Лента новостей
Все новости Недвижимость
Улицкая ответила на включение в список противников присоединения Крыма 04:17, Политика Госдеп рассказал о трех предложениях по итогам встречи Путина и Трампа 03:50, Политика Трамп допустил возможность Третьей мировой из-за Черногории 03:35, Политика Дипломатам из России разрешили посетить арестованную в США Марию Бутину 03:19, Политика Украина начала производить боеприпасы по стандартам НАТО 02:56, Политика Томский губернатор ответил Михалкову на критику за продажу леса китайцам 02:35, Общество Мэр Днепра пообещал увольнять директоров школ за «любовь к России» 02:29, Политика В Турции спустя два года после попытки госпереворота сняли режим ЧП 02:17, Политика Трамп оценил степень ответственности Путина за вмешательство в выборы 02:02, Политика Правозащитники рассказали об условиях содержания Дрыманова в камере 01:57, Общество Биопринтеры: что мешает напечатать человека полностью 01:51, РБК и Ингосстрах Экс-премьер Украины приписал создание газовой отрасли России украинцам 01:38, Политика В РЖД объяснили необходимость вставать на мероприятиях с главой компании 01:16, Общество В конгресс США внесли законопроект о санкциях против «Северного потока-2» 01:10, Политика «Роснано» впервые в истории выплатила дивиденды государству 00:50, Бизнес Госдеп США не получил запрос на допрос переводчицы беседы Путина и Трампа 00:42, Политика Греция обвинила Россию в «постоянном неуважении» 00:29, Политика Адвокат получил документ об отмене дела против матери ребенка-инвалида 00:21, Общество Меня там нет: создайте афишу с вами и Брэдли Купером 18 июл, 23:59, РБК и IWC «Газпром» отказался отвечать на обвинения «Нафтогаза» о переговорах 18 июл, 23:59, Бизнес Активист Pussy Riot рассказал о подготовке акции на финале ЧМ-2018 18 июл, 23:40, Общество Почему Россия продала почти весь госдолг США 18 июл, 23:10, Экономика Суд отказался выпускать Марию Бутину из-под ареста 18 июл, 23:02, Политика Вечно молодой: как современная медицина борется со старением 18 июл, 22:50, РБК и Ингосстрах К санкциям ЕС против Крыма присоединились пять стран 18 июл, 22:36, Политика В Москве на отделение Бинбанка совершили вооруженный налет 18 июл, 22:33, Общество ВТБ счел «нестандартные действия» причиной утечки данных в «Яндекс» 18 июл, 22:15, Технологии и медиа Управление проектами: философия четырех идей и двенадцати принципов 18 июл, 22:09, Партнерский материал
Мнение: Сколько стоит превратить старое здание в современный лофт
Материалы по теме Попасть в историю: сколько стоят новые квартиры в старых домах
21 окт 2015, 16:12
0
Сергей Кудрявцев Мнение: Сколько стоит превратить старое здание в современный лофт
Высокая плотность застройки в современных российских городах зачастую не позволяет возвести новое здание — жилой дом или бизнес-центр. В этой связи популярной альтернативой новому строительству становится реконструкция уже существующих зданий. С какими специфическими организационными проблемами и финансовыми затратами связан процесс реконструкции здания, в авторской колонке рассказал управляющий партнер строительной компании PRIDEX Сергей Кудрявцев

Любая реконструкция делится на несколько этапов, которые включают в себя обследование состояния несущих конструкций и инженерных коммуникаций, разработку архитектурной концепции, прохождение экспертизы и построение экономической модели всего проекта. Это подготовительный процесс, предваряющий начало строительных работ. По текущему курсу стоимость подготовительных работ составляет $70–150 за 1 кв. м.

Девелопер уже на этом этапе должен ясно представлять себе, какой объект он хочет получить в результате реконструкции и как его в дальнейшем использовать, — то есть иметь хорошо проработанную маркетинговую концепцию.

Подготовительный этап обычно длится от полугода до года. Некоторые его составляющие, например обследование здания (выявление дефектов, связанных с недостатками норм проектирования и проектного решения, дефекты монтажа, уровень износа конструкций от воздействия среды, общее техническое состояние несущих конструкций, а также инженерных коммуникаций и прочего), проходят согласование в течение одного-двух месяцев, но ряд других согласовательных процедур может занять несколько месяцев. Поэтому крайне важно учитывать особенности получения необходимой документации при планировании сроков реализации проекта реконструкции.

В одном из наших проектов — бизнес-центре в Москве, — который состоит из пяти различных зданий общей площадью порядка 7 тыс. кв. м, мы прорабатывали каждое из строений по отдельности. Например, в строении с деревянными перекрытиями пришлось ставить строительные леса и полностью все демонтировать — каркас, перекрытия, крышу, которую закрепляли на временных конструкциях, а потом внутри строили фактически новое здание и на нем в итоге закрепили внешние стены и кровлю. Это максимальный объем работ, необходимый в рамках реконструкции одного здания. В остальных строениях был проведен частичный демонтаж перекрытий, усилен фундамент, колонны и заменены перекрытия. Но общий срок реализации проекта увеличился не только на этапе строительных работ, а уже на этапе согласования документации.

Стоит отдельно сказать о том, что старые здания зачастую требуют усиления фундамента и локальных конструктивных изменений, а это уже не подпадает под категорию капитального ремонта и требует внесения изменений в кадастровый паспорт объекта. В зависимости от исходного состояния здание признается годным, ограниченно годным либо аварийным, что в каждом конкретном случае требует проведения специфического объема работ.

Когда речь идет о здании, представляющем историческую ценность, процесс получения разрешений выглядит несколько иначе. Например, особняки в центре города, которые реконструируются под бизнес-центры, могут быть объектами культурного наследия. Проведение каких-либо конструктивных работ в таких зданиях требует согласования во всех профильных инстанциях и получения соответствующих разрешений. Реконструкция фасадов обязывает привлекать подрядные организации, обладающие лицензией на проведение реставрационных работ. Правда, исходя из практики, можно сказать, что чаще встречаются здания, требующие частичного сохранения отдельных элементов, нежели восстановления фасадного облика по старым чертежам целиком.

На этапе строительства зачастую возникают сложности с проведением инженерных коммуникаций, связанные с архитектурными особенностями реконструируемых объектов. К примеру, чтобы качественно сделать вентиляционную разводку в старом здании с низкими потолками, требуется без преувеличения изощренное инженерное решение. Нередко для дальнейшего нормального функционирования обновленного здания нужна дополнительная электрическая мощность, что в свою очередь требует замены внешних инженерных коммуникаций. Сами здания в большинстве случаев не соответствуют современным нормам теплопроводности, поэтому на таких объектах проводятся дополнительные работы по утеплению. Технические помещения, которые встречаются, например, в бывших НИИ, практически невозможно приспособить под иное использование, кроме складских или серверных.

Еще одной специфической особенностью процесса реконструкции является то, что по сложившейся практике в основном используется такая модель работы, при которой здание до состояния shell andcore доводит генеральный подрядчик, а отделочными работами занимается уже другая компания. В таком случае нет единой схемы, при которой генеральный подрядчик делает помещения «удобными» для последующей отделки. Fit-out-подрядчик вынужден работать с тем, что ему досталось после реконструкции, а это далеко не всегда помещения, оптимизированные под задачи использования объекта.

Если говорить о стоимости, то реконструкция объекта с финальной отделкой будет находиться в границах $2 тыс. за 1 кв. м для класса А. Собственно отделка помещений для класса А стоит $0,8–1 тыс. за 1 кв. м, для класса B — $0,6–0,7 за 1 кв. м. Самой непредсказуемой статьей расходов в общем плане затрат является конструктив — от совсем незначительных сумм до $400 за 1 кв. м, в зависимости от исходного состояния объекта.

В Москве можно найти немало примеров реконструкции старых зданий в современные объекты класса А или лофтовые комплексы. Применение современных материалов позволяет в отдельных случаях получить «зеленый» сертификат на помещение или здание целиком. Хотя в условиях сегодняшней экономической ситуации важно сказать об удорожании таких проектов. Офисы премиального класса, отделка которых производится на 90% иностранными материалами, сильно выросли в цене. В экономсегменте, где доля импортозамещения составляет порядка 40–70%, стоимость работ привязана исключительно к валютной составляющей расходов на материалы.

В целом по рынку можно отметить повсеместную оптимизацию и снижение общего числа заказов. При этом итоговая стоимость работ даже в премиум-классе оговаривается заранее вплоть до мелочей, что раньше было довольно редким явлением. Можно сказать, что рынок сегодня проверяет компании на прочность, постепенно вымывая середину и оставляя только крепких игроков в сегменте строительства и fit-out.

Сергей Кудрявцев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Сергей Кудрявцев PRIDEX
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости