Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин поручил выделить 150 млрд руб. на модернизацию БАМа и Транссиба 00:19, Общество О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 00:11, Партнерский материал В Австрии два человека погибли на фестивале пива из-за урагана 19 авг, 23:45, Общество Марш против митинга «За свободу слова» в Бостоне 19 авг, 23:43, Фотогалерея  Вокзал в городе Ним эвакуировали из-за сообщений о вооруженном мужчине 19 авг, 23:16, Общество СМИ назвали собор Саграда-Фамилия целью террористов в Барселоне 19 авг, 22:59, Политика СКР завел дело о ранении семилетней девочки из травматического пистолета 19 авг, 22:50, Общество Погиб советник главы Минздрава Игорь Ланской 19 авг, 22:26, Общество Сель уничтожил часть виноградников «Массандры» 19 авг, 22:02, Общество Эрдоган обратился к главе МИД Германии со словами «знай свое место» 19 авг, 21:39, Политика Власти ХМАО заявили о «стабильной» обстановке после нападения в Сургуте 19 авг, 21:22, Общество Васильева подвела итоги года работы на посту министра образования 19 авг, 20:48, Общество В Бостоне тысячи людей вышли на марш против митинга «За свободу слова» 19 авг, 20:43, Политика «Зенит» исключил Дзюбу из заявки на матч против «Амкара» 19 авг, 20:34, Спорт «Халл» Слуцкого проиграл второй матч подряд в чемпионате Англии 19 авг, 20:24, Спорт «Спартак» и «Локомотив» забили семь голов на двоих 19 авг, 19:42, Спорт Власти Москвы опровергли планы сделать въезд в столицу платным 19 авг, 19:36, Общество В Индии при сходе поезда с рельсов погибли не менее 20 человек 19 авг, 19:10, Общество Собянин сравнил перенос столицы из Москвы со ссылкой чиновников в Сибирь 19 авг, 19:00, Политика При стрельбе в канадском Торонто ранены два человека 19 авг, 18:40, Общество ИГ взяла на себя ответственность за теракт в Камбрильсе 19 авг, 18:16, Общество Веру Глаголеву похоронили на Троекуровском кладбище в Москве 19 авг, 17:53, Общество Красный Крест подсчитал число жертв конфликта в Донбассе 19 авг, 17:34, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Локомотив». Онлайн 19 авг, 17:30, Спорт Мэр Сургута выступил с видеообращением к жителям города после нападения 19 авг, 17:12, Общество Скончался первый главком ВВС России Петр Дейнекин 19 авг, 17:09, Политика ЦСКА сыграл вничью с «Уралом» в чемпионате России 19 авг, 16:57, Спорт ИГИЛ взяла на себя ответственность за нападение в Сургуте 19 авг, 16:38, Политика
Апартаменты сделают жильем с социальными ограничениями
Материалы по теме Мнение: Какой налог на недвижимость заплатят владельцы апартаментов
09 июн, 2015 12:07
0
Апартаменты сделают жильем с социальными ограничениями
Апарт-комплексы не уравняют в правах с многоквартирными домами и сохранят повышенные ставки налога
Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева

Апартаменты могут получить официальный статус жилых помещений, однако их владельцы будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой. При этом новый правовой статус апартаментов не избавит их владельцев от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества.

Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей. Эти предложения на круглом столе в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства в конце прошлой недели озвучила президент фонда Надежда Косарева.

Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия:

  • апартаменты;
  • дом смешанного использования (ДСИ);
  • и многофункциональное здание (МФЗ).

«Апартаменты, согласно концепции законопроекта, — это жилые помещения в ДСИ, который представляет собой совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ — это здание в общественно-деловой зоне (в отличие от жилого дома, который располагается в жилой зоне) с жилыми и нежилыми помещениями», — объясняет аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости».

Даже если апартаменты, согласно законопроекту, получат статус жилья, они не будут приравнены к жилплощади в многоквартирных домах. Поскольку при их строительстве девелопер освобожден от обязанности строить социальную инфраструктуру, то пользоваться школами, детскими садами и поликлиниками собственникам апартаментов придется по остаточному принципу — в тех районах, где останутся свободные места. «Покупатель должен понимать, что если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры, то будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, — поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, — поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, зато смог предложить покупателям более низкую цену».

Плата за коммунальные услуги в апартаментах останется такой же, как и в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном здании. На практике это означает, что в целом владельцы апартаментов будут переплачивать за «коммуналку» в два-три раза по сравнению с собственниками жилья. «Государство относит апартаменты к коммерческой недвижимости, ставки по ЖКУ в которой выше, чем в жилой, — говорит директор департамента продаж онлайн-каталога «Лофты и апартаменты» Елена Шендлер. — Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость, по сравнению с жильем, имеют повышающий коэффициент — как правило, на ставку НДС. В реальном выражении коммунальные услуги в апартаментах выше: на воду — на 10%, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%».

Эксперты Института экономики города предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. Однако при этом владельцы апартаментов будут платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ. Владельцам апартаментов также по-прежнему не будут доступны субсидии, компенсации, налоговые вычеты, предусмотренные жилищным законодательством.

Для квартир процентная ставка налогообложения ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, кадастровая стоимость которых не превышает 300 млн руб. Для большинства жилых помещений это 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн руб. за объект, 0,3% при стоимости свыше 10 млн руб. и 2% для объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб. В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, максимальная — 2%. «Для апартаментов также отсутствует налоговый вычет (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м)», — объяснил «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

При этом, в соответствии с законопроектом, напрямую статус жилья смогут получить только апартаменты-новостройки, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона.

Для решения вопроса с существующими апартаментами предлагается установить переходный период для их перевода в жилье по особым правилам, которые будут разрабатываться на уровне субъектов РФ, после чего предлагается запретить проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе.

Последнее предложение, по словам заместителя генерального директора компании MR Group Андрея Кирсанова, противоречит Конституции РФ, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории страны, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства.

 

 

Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) — негосударственная и некоммерческая организация. Создан в 1995 году.

 

В конце 2004 года при участии экспертов ИЭГ был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, включая Жилищный кодекс РФ, закон об ипотеке, поправки в налоговом и бюджетном законодательстве. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева возглавляла рабочую группу по созданию концепций пакета законопроектов.

 

Институт принимал активное участие в подготовке действующей сейчас редакции Градостроительного кодекса РФ, который регламентирует основные принципы развития строительной отрасли и системы территориального планирования.

 

ИЭГ — один из главных проводников идеи о снижении административных барьеров в жилищном строительстве. При непосредственном содействии экспертов ИЭГ было принято постановление правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства».

 

Также фонд является идеологом реформы жилищно-коммунального хозяйства, в том числе создателем новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

 

В настоящее время ИЭГ с целью стимулирования строительства жилья экономкласса разрабатывает проект федерального закона о государственно-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий, а также законопроект о некоммерческом найме жилья.

 

Фонд также активно работает в различных региональных программах.

 

Остаются вопросы

Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта, по словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, является очень спорной. «По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Единственное преимущество данного законопроекта — это возможность для владельца оформить постоянную регистрацию», — прокомментировала она ситуацию для «РБК-Недвижимости».

Принятие такого закона, по мнению Марии Литинецкой, является «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность экономить на строительстве инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения.

«С одной стороны, законопроект предлагает соотнести формальный и фактический статусы апартаментов, что сделает рынок такого формата более прозрачным, — поделилась мнением с «РБК-Недвижимостью» коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. — С другой — возникает вопрос, какие реальные преимущества получат жители. Наличие инфраструктуры в пешей доступности не предусмотрено, сохраняются завышенные финансовые обременения по коммунальным платежам, тарифам на эксплуатацию, налоговым отчислениям и т. д.».

 

Что такое апартаменты

 

На российском рынке недвижимости апартаментами принято называть помещения, которые не относятся к жилому фонду, но имеют необходимые условия для проживания, объясняет Елена Шендлер из департамента продаж онлайн-каталога «Лофты и апартаменты». Апартаменты могут быт составной частью бизнес-центров, многофункциональных комплексов и гостиниц. Однако в последние годы девелоперы реализуют проекты отдельных апарт-комплексов и апарт-отелей. В зависимости от местонахождения и функционального профиля апартаменты могут быть жилыми, сервисными или гостиничными.

 

«Апартаменты не считаются жильем, поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются «жилые» санитарные и иные нормы. Застройщик апартаментов не обременен обязательствами перед городом по обеспечению своего проекта социальной инфраструктурой, что делает себестоимость возведения апартаментов в среднем на 20% меньше, чем в случае квартирных домов», — уточняет Елена Шендлер.

 

Если говорить о массовом сегменте недорогих апартаментов, то нововведения приведут к снижению к ним интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, отмечает руководитель аналитического отдела компании «ОПИН» Денис Бобков. В случае же с более дорогими апартаментами, по его мнению, ничего не изменится — здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.

«Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.)», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

«Авторами закона, на мой взгляд, предложена дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, — говорит Белоусов. — В частности, это касается налога на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости».

«К сожалению, невзирая на революционность закона и его значение для рынка, в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента. Вместо того чтобы стать прототипом современного жилья нового формата, апартаменты так и останутся «недожильем», — резюмирует топ-менеджер Capital Group.

Предложение растет, цены снижаются

Сегмент апартаментов продолжает динамично развиваться и пополняется новым предложением более активно, чем сегмент квартир, — отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. По итогам мая, по данным компании, доля апартаментов на первичном рынке выросла на 3% по сравнению с апрелем и составила 34,6% от общего объема предложения новостроек.

В целом в 2015 году объем предложения апартаментов последовательно рос. В мае средневзвешенная цена предложения в сегменте апартаментов составила 361,2 тыс. руб. за кв. м, по сравнению с апрелем снизившись на 1,9%.

Снижение цены Владимир Богданюк объясняет структурными изменениями в объеме предложения, в частности выходом новых проектов с минимальным уровнем цен для своего класса.

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости