямые обмены — явление, широко распространенное до конца 1990-х (в связи с тем, что у основной массы потенциальных покупателей были потребности в решении жилищных вопросов, но отсутствовали материальные возможности для этого) и практически исчезнувшее в 2000-е вслед за ростом благосостояния населения. Фактически это бартер от недвижимости, либо (в советской терминологии) «обмен с доплатой»: сделка проводится между двумя собственниками, которые реализуют свою жилплощадь друг другу; при необходимости одна сторона доплачивает другой разницу в цене, вызванную несовпадением потребительских характеристик объектов.

Цена. Стремительно падать или неторопливо расти

Ситуация на рынке сейчас такова, что даже цена порой не играет роли. Я всегда говорил, что за квартирой в Капотне с видом на факел выстроится очередь, если она будет стоить 3 млн руб. Не факт, что сегодня это сработает. Можно иметь самую дешевую жилплощадь в районе и тем не менее испытывать колоссальные проблемы с ее реализацией, не находя даже того единственного покупателя, о котором выше шла речь. Покупательская способность населения резко сократилась — значительнее, чем это ожидалось.

«Ожидание» — ключевое слово в данном контексте. На рынке недвижимости, тем более в его вторичном сегменте, очень много психологии. По сути, надо сказать прямо: развитие этого сектора экономики на 90% определяют ожидания его участников. В ожидании снижения цен покупатели уходят с рынка до тех пор, пока их субъективные предположения о стоимости объекта в идеале не совпадут с реальными рыночными значениями. Напротив, ожидания положительной динамики цен провоцируют потенциальных потребителей к активным действиям — но при одном принципиальном условии: незначительном ежемесячном плюсе на ценнике.

Есть закономерности: стоимость жилья должна падать максимально быстро и увеличиваться крайне медленно. Любой из этих сценариев позволяет рынку недвижимости эффективно функционировать, поскольку стимулирует спрос. При резком снижении цены пропорционально сокращается время ожидания потенциальными покупателями «абсолютного минимума»: люди понимают, что при стремительном падении «запас прочности» не сегодня-завтра будет исчерпан, перестают ждать фантастических распродаж и выходят на рынок уже в предвкушении роста стоимости квадратного метра.

Обратный пример: если за месяц квартиры подорожали на 20–50%, покупатели не станут подсчитывать возможную инвестиционную прибыль: в большинстве своем они также уйдут с рынка в ожидании скорейшего снижения цен после такого лихорадочного скачка. Напротив, в случае последовательного увеличения стоимости объектов на 1–2% в месяц люди оценят данный тренд как долгосрочную перспективу и будут стремиться успеть приобрести недвижимость до очередного подорожания.

В настоящее время участники рынка ждут снижения цен в ситуации, когда формально они фактически не меняются. Это в немалой степени субъективные оценки и представления, что, однако, не отменяет последствий: многие граждане откладывают решение жилищных вопросов, рассчитывая на более привлекательную ценовую конъюнктуру. В интересах рынка сделать так, чтобы эти ожидания оправдались как можно скорее и покупатели перешли к активным действиям.

По такому сценарию отыгрывался кризис на рынке жилья 2008–2009 годов, что позволило активизировать спрос и не допустить ступора образца августа-ноября 1998 года.

Спрос. Опоздавший платит дважды

По нашим оценкам, только порядка 20% нынешних продавцов имеют в этом году хорошие шансы оперативно реализовать свою недвижимость: это люди, которые готовы снижать цены от 10% по сравнению со среднерыночными показателями. Покупатель сейчас — хозяин положения и может по пунктам диктовать собственнику свои требования и капризы. Для информации: весной предложение на вторичном рынке жилья возросло примерно на 15%, купить жилье сегодня реально на 10–15% дешевле, чем в конце прошлого года.

Будут ли такие условия завтра? Никто не скажет определенно. Спрос вернется тогда, когда изменятся ожидания покупателей в отношении цен. Но тогда капризничать будет уже поздно. Феномен «все побежали, и я побежал» хорошо известен, как и результат: тот, кто начинает «бежать» со всеми, всегда отстает. Как только рынок начнет дышать, те, кто вчера ждал копеечных квартир, тут же зафиксируют в своем сознании полярные ожидания, выйдут со своими запросами, но выбирать уже станет продавец.

Некоторым кажется, что рублевые цены на жилье упадут в два раза. Я считаю, что это пустое сотрясание воздуха: такого не было в истории рынка и не случится, пока Москва остается финансовым и стратегическим центром государства. В глобальном смысле перспектива всегда одинаковая: каждый год в столице должно происходить порядка 100 тыс. сделок — такова потребность этого города, если в нем живет полтора десятка миллионов человек, и у них — с кризисом, или без — неизбежно случаются события, предполагающие изменения жилищных условий. В 2014 году примерно 20% покупок оказались сверх нормы — они были не нужны рынку. Соответственно, в 2015-м вместо 100 тыс.  сделок требовалось закрыть 80 тыс. , но из-за снижения платежеспособности покупателей, помноженного на их выжидательную позицию, получится закрыть условно 50 тыс. Куда денутся 30 тыс.? Уйдут в отложенный спрос — и это уже из области глобальных закономерностей устройства рынка недвижимости, неподвластных ни кризису, ни политике, ни времени.

Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Сергей Шлома «Инком-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости