Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Мнение: Как демографическая ситуация изменит рынок недвижимости России
Мнения ,  
0 
Михаил Хорьков

Как демографическая ситуация изменит рынок недвижимости России

Рынок в ближайшие годы изменят совсем не экономические факторы, цены на нефть или дешевая ипотека. Его изменит демография, в этом уверен руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков

За счет чего рос рынок жилья в российских мегаполисах в последние 10–15 лет? Многие ответят, что за счет реального роста доходов и ипотеки. А этот рост был обеспечен благоприятной конъюнктурой на внешних рынках. Это правда. Но есть еще один ключевой фактор, определивший стремительное развитие многих рынков, — демография. Количественный рост рынка в предыдущие периоды стал возможен благодаря многочисленным покупателям, рожденным в 70–80-е годы прошлого века. Именно активная молодежь, которая ехала делать карьеру в Москву и региональные центры, обеспечила большой части территорий и сегментов стремительный рост.

Сегодня многие девелоперы продолжают проецировать свой опыт работы с этой группой покупателей на будущие проекты. Серьезные проблемы с реализацией заставляют опытных девелоперов концентрироваться на самом ликвидном товаре — однокомнатных и квартирах-студиях. Опыт предыдущих проектов подсказывает: спрос в этом сегменте безграничен. Но это не так.

Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек
Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек

Во-первых, повторение предыдущего успеха работает до той поры, пока это лишь твой успех. Когда компании не создают, а тиражируют, это путь к быстрому насыщению. Поэтому рынок жилья многих городов уже в ближайшее время столкнется с избытком компактных квартир. Но главная причина, которая заставит девелоперов развернуться на 180 градусов, не в этом.

Долгие годы основной группой, формировавшей значительный объем спроса, были молодые семьи, которые приобретали свое первое жилье. Зависимость рынка от этой категории населения в последние годы постоянно повышалась. Предложение во многих городах смещалось в сторону экономкласса и окраинных территорий и уже привело к серьезным диспропорциям в территориальном развитии.

Основными покупателями, утверждают девелоперы, являются семьи в возрасте от 20 до 45 лет. Это люди, родившиеся в 70–80 годы прошлого века. Причем наибольшую активность в последнее время проявляли покупатели до 35 лет, которые приобретали свое первое жилье. Сегодня в России около 34 млн людей в возрасте от 20 до 35 лет (около 23% от всего населения). По прогнозам Росстата, к 2020 году эта группа сократится до 29 млн, а к 2025-му — до 24 млн человек (лишь 16% от всех граждан). И это по среднему варианту прогноза, который предполагает, что естественная убыль населения будет компенсирована миграционным притоком.

Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата
Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата

Девелоперам проще работать с молодыми покупателями — самой мобильной категорией с невысокими требованиями к качеству продукта. Именно молодые семьи стали основными клиентами банков и охотно брали ипотеку, что и обеспечило взрывной рост рынка. При этом сам рынок в последние годы стремительно упрощался, сокращались площади квартир, увеличивалась доля однокомнатных. Такой процесс характерен для большинства крупных российских городов. Сегодня многие девелоперы уверены, что именно этот сегмент позволит им переждать кризис и поддержит динамику продаж. Их предыдущий опыт подсказывает — спрос в этом сегменте безграничен. Поэтому доля компактных квартир продолжает расти во многих городах. Но процесс смены поколений уже начался, и девелоперам не удастся перенести свой успех работы с многочисленным поколением 70–80-х годов на малочисленное поколение 90-х.

Очевидно, что первым под удар попадает сектор однокомнатных квартир и квартир-студий, который стремительно насыщался во многих городах. Рынок, многим казавшийся бездонным, начнет испытывать проблемы и из-за избыточного предложения. Например, в Екатеринбурге квартиры-студии и однокомнатные еще в 2010 году составляли 39% от всего предложения, сегодня их доля выросла до 54% — и конкуренция обострилась. Постепенное сокращение числа потенциальных покупателей будет обострять эти проблемы.

Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата
Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата

Конечно, постепенно девелоперы смогут перестроить структуру предложения и переориентироваться на потребности семей, нуждающихся в расширении жилплощади (люди в возрасте 30–45 лет). Но процесс будет непростым. Сложность заключается в том, что эти изменения неизбежно коснутся территориального развития рынка. Движение рынка в сторону окраин и пригорода объяснялось высокой мобильностью молодых покупателей, которую уже не смогут обеспечить семьи с детьми школьного возраста. Практика показывает, что с возрастом покупатели менее склонны не только к смене города, но и района проживания; обрастая «социальными якорями» и привычками, семьи оседают в конкретном районе.

Отдельные города и территории смогут сохранить миграционный приток, способный частично компенсировать снижение числа местных молодых покупателей. Но мы говорим о том, что база для миграции в Москву, Санкт-Петербург и крупные региональные центры существенно сократится. К тому же, в отличие от предыдущих лет, поток молодежи в столицу уже не столь устойчив.

Еще одна важная гипотеза, которую сложно подкрепить статистикой: квартира постепенно перестанет быть главной финансовой целью семьи. Безусловная ценность недвижимости для людей, рожденных в Советском Союзе, привела к тому, что многие семьи в последние годы покупали второе жилье не для инвестиций, а для детей. Такая практика стала нормой, как было нормой в СССР покупать облигации и копить деньги на совершеннолетие детей или внуков. Квартира считалась идеальной заменой таким накоплениям — бетон не бумага, до нуля не обесценится. Но жилье, массово скупаемое про запас, достаточно быстро устаревает морально, а дети, рожденные в современной России, гораздо мобильнее своих родителей. Повзрослев, они могут не воспользоваться подарком родителей, и тогда эти метры пополнят вторичный рынок жилья вместе с квартирами старшего поколения. Естественная убыль населения — еще один неизбежный демографический тренд, который даже в оптимистичном сценарии прогноза Росстата начнется не позднее 2021 года.

Все эти качественные изменения, связанные с демографическими факторами, окажут глубокое структурное влияние на рынок. Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объем рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнет стремительно сокращаться. Эта группа уже не сможет определять движение рынка. Драйвером рынка станут семьи, которые будут улучшать жилищные условия.

Специфика демографических факторов в том, что они влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения и, в конце концов, сделает рынок более гармоничным. И будет лучше, если девелоперы заметят эту руку, не дожидаясь подзатыльника.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Михаил Хорьков Михаил Хорьков Уральская палата недвижимости
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Как построить туалет на даче, из чего его можно сделать Загород, 09:00
ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке Деньги, 14 июн, 21:00
«Домклик» сообщил о рекордном спросе на льготную ипотеку в мае Деньги, 14 июн, 18:00
В России вырос уровень цифровизации городов Город, 14 июн, 17:44
Эксперты предупредили о проблемах с продажей 70% квартир в Москве Жилье, 14 июн, 14:41
Бывший дом Черчилля в Лондоне выставили на продажу за £19,5 млн Деньги, 14 июн, 14:01
Аналитики зафиксировали новое снижение цен на жилье в Москве Жилье, 14 июн, 13:13
Как подключить водонагреватель: простая инструкция Дом, 14 июн, 12:05
В Москве ввели штрафы за апарты в офисах и на заводах. Кого это коснется Город, 14 июн, 10:42
Москва заняла 10-е место среди мегаполисов по росту цен на жилье за год Жилье, 14 июн, 10:30
В малых городах совершили менее 2% сделок на рынке новостроек России Город, 13 июн, 21:04
«Домклик» зафиксировал рекорд ипотечного спроса в мае Деньги, 13 июн, 19:22
В Москве закончились квартиры в новостройках по цене ниже ₽5 млн Жилье, 13 июн, 17:57
Средние ставки по рыночной ипотеке за год выросли в 1,6 раза Деньги, 13 июн, 17:15
Главное Лента