Мнение: при каких условиях ипотека станет выгоднее аренды
Для начала несколько слов в пользу аренды. Будем объективны — свои несомненные плюсы есть и здесь: это, в первую очередь, мобильность, возможность менять место жительства, параметры квартиры в случае расширения семьи. Но есть и существенные минусы, и это, помимо очевидного отсутствия квартиры в собственности, еще и такой фактор, как неполные права в части пользования инфраструктурой. Отдать ребенка в садик или школу, прикрепиться в поликлинике, не обладая постоянной регистрацией, будет сложно. Понятно, что такие минусы не заставят отказаться от аренды, если это единственный способ обеспечить себе проживание в данном городе или районе. Но, возможно, сейчас наступает именно та ситуация, когда покупка квартиры становится реальной альтернативой аренде. Причем, как ни парадоксально, альтернативой даже более выгодной.
Минфин недавно сообщил официально о продлении программы государственного субсидирования ставки до конца 2016 года — условия остались прежними, а значит, ставка по программе будет не выше 12% годовых.
Поддержка индустрии со стороны государства дает мультипликативный эффект — один рубль, вложенный в поддержку ипотеки, формирует 70–100 рублей оборотных средств на предприятиях строительной отрасли экономики, обеспечивая непрерывность производственного процесса. Покупателю эта программа тоже выгодна: нужно отметить, ставки по ипотеке за последнее десятилетие еще ни разу не были столь низкими.
И тем не менее, на мой взгляд, ставку можно было бы дополнительно снизить: это даст реальную возможность переломить тренд. Поясню: в текущей ситуации оптимальной ставкой по ипотеке была бы та, при которой размер ежемесячного платежа по кредиту не превышает арендные платежи по аналогичной квартире. По нашим расчетам, это ставка в 8% годовых. Если взять как пример однокомнатную квартиру с отделкой в одном из проектов в ближайшем Подмосковье стоимостью 2,8 млн руб., увидим, что при 20%-ном первоначальном взносе и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж при условии ставки в 8% на весь срок кредита составил бы 21 тыс. руб. (при средней ставке аренды квартир аналогичной локации в 25 тыс. руб.).
Если ставка в рамках поддержки ипотеки будет снижена до уровня 8%, объем средств, которые могут перетечь из нелегального по своей сути арендного рынка жилья в абсолютно белый и прозрачный рынок первичного строительства, можно оценить для Московского региона в 300 млрд руб.
Количество сделок на «первичке» может вырасти минимум в полтора-два раза, что существенно усилило бы поддержку строительной индустрии. Это позволило бы многим застройщикам не останавливать производство, строительство и, соответственно, сохранять рабочие места.
При текущей ставке в рамках программы господдержки платеж (при всех прочих равных, для вышеприведенного примера) составит чуть больше суммы 26 тыс. руб. в месяц. Сумма тоже небольшая и вполне сопоставимая со стоимостью аренды, но все же чуть выше, для «прорыва» этого недостаточно. Хотя можно привести и расчеты в пользу ипотеки даже при существующих условиях.
Все на том же примере (квартира в 2,8 млн руб.), без учета досрочного погашения кредита, которое заметно сократило бы переплату по кредиту, за 15 лет покупатель выплатит банку 4,68 млн руб. плюс первоначальный взнос в размере 20 % от стоимости квартиры, а это еще 560 тыс. руб., итого — 5,24 млн. руб. за весь срок выплат.
Предположим, покупатель не хочет брать ипотеку и предпочтет снимать квартиру все эти 15 лет. Сумма выплат за это время будет намного больше: по средней арендной ставке в 25 тыс. руб. в месяц за первый год придется выплатить 300 тыс. руб. При этом стоимость аренды постоянно растет в долгосрочном периоде: допустим, индексация составит 5% в год, и таким образом за 15 лет съемщику придется отдать арендодателю 6 млн. 269 тыс. руб., что на 1 млн руб. больше, чем по ипотеке. Заметьте, не владея при этом квартирой, в которой он живет. Вдобавок ко всему вышесказанному есть еще один финансово привлекательный момент в покупке квартиры с ипотекой: это получение налогового вычета в размере 260 тыс. руб. на каждого заемщика, то есть если семейная пара приобретает квартиру, супруги смогут вернуть сумму в размере 520 тыс. руб. на двоих плюс 13% от выплаченных процентов за каждый год.
Вывод может звучать парадоксально, тем не менее ипотека уже сейчас более выгодна, чем аренда. Понятно, что аренду как явление это не уничтожит, но, возможно, рынок аренды просто займет свою нишу, ориентируясь на молодежь, студентов, временных жителей города, тогда как значительная доля семейных покупателей, людей со средним доходом и т. п. переориентируется на рынок новостроек. По нашим расчетам, при снижении ставки по ипотеке до 8% на рынок новостроек с рынка аренды может перейти до 300 млрд руб., что, добавлю, хорошо не только для отрасли, но и для экономики в целом — средства населения уйдут с теневого рынка и будут вложены в развитие новых качественных проектов.
Павел Тимошенко специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
