Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Израиле полиция задержала палестинца из-за ошибки в переводе в Facebook 04:15, Политика СМИ узнали о возможном появлении в Думе спецпредставителя по делам женщин 03:53, Политика Новак рассказал о скорой отмене виз для водителей из Турции 03:37, Политика В Нигерии 13 человек погибли при атаке террориста-смертника 03:22, Общество Главнокомандующего армией Индонезией не пропустили в США пограничники 02:58, Политика Почти 40 женщин обвинили режиссера Джеймса Тобэка в домогательствах 02:28, Общество «Ведомости» узнали о планах властей повысить минимальный трудовой стаж 01:58, Политика Саакашвили призвал упразднить СБУ и Нацгвардию Украины 01:54, Политика В Швейцарии подросток с топором напал на прохожих 01:26, Общество В Штутгарте прошла акция в поддержку Кирилла Серебренникова 00:59, Общество В итальянских Венето и Ломбардии прошли референдумы об автономии 00:58, Политика На выборах в Грузии правящая партия получила более половины голосов 00:23, Политика Mercedes выиграл Кубок конструкторов в «Формуле-1» 00:14, Спорт СПЧ предложит Путину реформы избирательной системы 00:03, Политика В ВТБ назвали «чушью» слухи о связях своих менеджеров с «ФК Открытие» 00:00, Финансы Юрий Соловьев — РБК: «На рынках все движется жадностью и страхом» 00:00, Интервью Мексиканский Interjet заинтересовался российскими лайнерами МС-21 22 окт, 23:45, Бизнес В аварии в Ярославской области погибли три человека 22 окт, 23:38, Общество В Львовской области избили депутата Рады от «Радикальной партии» 22 окт, 23:20, Политика Как заработать на современном искусстве, даже если вы не миллионер 22 окт, 22:53, РБК и Phillips В ХМАО при столкновении трех автомобилей погибли два человека 22 окт, 22:25, Общество Китайский врач рассказала о массовом допинге в олимпийской сборной 22 окт, 21:57, Спорт Британская полиция арестовала захватившего заложников в боулинг-клубе 22 окт, 21:47, Общество Порошенко пообещал жителям Авдеевки добиться ввода миротворцев в Донбасс 22 окт, 21:39, Политика Прямая и явная угроза: успеет ли Каталония объявить независимость 22 окт, 21:37, Политика В Москве задержали двоих полицейских при получении взятки 22 окт, 21:07, Общество Роберто Манчини назвал причины стычки с игроком ЦСКА 22 окт, 20:54, Спорт Президент Чехии заявил о планах назначить премьером миллиардера Бабиша 22 окт, 20:43, Политика
Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
Материалы по теме Дмитрий Котровский: «Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено»
31 дек, 2015 09:58
0
Дмитрий Котровский Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
О ситуации на строительном рынке Московского региона в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

В  последние недели декабря в Москве прошло сразу несколько деловых отраслевых мероприятий, в ходе которых профессиональные участники рынка недвижимости получили возможность в кулуарах поговорить о наболевшем. И у консультантов-продавцов, и у производителей-застройщиков под маской оптимизма, на фоне бурной строительной деятельности и колоссальной активности по выходу новых проектов, в рапортах об успешных продажах скрывается… страх. Страх, что год 2015-й, в котором почти все выстояли и как-то держали удар, — только начало. Что это была всего лишь серая полоса — как ступенька к полосе черной. По которой, возможно, нам придется идти вдоль.

Цены

Нас, производителей (девелоперов), часто упрекают, что мы играем на повышение, намеренно прогнозируя в инфополе рост цен и напрочь отрицая возможность их снижения. Якобы предпосылок для роста на самом деле нет, но если покупателей убеждать в том, что цены будут расти — то они побегут на рынок с раскрытыми кошельками. Может быть, этот прием и имел место в «жирные» годы, когда в этих кошельках что-то еще было, но сейчас голая правда в том, что ценам просто некуда падать. Застройщики работают на грани рентабельности, и это касается не только мелких и средних, но и отдельных крупных игроков, демпинг которых обусловлен высокой кредитной нагрузкой на портфель, а никак не баснословной маржой, позволяющей им давать скидки в 10–20%. Многие работают почти в ноль, лишь бы не сокращать персонал, показывать динамику строительства, платить налоги и обслуживать кредиты. Но это ведь уже не бизнес.

Минимальный уровень рентабельности, который позволяет застройщику выполнять свои обязательства, — 12–15%, при этом средний показатель рентабельности у российских строительных компаний, раскрывающих свои финансовые показатели, составил менее 7% по итогам 2014 года… Года с феноменальными продажами! Какая цифра будет в 2015-м?

Себестоимость

Девелоперы, застройщики — это производители товара под названием «квадратный метр», у этого товара есть себестоимость, и она начала расти еще в 2014 году, продолжив в 2015-м. Или кто-то наивно полагает, что в стране, где цены растут на все — от хлеба до бензина, — для строительных организаций существуют какие-то особые условия? Даже компании, которые строят исключительно с использованием российских материалов (не говоря уже о тех, кто закупается за евро), говорят о росте закупочных цен просто по причине девальвации рубля и сокращения товарной линейки материалов и компонентов, необходимых в строительстве. Представьте, что раньше посредник продавал 100 видов керамогранита, в том числе турецкого, испанского, итальянского, а сейчас у него остались только белорусский и российский. Он будет повышать или понижать цены для покупателя, даже если покупатель — оптовый? И это только один из факторов, который влияет на рост издержек застройщиков.

Вызовы

В уходящем году застройщикам добавили расходов и новыми налогами, и кадастровой оценкой земли, и пересмотром реестра страховых компаний, которым разрешено страховать ОЗ, и системой «Платон», и так и не сниженной ставкой по проектному финансированию банков — финансирование на строительные проекты весь 2015 год осуществлялось только российскими банками, по жилым проектам стоимость денег для застройщиков сегодня от 15% и выше. В финале года — привязка ставки рефинансирования (к которой, в свою очередь, привязаны штрафные санкции ФЗ-214) к ключевой ставке; ужесточенные турецкие мотивы; перспективы возврата обмеров БТИ до ввода в эксплуатацию (впрочем, это уже как комариный укус). 2016-й мы встречаем с очень реальными перспективами таких принципиальных «поправок» в ФЗ-214, которые позволяют говорить не о новой версии, а вообще новом федеральном законе, регулирующем целую отрасль, о совершенно иных правилах игры, о естественном отборе застройщиков, о новых механизмах финансирования строительства… Новый закон — это вызов всем участникам рынка, на который не все способны будут ответить (цензурно).

На одном из мероприятий в центре Москвы в середине декабря как раз обсуждали поправки к ФЗ-214 в присутствии чиновников. Зал человек на 400 был полон девелоперов и журналистов, многие сидели и слушали про поправки, уже внесенные в ГД, реально с круглыми глазами. Но на призыв модератора вступить в диалог или хотя бы высказаться по этой проблемной теме в зале не поднялась ни одна рука. Нет возражений? Или просто руки уже совсем опустились?..

Спрос и предложение

Теперь про предложение и спрос, который при действующем механизме финансирования строительства является фундаментом устойчивости рынка.

На самом деле в системе координат «спрос-предложение» сейчас происходит совершенно патовая ситуация. Спрос сокращается в течение всего года даже при поддержке госипотеки. Но застройщики, словно «с широко закрытыми глазами», продолжают вываливать на рынок все новые и новые проекты. В Москве в ближайшие три года их может выйти на рынок еще несколько десятков! Это напоминает шабаш, который сложно объяснить объективными бизнес-мотивами, но профессиональные участники рынка знают, что есть мотивы субъективные. Первый — Москве стали нужны новые стройки для привлечения инвестиций, решения инфраструктурных проблем, освоения депрессивных территорий, а также дополнительная мощная налогооблагаемая база. Партия сказала: «Надо!», комсомол ответил: «Есть!» Как это все продавать и, главное, кому — проблемы комсомола. Второй мотив — многие застройщики в 2015 году приняли решение в срочном порядке вывести проекты на рынок до вступления поправок в ФЗ-214, до того момента, когда в связке «застройщик-покупатель» появится новый «контролер» — банки, и уже не будет доступа к деньгам дольщиков, стоимость которых для застройщиков сегодня нулевая. Получается, что новые проекты — не признак оптимизма, это вынужденная мера, потому что сегодня остановиться страшнее и дороже, чем двигаться дальше.

Но ведь очевидно, что результатом этого шабаша станет затоваривание. А для рынка недвижимости затоваривание — гораздо более опасная история, чем, например, для производителей телевизоров. Обязательства застройщиков, во-первых, растянуты во времени, их невыполнение четко в срок сурово карается штрафными санкциями. А во-вторых, их обязательства (и товар) привязаны локационно, то есть отгрузить и отправить «лишние» столичные метры, например в Барнаул или Казахстан, физически невозможно. Вот что нужно вручную регулировать на государственном и муниципальном уровнях — не собственный капитал застройщиков, а объемы вывода новых метров с поправкой на спрос.

В Московской области, которая в последние четыре года была главной стройплощадкой страны, застройщики пока адаптируются к новым условиям сокращения спроса, плавно перетекающего в пределы МКАД. Многим стало ясно, что квадратные метры в Подмосковье так хорошо продавались потому, что цена в области ниже, а в Москве на первичном рынке выбор очень узкий. Когда в Москве вышли проекты со стартовой ценой в 150 тыс. и даже 140 тыс. руб. за 1 кв. м (на 25–40% дороже, чем средняя цена в области) — при этом с инфраструктурой, пропиской и наличием метро, — выяснилось, что оставшиеся покупатели готовы платить на 25–40% больше за эти столичные преимущества и ждать два-три года, даже с учетом рисков недостроя.

Снижение спроса на фоне увеличения предложения от конкурентов, помимо сокращения поступлений от продаж, для девелоперов означает еще и резкое ужесточение конкуренции за покупателя. По рынку наружной рекламы видно, что в последние полгода на рынке недвижимости идет маркетинговая война, которая дорого обходится финансовым департаментам строительных организаций. Те застройщики, кто выбрал агрессивную стратегию «продавать любой ценой», зачастую прямо с колес увеличивают бюджеты на маркетинг на 30–50 и даже 100%. В итоге и в Москве, и в области идет битва маркетинговых бюджетов, что ведет к росту цены привлечения и контакта даже при сохранении привычного уровня обращений. Обращения эти неизбежно менее целевые из-за снижения покупательной способности и реальных доходов, поэтому конверсия в сделку в среднем по рынку все равно неизбежно падает. Платежеспособный спрос перераспределяется по все новым и новым проектам, но его объем ниже минимум на 20%, чем весной 2014 года (с концом 2014-го я не сравниваю намеренно, полагаю, все понимают почему).

В 2016 году, скорее всего, ситуация останется крайне сложной. Даже если санкции и антисанкции отменят, индексацию зарплат произведут, ключевую ставку снизят и вернут доступную ипотеку в том числе и на вторичный рынок, спрос начнет восстанавливаться не сразу, а постепенно. А тот объем предложения, который уже сейчас заявлен на рынке, будет вымываться не менее трех-четырех лет. Пока люди не заработают «новые» деньги, погоду на первичном рынке будут делать «старые» деньги — но эти старые деньги лежат на валютных счетах, и будут продолжать лежать, пока курс валют растет. Есть еще надежда на «старые» метры, на вторичный рынок, но на нем продолжается стагнация из-за отсутствия доступной ипотеки и неготовности продавцов к ощутимому демпингу. Убежден, что когда раскачается «вторичка» — первичный рынок почувствует оживление, и очень хочется надеяться, что это произойдет в 2016 году.

В последний день 2015 года хочется пожелать коллегам по рынку, чтобы все негативные прогнозы остались только прогнозами, а серый цвет сменился не на черный, а на белый. Давайте будем надеяться, ведь под Новый год случаются настоящие чудеса! С Новым годом!

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости