«Все способы стимулирования»: дорогая ипотека изменила планы застройщиков

Читать в полной версии

В третьем квартале 2024 года на российском рынке недвижимости произошли серьезные изменения, связанные с высокими рыночными ипотечными ставками и корректировкой госпрограмм. Вместе с экспертами разбираемся, как все эти перемены повлияли на рынок жилья.

Как изменился рынок ипотеки с июля

С 1 июля 2024 года завершилась ипотечная госпрограмма на новостройки, доступная широкому кругу заемщиков. Также были скорректированы параметры программы «Семейная ипотека» с ее продлением до 2030 года. Теперь ставка в 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет (ранее до 18 лет), а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Субсидированная ставка распространяется и на малые города отдельных регионов, где она доступна всем семьям с несовершеннолетними детьми.

В июле изменения коснулись и льготной ипотеки для IT-специалистов. Теперь ставка по этой программе составляет 6% годовых (до 1 августа — 5%). Максимальный размер кредита для всех регионов установлен на уровне 9 млн руб., программа больше не распространяется на Москву и Санкт-Петербург. Исключение столичных регионов из программы существенно сказалось на спросе — по оценке заместителя коммерческого директора PIONEER Дмитрия Ефимова, ограничение программы для московских IT-специалистов привело к сокращению сделок по этой ипотеке примерно на 70%.

Рыночные ставки по ипотеке давно стали заградительными для заемщиков, но продолжают расти. Так, в сентябре Центробанк снова повысил ключевую на 1 п.п., до 19% годовых. Это стало вторым подряд повышением ставки, в июле она была увеличена на 2 п.п., с 16% до 18%. Банковские ставки перевалили за 23%, а Сбербанк недавно поднял их сразу на 3 п.п. — в результате даже со скидками условия приблизились к 25% годовых.

Доля ипотеки в сделках сокращается

По данным аналитиков «Домклик», в третьем квартале 2024 года доля ипотечных сделок в продажах столичного жилья составила 42%. Это на 24 п.п. меньше показателя третьего квартала прошлого года (66%).

Снизилась и доля сделок с использованием госпрограмм — с 59% в третьем квартале прошлого года до 49% по итогам третьего квартала 2024-го, отмечают в «Домклик».

«Самая значительная категория ипотечных клиентов — работники предприятий — участников зарплатных проектов «Сбера». В третьем квартале 2024 года их доля составила 47,8%», — рассказали о квартальных выдачах в пресс-службе Сбербанка.

Драйвером рынка жилья стала семейная ипотека

По словам экспертов, главным событием третьего квартала стало завершение льготной ипотеки. Во многом это и определило результаты трех месяцев.

Коммерческий директор компании DOGMA Людмила Зайченко говорит, что сворачивание льготной ипотеки привело к ожидаемому снижению спроса. По данным компании, в третьем квартале объем продаж в Москве упал более чем на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и еще сильнее снизился в Московской области, где продажи упали в два раза.

При этом доля оставшихся льготных программ на рынке жилья по-прежнему высока. Заместитель коммерческого директора компании PIONEER Дмитрий Ефимов отмечает, что порядка 80% составляет доля семейной ипотеки и всего 15–20% приходится на рыночную.

«Сумма первоначального взноса выросла — свыше 40% покупателей готовы внести более 50% от стоимости объекта недвижимости. Раньше этот показатель колебался в пределах 20–30%, — делится данными Дмитрий Ефимов. — Возможной причиной изменения могло стать ограничение максимальной суммы доступной семейной ипотеки (12 млн руб.). Клиенты стремятся внести больше собственных средств, чтобы иметь возможность с большей эффективностью воспользоваться программой господдержки. При этом процент одобрения заемщиков немного снизился — с 88,2% до 81,3%».

«Основная доля ипотечного кредитования приходится сейчас на семейную ипотеку и комбосемейную (со средневзвешенной ставкой) — порядка 90%. Стандартные программы не пользуются спросом, а вот субсидированные программы очень редко, но оформляют с минимальной ставкой 12,9%», — говорит и генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

После изменения условий льготной ипотеки и ограничений по программе для IT-специалистов на рынке Москвы основным инструментом для покупки жилья стала семейная ипотека. Доля таких сделок увеличилась, соглашается с коллегой генеральный директор агентства недвижимости Ricci Екатерина Ломтева.

О снижении количества сделок с использованием ипотечного кредитования говорит и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. А в неипотечных сделках, по его словам, присутствует немало продаж с использованием рассрочек. Распространение такой схемы является риском для отрасли, так как снижает объемы поступлений денег на эскроу-счета, что чревато замедлением финансирования строительных работ, считает Попов.

Застройщики поддерживают спрос скидками и рассрочками

При падающем спросе застройщики прилагают усилия, чтобы его поддержать. В качестве таких мер на первичном рынке Яна Глазунова называет траншевую ипотеку и различные программы рассрочки.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский добавляет, что застройщики используют все возможные и законные способы стимулирования спроса. В данном случае нет ничего универсального, каждый застройщик, исходя из собственной сбытовой стратегии, использует имеющийся арсенал и старается как можно больше его расширить, говорит эксперт.

Главной альтернативой семейной и рыночной ипотеке сегодня служат рассрочки. Такие программы есть во всех сегментах первичного рынка. В массовом сегменте эта опция наименее востребована, поскольку покупатели первичного жилья комфорт-класса обычно выбирают ипотечные займы, где не нужно вносить значительные средства для погашения большей части стоимости квартиры в сжатый период (один — три года), говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам эксперта, рассрочки зачастую подразумевают большой первоначальный взнос и регулярные (ежемесячные либо ежеквартальные) платежи выше, чем по жилищным кредитам. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку.

«В проектах классов бизнес и премиум рассрочка распространена максимально широко, пользуется стабильно высоким спросом, при этом условия программ по большинству из них открыто представлены на официальных сайтах. Программы рассрочки представлены в 75% новостроек бизнес-класса и 64% премиальных проектов Старой Москвы. В элитном сегменте рассрочки также очень популярны, но параметры, как правило, индивидуально согласовываются с каждым клиентом», — добавляет Сырцов.

Как высокая ставка влияет на рынок вторичного жилья

Руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк говорит о спаде на рынке вторичного жилья: госпрограмм в сегменте нет, а рыночные ставки на запретительном уровне.

«Вторичный рынок страдает в первую очередь от высоких рыночных ставок, которые отличаются от льготных на 18–20 п.п.», — соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

«Несмотря на то что стратегия многих на вторичном рынке стала выжидательной, данный сегмент перестраивается. Многие собственники выставляют лоты по привлекательным ценам и реализуют их, однако существенная часть продавцов, не очень готовых к снижению цен, рассматривают сценарий со сдачей в аренду», — отмечает и коммерческий директор, партнер риелторского агентства Est-a-Tet Владимир Моребис.

Как дорогая ипотека влияет на рынок аренды

Третий квартал этого года также ознаменовался ростом активности на рынке аренды и ростом цен на съемные квартиры. По мнению опрошенных экспертов, это напрямую связано как с окончанием льготной ипотеки, так и с заградительными ставками по обычным ипотечным кредитам.

«Аренда является неотделимой частью рынка недвижимости. Динамика первичного спроса и предложения, различные флуктуации, неизбежно отражаются на состоянии рынка аренды жилья. Например, в случае, когда приобретение становится объективно или морально дорогим, растет рынок аренды», — говорит заместитель коммерческого директора PIONEER Дмитрий Ефимов.

Те, кто из-за высокой ставки были вынуждены отказаться от приобретения квартиры с помощью ипотеки, вызвали волну ажиотажного спроса на рынке аренды, констатирует Алексей Попов. По словам эксперта, на пике роста ставок в начале сентября однушки в столице дорожали на 30% по сравнению с маем, свободные двушки были на 33% дороже.

По мнению Надежды Стаднюк, такое развитие событий логично — именно из-за высоких ставок по ипотеке произошел скачок цен на рынке аренды. Владимир Моребис в свою очередь замечает, что аренда стала драйвером вторичного рынка на фоне высоких ипотечных ставок.

«Аренда показала резкий рост как ответ на недоступность для заемщика кредита на покупку. В любом случае рынки находятся в постоянно изменяющемся балансе. Поэтому в случае снижения доступности первичного жилья будет дорожать вторичное», — добавляет Владимир Преображенский.

По данным компании «Метриум», с начала года аренда жилья в Москве подорожала в среднем почти в 1,5 раза (+45%). И спрос на съем квартир сохраняется на высоком уровне, так как ежемесячные платежи по рыночной ипотеке на новостройки все равно выше, а приобретать вторичку не все хотят, говорит Руслан Сырцов.

Что будет дальше

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты осторожны в своих прогнозах на ближайшее будущее рынка жилья.

Владислав Преображенский считает, что до конца этого года каких-то существенных изменений на рынке новостроек и ипотеки ожидать не следует.

Многое будет зависеть от выбранных основными девелоперами стратегий продаж в преддверии 2025 года — выжидать или подстраиваться под рыночную ситуацию, добавляет Владимир Моребис.

По мнению Екатерины Ломтевой, в связи с окончанием лимитов по семейной ипотеке у большинства крупных банков объем выдачи ипотеки может снизиться. Возможно, при этом увеличится доля ипотек с субсидированными ставками.

Надежда Стаднюк ожидает дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ и замечает, что многие банки ввели ограничения по семейной ипотеке, по которой идет основная доля продаж в новостройках. «В каких-то банках закончился лимит, какие-то банки ввели минимальный первый взнос 50% — доля заемщиков с таким первым взносом невелика. Все это однозначно отрицательно сказывается на доле продаж с использованием ипотеки», — добавляет Стаднюк.

Руслан Сырцов убежден, что цены на рынке новостроек будут увеличиваться на уровне инфляции, а девелоперы продолжат привлекать клиентов крупными скидками. Однако во многом дисконты останутся маркетинговой уловкой, так как, устанавливая их, компании вместе с тем корректируют цены вверх. То есть сэкономить, конечно, можно, но не так существенно, как обещает реклама, добавляет эксперт.

«Рост цен на новостройки также обусловлен переориентацией многих покупателей на долгосрочные рассрочки, остаток по которым через два-три года можно трансформировать в кредит. В ближайшей перспективе такие программы будут становиться все популярнее. В то же время значительный рост цен, в котором заинтересованы инвесторы, сегодня наблюдается только в самых ликвидных проектах. Такое положение сохранится до значительного снижения ключевой ставки», — говорит Руслан Сырцов.

Алексей Попов добавляет, что в основном участники рынка исходят из сценария исчерпания лимитов к ноябрю и разрыва в финансировании программы до нового года.

«В этом случае на рынке останутся лишь схемы с частичным субсидированием ставки самими застройщиками, но и они оказываются под угрозой из-за вероятного повышения ключевой ставки на заседании ЦБ в конце октября», — резюмирует Попов.

«Используются все возможные и законные способы стимулирования спроса. В данном случае нет ничего универсального, каждый застройщик, исходя из собственной сбытовой стратегии, использует имеющийся арсенал и старается как можно больше его расширить, — заключает Владимир Преображенский. — Во многом это определяется созданной IT-инфраструктурой компании, маркетинговыми программами и т. п. Важно другое: каковы бы ни были инструменты, текущие рыночные условия они не отменят. При этом усиливается конкуренция между застройщиками и проектами, так как платежеспособный спрос на рынке чувствительно сократился».