Лента новостей
Все новости Недвижимость
Сейчас разберемся: кто из великих прозаиков это написал. Тест 07:30, РБК и Билайн В мэрии Владивостока сообщили об обысках 07:25, Общество В военный бюджет США заложили санкции против двух российских газопроводов 07:15, Политика Зеленский оценил переговоры с Путиным в Париже 07:07, Политика ФСИН не нашла системы насилия в российских СИЗО и колониях 07:00, Общество Тишина, покой и звукоизоляция: как оградиться от лишнего шума. Карточки 06:45, РБК и ROCKWOOL Суд оштрафовал на 100 тыс. руб. охранявший колледж в Благовещенске ЧОП 06:39, Общество Самолет ВВС Чили с 38 людьми на борту пропал по пути в Антарктиду 06:36, Общество Минприроды потребовало не допустить банкротств мусорных операторов 06:23, Бизнес У миллионов пользователей с 2020 года перестанет работать WhatsApp 06:13, Технологии и медиа Минфин введет новую систему господдержки бизнеса 06:03, Финансы Власти решили создать для промышленников «единое окно» господдержки 06:00, Экономика WADA сообщило о 66 подозреваемых в допинге российских легкоатлетах 05:47, Спорт Онлайн-университет: где бесплатно получить знания для развития бизнеса 05:43, РБК и УРАЛСИБ Зеленский назвал ничьей итоги переговоров в «нормандском формате» 05:22, Политика Зеленский сообщил о судьбе закона об особом статусе Донбасса 05:03, Политика Как будет устроено суперприложение от ВТБ 05:00, PRO Зеленский назвал свои политические принципы 05:00, Политика ВТБ решил строить суперприложение с «Магнитом», «Динамо» и Burger King 05:00, Финансы Зеленский сообщил возможном возвращении на Украину 72 заключенных 04:39, Политика Украинская оппозиция заявила об отсутствии повода для нового майдана 04:29, Политика В Кремле назвали место следующей встречи «нормандской четверки» 04:17, Политика Чем рассрочка выгоднее кредита. Карточки 04:13, РБК и Совесть В Брянской области возбудили дело в связи со смертью заключенного 04:07, Общество Зеленский сообщил об итогах переговоров с Путиным по транзиту газа 03:52, Бизнес Макрон одернул спросивших об аккредитации в Донбасс журналистов из России 03:50, Политика Путин сообщил о «потеплении» в вопросе решения конфликта в Донбассе 03:49, Политика Волейболиста казанского «Зенита» арестовали в Бразилии за домогательства 03:25, Спорт
Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
Материалы по теме Дмитрий Котровский: «Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено»
0
Дмитрий Котровский Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
О ситуации на строительном рынке Московского региона в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

В  последние недели декабря в Москве прошло сразу несколько деловых отраслевых мероприятий, в ходе которых профессиональные участники рынка недвижимости получили возможность в кулуарах поговорить о наболевшем. И у консультантов-продавцов, и у производителей-застройщиков под маской оптимизма, на фоне бурной строительной деятельности и колоссальной активности по выходу новых проектов, в рапортах об успешных продажах скрывается… страх. Страх, что год 2015-й, в котором почти все выстояли и как-то держали удар, — только начало. Что это была всего лишь серая полоса — как ступенька к полосе черной. По которой, возможно, нам придется идти вдоль.

Цены

Нас, производителей (девелоперов), часто упрекают, что мы играем на повышение, намеренно прогнозируя в инфополе рост цен и напрочь отрицая возможность их снижения. Якобы предпосылок для роста на самом деле нет, но если покупателей убеждать в том, что цены будут расти — то они побегут на рынок с раскрытыми кошельками. Может быть, этот прием и имел место в «жирные» годы, когда в этих кошельках что-то еще было, но сейчас голая правда в том, что ценам просто некуда падать. Застройщики работают на грани рентабельности, и это касается не только мелких и средних, но и отдельных крупных игроков, демпинг которых обусловлен высокой кредитной нагрузкой на портфель, а никак не баснословной маржой, позволяющей им давать скидки в 10–20%. Многие работают почти в ноль, лишь бы не сокращать персонал, показывать динамику строительства, платить налоги и обслуживать кредиты. Но это ведь уже не бизнес.

Минимальный уровень рентабельности, который позволяет застройщику выполнять свои обязательства, — 12–15%, при этом средний показатель рентабельности у российских строительных компаний, раскрывающих свои финансовые показатели, составил менее 7% по итогам 2014 года… Года с феноменальными продажами! Какая цифра будет в 2015-м?

Себестоимость

Девелоперы, застройщики — это производители товара под названием «квадратный метр», у этого товара есть себестоимость, и она начала расти еще в 2014 году, продолжив в 2015-м. Или кто-то наивно полагает, что в стране, где цены растут на все — от хлеба до бензина, — для строительных организаций существуют какие-то особые условия? Даже компании, которые строят исключительно с использованием российских материалов (не говоря уже о тех, кто закупается за евро), говорят о росте закупочных цен просто по причине девальвации рубля и сокращения товарной линейки материалов и компонентов, необходимых в строительстве. Представьте, что раньше посредник продавал 100 видов керамогранита, в том числе турецкого, испанского, итальянского, а сейчас у него остались только белорусский и российский. Он будет повышать или понижать цены для покупателя, даже если покупатель — оптовый? И это только один из факторов, который влияет на рост издержек застройщиков.

Вызовы

В уходящем году застройщикам добавили расходов и новыми налогами, и кадастровой оценкой земли, и пересмотром реестра страховых компаний, которым разрешено страховать ОЗ, и системой «Платон», и так и не сниженной ставкой по проектному финансированию банков — финансирование на строительные проекты весь 2015 год осуществлялось только российскими банками, по жилым проектам стоимость денег для застройщиков сегодня от 15% и выше. В финале года — привязка ставки рефинансирования (к которой, в свою очередь, привязаны штрафные санкции ФЗ-214) к ключевой ставке; ужесточенные турецкие мотивы; перспективы возврата обмеров БТИ до ввода в эксплуатацию (впрочем, это уже как комариный укус). 2016-й мы встречаем с очень реальными перспективами таких принципиальных «поправок» в ФЗ-214, которые позволяют говорить не о новой версии, а вообще новом федеральном законе, регулирующем целую отрасль, о совершенно иных правилах игры, о естественном отборе застройщиков, о новых механизмах финансирования строительства… Новый закон — это вызов всем участникам рынка, на который не все способны будут ответить (цензурно).

На одном из мероприятий в центре Москвы в середине декабря как раз обсуждали поправки к ФЗ-214 в присутствии чиновников. Зал человек на 400 был полон девелоперов и журналистов, многие сидели и слушали про поправки, уже внесенные в ГД, реально с круглыми глазами. Но на призыв модератора вступить в диалог или хотя бы высказаться по этой проблемной теме в зале не поднялась ни одна рука. Нет возражений? Или просто руки уже совсем опустились?..

Спрос и предложение

Теперь про предложение и спрос, который при действующем механизме финансирования строительства является фундаментом устойчивости рынка.

На самом деле в системе координат «спрос-предложение» сейчас происходит совершенно патовая ситуация. Спрос сокращается в течение всего года даже при поддержке госипотеки. Но застройщики, словно «с широко закрытыми глазами», продолжают вываливать на рынок все новые и новые проекты. В Москве в ближайшие три года их может выйти на рынок еще несколько десятков! Это напоминает шабаш, который сложно объяснить объективными бизнес-мотивами, но профессиональные участники рынка знают, что есть мотивы субъективные. Первый — Москве стали нужны новые стройки для привлечения инвестиций, решения инфраструктурных проблем, освоения депрессивных территорий, а также дополнительная мощная налогооблагаемая база. Партия сказала: «Надо!», комсомол ответил: «Есть!» Как это все продавать и, главное, кому — проблемы комсомола. Второй мотив — многие застройщики в 2015 году приняли решение в срочном порядке вывести проекты на рынок до вступления поправок в ФЗ-214, до того момента, когда в связке «застройщик-покупатель» появится новый «контролер» — банки, и уже не будет доступа к деньгам дольщиков, стоимость которых для застройщиков сегодня нулевая. Получается, что новые проекты — не признак оптимизма, это вынужденная мера, потому что сегодня остановиться страшнее и дороже, чем двигаться дальше.

Но ведь очевидно, что результатом этого шабаша станет затоваривание. А для рынка недвижимости затоваривание — гораздо более опасная история, чем, например, для производителей телевизоров. Обязательства застройщиков, во-первых, растянуты во времени, их невыполнение четко в срок сурово карается штрафными санкциями. А во-вторых, их обязательства (и товар) привязаны локационно, то есть отгрузить и отправить «лишние» столичные метры, например в Барнаул или Казахстан, физически невозможно. Вот что нужно вручную регулировать на государственном и муниципальном уровнях — не собственный капитал застройщиков, а объемы вывода новых метров с поправкой на спрос.

В Московской области, которая в последние четыре года была главной стройплощадкой страны, застройщики пока адаптируются к новым условиям сокращения спроса, плавно перетекающего в пределы МКАД. Многим стало ясно, что квадратные метры в Подмосковье так хорошо продавались потому, что цена в области ниже, а в Москве на первичном рынке выбор очень узкий. Когда в Москве вышли проекты со стартовой ценой в 150 тыс. и даже 140 тыс. руб. за 1 кв. м (на 25–40% дороже, чем средняя цена в области) — при этом с инфраструктурой, пропиской и наличием метро, — выяснилось, что оставшиеся покупатели готовы платить на 25–40% больше за эти столичные преимущества и ждать два-три года, даже с учетом рисков недостроя.

Снижение спроса на фоне увеличения предложения от конкурентов, помимо сокращения поступлений от продаж, для девелоперов означает еще и резкое ужесточение конкуренции за покупателя. По рынку наружной рекламы видно, что в последние полгода на рынке недвижимости идет маркетинговая война, которая дорого обходится финансовым департаментам строительных организаций. Те застройщики, кто выбрал агрессивную стратегию «продавать любой ценой», зачастую прямо с колес увеличивают бюджеты на маркетинг на 30–50 и даже 100%. В итоге и в Москве, и в области идет битва маркетинговых бюджетов, что ведет к росту цены привлечения и контакта даже при сохранении привычного уровня обращений. Обращения эти неизбежно менее целевые из-за снижения покупательной способности и реальных доходов, поэтому конверсия в сделку в среднем по рынку все равно неизбежно падает. Платежеспособный спрос перераспределяется по все новым и новым проектам, но его объем ниже минимум на 20%, чем весной 2014 года (с концом 2014-го я не сравниваю намеренно, полагаю, все понимают почему).

В 2016 году, скорее всего, ситуация останется крайне сложной. Даже если санкции и антисанкции отменят, индексацию зарплат произведут, ключевую ставку снизят и вернут доступную ипотеку в том числе и на вторичный рынок, спрос начнет восстанавливаться не сразу, а постепенно. А тот объем предложения, который уже сейчас заявлен на рынке, будет вымываться не менее трех-четырех лет. Пока люди не заработают «новые» деньги, погоду на первичном рынке будут делать «старые» деньги — но эти старые деньги лежат на валютных счетах, и будут продолжать лежать, пока курс валют растет. Есть еще надежда на «старые» метры, на вторичный рынок, но на нем продолжается стагнация из-за отсутствия доступной ипотеки и неготовности продавцов к ощутимому демпингу. Убежден, что когда раскачается «вторичка» — первичный рынок почувствует оживление, и очень хочется надеяться, что это произойдет в 2016 году.

В последний день 2015 года хочется пожелать коллегам по рынку, чтобы все негативные прогнозы остались только прогнозами, а серый цвет сменился не на черный, а на белый. Давайте будем надеяться, ведь под Новый год случаются настоящие чудеса! С Новым годом!

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.