Мнение: Все индикаторы говорят о начале цикла роста цен на жилье в России
Исторический аспект
В целом периоды падения цен в предыдущие кризисы рынка недвижимости России 1998–1999, 2003–2004, 2008–2009 годов не длились более 12 месяцев подряд, а максимум через 14 месяцев начинался устойчивый положительный тренд. Текущий кризис уже стал самым долгим — цены последовательно снижаются 15 месяцев подряд с перспективой добавить к этой серии как минимум два-три месяца. Таким образом, историческая поддержка падения ослабевает с каждым днем. Так долго рынок недвижимости еще не падал. Но с другой стороны, глубина падения цен в этот раз, очищенная от инфляции, также рекордно низкая: по нашим оценкам, среднее падение от пиковых цен декабря 2014 года в среднем по России составляет 15%, при этом в прошлый кризис 2008–2009-х падение достигало 21–23%. Очевидно, что четвертый ценовой цикл завершается (см. рис. 1).
Торг стабилизировался
Следующий важный индикатор состояния рынка — разность между ценой выставления и ценой сделки. На рис. 2 видно, что размер условного торга стабилизировался и начинает снижаться. Практика предыдущих лет показывает, что размер торга приходит в норму так же быстро после периода стабилизации. По большому счету, торг — это ранний индикатор ценовой ситуации. И мы видим, что рынок начинает активно двигаться в сторону стабилизации.
Объемы ипотеки удивляют
Отдельно стоит сказать об ипотеке, которая последние три месяца показывает отличный темп (рис. 3): рост к соответствующему месяцу предыдущего года составляет заоблачные 70%. Причем если в феврале казалось, что весь этот ажиотаж связан с окончанием господдержки, то события марта и апреля подтвердили вполне органичный спрос на недвижимость. При этом средняя ставка апреля 2016-го к апрелю 2015-го по новостройкам только выросла на 0,4%, а с учетом вторичного жилья — почти не изменилась.
И еще пара аргументов. В ведущих банках весь 2016 год идет стабильное перевыполнение планов на 30–40%, что свидетельствует о более благоприятном развитии ситуации, чем предполагалось. Доля самой ипотеки в структуре сделок увеличилась незначительно. Таким образом, это сам рынок ощутимо возрос в оборотах, а не перераспределился в пользу ипотеки.
На что рассчитывают застройщики
Через два-три года очень существенным фактором влияния на цену станет объем предложения. Это очень интересный вопрос. Несмотря на рекордные показатели ввода недвижимости по всей России за последние несколько лет, стало понятно, что все это — результат проектов, которые начинались в 2012–2013 годах. А что сейчас с новыми проектами, что ждать в 2017–2019 годах? Застройщики затаили дыхание. По нашим оценкам, в 2016-м объем сократится на 35–40% в сравнении с пиковым на новые проекты 2013-м, а значит уже к 2018 году можно получить дефицит нового жилья.
Новостройка или вторичное жилье
За последний год процент сделок ощутимо сместился в сторону вторичной и загородной недвижимости. В чем причина? Рынок вторичного жилья падал ощутимо сильнее, и это логично: физические лица, если нужны были деньги, готовы были снижать до цены продажи. А вот застройщики оказались в управленческих ножницах: себестоимость, по мнению строителей, выросла на 30–40%. Рост курса доллара, процентных ставок, новое распределение постоянных издержек из-за уменьшения объема строительных работ привели к тому, что девелоперы не стали снижать цены и в целом строительный сектор потерял долю на рынке недвижимости.
Аренда
Еще один любопытный момент текущего кризиса — ситуация на рынке аренды жилья. В условиях падения реальных доходов и возросших рисков резонно было предположить, что жилищный вопрос станет решаться с помощью аренды, но, по нашим оценкам, доля покупателей и нанимателей не изменилась. Более того, в цене рынок аренды просел даже больше, чем жилье. Падение составило 23–24% в сравнении с декабрем 2014 года.
Макроэкономика
Пытаться точно прогнозировать макроэкономические параметры опасно, но векторы движения показателей постепенно вырисовываются. Рынок нефти достаточно цикличен, и в целом можно ожидать легкого положительного тренда на ближайшие пару лет. Учетная ставка находится на верхнем пределе, о чем свидетельствует снижение ставок по депозитам в среднем на 2% при неизменной учетной ставке последние полгода. Инфляция также приходит в норму, да и общая уверенность в завтрашнем дне, согласно опросам, начала расти. Конечно, надо упомянуть санкции, но только в контексте, что если в ближайшее время все будет неизменным, то в течение года есть вероятность их частичной отмены, а это тоже повлияет на рост спроса на недвижимость. Более того, с позиции долларовой цены на недвижимость в России произошла настоящая метаморфоза. На рис. 4 видно, что цена упала более чем в два раза за последние полтора года и при дальнейшем понижении рисков инвестирования можно ожидать интереса со стороны иностранных инвесторов. Сейчас это кажется маловероятным, но представим на секунду, что бы случилось с инвестиционным потенциалом недвижимости, допустим в Испании, со стороны россиян, если бы квартиры там стали в два раза дешевле в рублях…
Не около нуля
Понижение учетной ставки даже до 9,5% к концу года (это консенсус-прогноз ведущих аналитических компаний) приведет к ощутимому увеличению спроса на недвижимость. Во-первых, это вызовет падение ипотечных ставок: их снижение хотя бы на 1% при неизменных прочих параметрах приводит к 3–5% увеличению спроса. Но наибольшее влияние окажет сокращение ставок по депозитам, если на сегодня ведущие банки уже привлекают средства граждан на уровне 6–7,5%, то при ставках даже 4–6% к концу года недвижимость будет явным фаворитом. Это, кстати, одна из причин, почему недвижимость долго не находится около нуля: как правило, финансовый сектор через 12–15 месяцев после шока приходит в норму и начинает проигрывать недвижимости в привлекательности. С акциями, фондовым рынком после таких шоковых падений многие не рискуют связываться еще несколько лет, хотя как раз в акциях, наверное, даже больший потенциал для повышенной доходности, но риски уменьшают спрос на этот финансовый актив у граждан.
Прогноз
Сразу же сделаю оговорку, прогноз сделан с предположением, что все негативное для нашей экономики в последние пару лет уже произошло и супершоков не будет.
На основании всех факторов можно сделать предположение, что рынок недвижимости входит в фазу стабилизации цен, которая продлится чуть дольше обычного ввиду растянутости самого кризиса. Можно смело прогнозировать начало роста цен уже в четвертом квартале 2016 года, при этом так же очевидно, что этот год в целом даст отрицательную динамику по ценам. Высока доля вероятности, что в 2017–2019 годах рост цен будет ощутимо выше инфляции и можно ожидать ежегодного 10–15%-ного увеличения ставок по аренде жилья. Таким образом все, кто приобретет недвижимость на ценовом дне, в ближайшие три — пять месяцев, в перспективе трех лет будут получать инвестиционный доход на уровне, близком к 12–15%.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
