До 30-40%: с какой скидкой можно купить новостройку в Москве этой осенью

Читать в полной версии

В августе — после отмены льготной ипотеки — продажи строящегося жилья в столице упали почти на 50% в годовом выражении. Чтобы привлечь покупателей, застройщики охотнее идут на торг. А в рекламных объявлениях все чаще можно встретить предложения «скидки на квартиру 20-30%».

Выяснили, действительно ли сейчас можно купить новое жилье с таким дисконтом и на какие средние скидки стоит рассчитывать покупателю новостроек в Москве (без учета элитного сегмента).

Выбор квартир со скидками стал шире

На фоне отмены ипотеки под 8% и ужесточения условий по другим льготным программам застройщики стали чаще предлагать скидки, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. По оценкам компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», до отмены льготной ипотеки доля новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, сейчас — 64% идут со скидками. «Отдельно 36% новостроек — не идут со скидками, но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика», — пояснила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Саму тенденцию эксперт объясняет сокращением спроса. «Из-за падения продаж, роста ипотечных ставок многие застройщики оказались в критической ситуации. В то же время полученной прибыли от продаж за предыдущее время достаточно для предоставления определенных скидок», — добавила Подкидышева.

«Доля проектов, где предлагаются скидки, по сравнению с первой половиной года удвоилась: до июля она составляла около 15%, сейчас выросла примерно до 30-35%», — подтвердила тенденцию руководитель отдела продаж офиса агентства недвижимости «Самолет Плюс» в Москве Зарема Филатова. По ее словам, в подавляющем большинстве случаев на скидки могут рассчитывать покупатели со 100%-ной оплатой. В этом случае дать дисконтов готовы до 90% застройщиков.

Рост предложения новостроек со скидками отмечают и в «Метриум». По их оценкам, если в мае 2024 года на рынке новостроек Москвы скидки были представлены в 151 проекте (39%) из 379, то по итогам августа в 163 из 366 (44,5%).

Рост предложения квартир со скидками подтверждают застройщики. «До отмены льготной ипотеки увеличенные скидки действовали только на отдельные лоты в рамках акции «Квартира дня». Базовые скидки во всех проектах Level Group были увеличены после отмены льготной ипотеки», — рассказала директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. «Скидки — это традиционный инструмент стимулирования продаж, который применяют все без исключения игроки рынка для ускорения сроков выхода покупателя на сделку. Так или иначе они предоставляются практически на все квартиры, за редким исключением эксклюзивных уникальных лотов», — добавил главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов.

Средние дисконты

Если рост предложения новостроек со скидками все эксперты подтверждают, то в оценке среднего размера дисконта они расходятся. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорят об увеличении среднего размера дисконта в новостройках Москвы с 3-5% в первом полугодии до 8-9% во втором полугодии. По подсчетам экспертов «Самолет Плюс», в первом полугодии размер скидки на рынке новостроек варьировался от 3% до 12%, сейчас — от 5% до 20%.

По данным «Бест-Новострой», с отменой льготной ипотеки средний дисконт на первичном рынке Москвы немного вырос (с 3% в июне до 4% в июле), но в сентябре снова снизился до 3%. Это могло произойти из-за того, что застройщикам приходится субсидировать ипотеку после отмены льготной программы. «Ипотека с субсидированной ставкой от застройщика — сейчас один из важнейших инструментов привлечения спроса, а размер комиссионного вознаграждения банку велик. Большие скидки не все застройщики по финмодели проектного финансирования могут предоставить», — пояснила основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Но здесь есть нюанс: не все скидки занесены в прайсы, есть индивидуальные, которые можно получить при устных переговорах с менеджером», — добавила эксперт.

Эксперты из «Метриум» не видят изменений среднего дисконта на первичном рынке старой Москвы с отменой льготной, по их оценкам, он остается на уровне 4%. «Застройщики сумели накопить финансовую подушку безопасности, позволяющую относительно благополучно пережить спад продаж. Одни компании все-таки жертвуют маржинальностью ради выполнения плана продаж и устанавливают скидки», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Скидки 30-40% — маркетинговые уловки или реальность

Что касается максимальных скидок на рынке новостроек столицы, то этой осенью они могут достигать 25-30%, говорят эксперты. Чаще всего их можно получить на определенный пул квартир. «Такие скидки иногда дают в проектах после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, чтобы быстро распродать остатки. В отдельных проектах могут быть скидки и немного больше. В целом можно найти лоты с максимальными скидками, но это чаще всего очень ограниченный объем», — рассказала Ирина Доброхотова. «Есть случаи, когда есть интересные предложения в проектах, у которых близится срок ввода в эксплуатацию. Иногда скидки предлагаются в уже сданных домах», — добавила Зарема Филатова.

Но часто за большими дисконтами скрывается маркетинговые уловки, отмечают эксперты. Так, по данным «Метриум», сейчас максимальный размер объявленного дисконта на рынке новостроек превышает 45%. «Но это яркий пример исключительно маркетинговой акции. Застройщик намеренно завысил базовую цену лотов, чтобы постоянно привлекать клиентов якобы огромными скидками. В этом случае цена с дисконтом, по сути, и является реальной», — пояснил Руслан Сырцов.

«Сообщения о скидках в 20-35% в рекламных объявлениях — часто маркетинговый ход, который позволил некоторым застройщикам отыграть падение продаж в июле», — подтвердила Татьяна Подкидышева. «Не каждый потребитель отслеживает историю цены того или иного лота. Чаще всего клиент в моменте видит старую и обновленную цену лота и совершает покупку. По сути, реальный размер скидки в этих случаях составляет от 10% максимум 20%», — сказала она.

Что будет со скидками дальше

В ближайшее время скидки останутся одним из основных инструментов продаж наряду с субсидированными программами, считают эксперты. Это связано с тем, что ЦБ не планирует снижать ключевую ставку и даже допускает возможность ее увеличения до 20%. При этом до конца года правительство не успеет запустить новые госпрограммы, а лимиты по имеющимся почти исчерпаны. «На фоне таких обстоятельств все больше застройщиков будут предлагать крупные скидки», — считает управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.

По его мнению, выиграют в первую очередь клиенты, готовые приобрести квартиры со стопроцентной оплатой или с помощью беспроцентной рассрочки. «Оба этих варианта не подразумевают завышение стоимости новостройки», — отметил эксперт.

В то же время уровень и объем скидок на рынке новостроек имеет лимиты, поскольку у застройщиков есть финмодели и обязательства перед банками. Поэтому они находятся в сложной ситуации, отметила представитель «НДВ Супермаркет Недвижимости». С одной стороны, на них давит падение продаж, которое требует поддержания спроса в виде скидок и акций. С другой стороны, есть задача наполнения эскроу-счетов, когда они не могут поставить цену ниже, чем ковенанты (условия в кредитном договоре — прим.) банка, пояснила эксперт. «Поэтому те застройщики, у которых были просчитаны консервативные планы продаж, находятся в более выгодных условиях, чем те, кто выходил на рынок при росте продаж, закладывая высокий ценник и маржинальность», — считает эксперт.