Лента новостей
Все новости Недвижимость
Еврокомиссия пригрозила Facebook санкциями 14:29, Технологии и медиа Двукратный чемпион России в составе «Зенита» Лазович завершил карьеру 14:27, Спорт Ковер на стене: бытовые привычки из прошлого, от которых мы отказались 14:22, Дизайн Как стать инвестором, не имея значительного капитала, знаний и времени 14:16, РБК и Сбербанк Не все пропало: как изменился курс Ethereum 14:15, Крипто В Финляндии заподозрили российский парусник в нарушении границы 14:04, Политика Президент Южной Кореи передаст Трампу послание от Ким Чен Ына 14:00, Политика Медведев предрек трудный шестилетний цикл из-за торговых войн и санкций 13:52, Политика Сбербанк стал главным кредитором Шереметьево после выкупа кредита у ВЭБа 13:27, Бизнес Порошенко поддержал закон о «СМИ-агентах влияния России» 13:26, Политика Госдума во втором чтении поддержала штрафы за увольнение предпенсионеров 13:13, Общество Давление на систему: как финансируют здравоохранение в России и мире 13:09, Партнерский материал Порошенко заявил о финишной прямой процесса автокефалии УПЦ 13:07, Политика Националисты попытались прорваться к Раде во время выступления Порошенко 13:06, Политика Крупные российские банки заявили о готовности работать с криптовалютами 13:00, Крипто Режиссером нового фильма о Джеймсе Бонде стал Кэри Фукунага 12:53, Общество ЛДПР заявила об отсутствии планов снять кандидата на выборах во Владимире 12:41, Политика В ФНС заявили о росте налоговых поступлений в бюджет на 21,5% 12:34, Экономика В Индии из-за падения давления в самолете пострадали 30 пассажиров 12:28, Общество Полиция не поможет: как обманывают при покупке и продаже машин с пробегом 12:27, Авто Здания завода «Борец» на севере Москвы перенесут на новое место 12:26, Город Создатели отелей Rooms – РБК: «Мы — новый Берлин» 12:23, Стиль «Главное в телемедицине — врачи»: как в России лечат дистанционно 12:21, Партнерский материал Минобороны опровергло версию крушении Ил-20 из-за системы «свой-чужой» 12:20, Политика Российский стартап привлек $1 млн на запуск платформы виртуальных роликов 12:17, Свое дело FT узнала о плане США по замене иранской нефти для союзников 12:09, Политика
Мнение: Сколько стоит превратить старое здание в современный лофт
Материалы по теме Попасть в историю: сколько стоят новые квартиры в старых домах
21 окт 2015, 16:12
0
Сергей Кудрявцев Мнение: Сколько стоит превратить старое здание в современный лофт
Высокая плотность застройки в современных российских городах зачастую не позволяет возвести новое здание — жилой дом или бизнес-центр. В этой связи популярной альтернативой новому строительству становится реконструкция уже существующих зданий. С какими специфическими организационными проблемами и финансовыми затратами связан процесс реконструкции здания, в авторской колонке рассказал управляющий партнер строительной компании PRIDEX Сергей Кудрявцев

Любая реконструкция делится на несколько этапов, которые включают в себя обследование состояния несущих конструкций и инженерных коммуникаций, разработку архитектурной концепции, прохождение экспертизы и построение экономической модели всего проекта. Это подготовительный процесс, предваряющий начало строительных работ. По текущему курсу стоимость подготовительных работ составляет $70–150 за 1 кв. м.

Девелопер уже на этом этапе должен ясно представлять себе, какой объект он хочет получить в результате реконструкции и как его в дальнейшем использовать, — то есть иметь хорошо проработанную маркетинговую концепцию.

Подготовительный этап обычно длится от полугода до года. Некоторые его составляющие, например обследование здания (выявление дефектов, связанных с недостатками норм проектирования и проектного решения, дефекты монтажа, уровень износа конструкций от воздействия среды, общее техническое состояние несущих конструкций, а также инженерных коммуникаций и прочего), проходят согласование в течение одного-двух месяцев, но ряд других согласовательных процедур может занять несколько месяцев. Поэтому крайне важно учитывать особенности получения необходимой документации при планировании сроков реализации проекта реконструкции.

В одном из наших проектов — бизнес-центре в Москве, — который состоит из пяти различных зданий общей площадью порядка 7 тыс. кв. м, мы прорабатывали каждое из строений по отдельности. Например, в строении с деревянными перекрытиями пришлось ставить строительные леса и полностью все демонтировать — каркас, перекрытия, крышу, которую закрепляли на временных конструкциях, а потом внутри строили фактически новое здание и на нем в итоге закрепили внешние стены и кровлю. Это максимальный объем работ, необходимый в рамках реконструкции одного здания. В остальных строениях был проведен частичный демонтаж перекрытий, усилен фундамент, колонны и заменены перекрытия. Но общий срок реализации проекта увеличился не только на этапе строительных работ, а уже на этапе согласования документации.

Стоит отдельно сказать о том, что старые здания зачастую требуют усиления фундамента и локальных конструктивных изменений, а это уже не подпадает под категорию капитального ремонта и требует внесения изменений в кадастровый паспорт объекта. В зависимости от исходного состояния здание признается годным, ограниченно годным либо аварийным, что в каждом конкретном случае требует проведения специфического объема работ.

Когда речь идет о здании, представляющем историческую ценность, процесс получения разрешений выглядит несколько иначе. Например, особняки в центре города, которые реконструируются под бизнес-центры, могут быть объектами культурного наследия. Проведение каких-либо конструктивных работ в таких зданиях требует согласования во всех профильных инстанциях и получения соответствующих разрешений. Реконструкция фасадов обязывает привлекать подрядные организации, обладающие лицензией на проведение реставрационных работ. Правда, исходя из практики, можно сказать, что чаще встречаются здания, требующие частичного сохранения отдельных элементов, нежели восстановления фасадного облика по старым чертежам целиком.

На этапе строительства зачастую возникают сложности с проведением инженерных коммуникаций, связанные с архитектурными особенностями реконструируемых объектов. К примеру, чтобы качественно сделать вентиляционную разводку в старом здании с низкими потолками, требуется без преувеличения изощренное инженерное решение. Нередко для дальнейшего нормального функционирования обновленного здания нужна дополнительная электрическая мощность, что в свою очередь требует замены внешних инженерных коммуникаций. Сами здания в большинстве случаев не соответствуют современным нормам теплопроводности, поэтому на таких объектах проводятся дополнительные работы по утеплению. Технические помещения, которые встречаются, например, в бывших НИИ, практически невозможно приспособить под иное использование, кроме складских или серверных.

Еще одной специфической особенностью процесса реконструкции является то, что по сложившейся практике в основном используется такая модель работы, при которой здание до состояния shell andcore доводит генеральный подрядчик, а отделочными работами занимается уже другая компания. В таком случае нет единой схемы, при которой генеральный подрядчик делает помещения «удобными» для последующей отделки. Fit-out-подрядчик вынужден работать с тем, что ему досталось после реконструкции, а это далеко не всегда помещения, оптимизированные под задачи использования объекта.

Если говорить о стоимости, то реконструкция объекта с финальной отделкой будет находиться в границах $2 тыс. за 1 кв. м для класса А. Собственно отделка помещений для класса А стоит $0,8–1 тыс. за 1 кв. м, для класса B — $0,6–0,7 за 1 кв. м. Самой непредсказуемой статьей расходов в общем плане затрат является конструктив — от совсем незначительных сумм до $400 за 1 кв. м, в зависимости от исходного состояния объекта.

В Москве можно найти немало примеров реконструкции старых зданий в современные объекты класса А или лофтовые комплексы. Применение современных материалов позволяет в отдельных случаях получить «зеленый» сертификат на помещение или здание целиком. Хотя в условиях сегодняшней экономической ситуации важно сказать об удорожании таких проектов. Офисы премиального класса, отделка которых производится на 90% иностранными материалами, сильно выросли в цене. В экономсегменте, где доля импортозамещения составляет порядка 40–70%, стоимость работ привязана исключительно к валютной составляющей расходов на материалы.

В целом по рынку можно отметить повсеместную оптимизацию и снижение общего числа заказов. При этом итоговая стоимость работ даже в премиум-классе оговаривается заранее вплоть до мелочей, что раньше было довольно редким явлением. Можно сказать, что рынок сегодня проверяет компании на прочность, постепенно вымывая середину и оставляя только крепких игроков в сегменте строительства и fit-out.

Сергей Кудрявцев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Сергей Кудрявцев PRIDEX
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости