Эксперты назвали основные изменения на офисном рынке Москвы

Рынок офисной недвижимости в Москве демонстрирует рост по всем основным показателям: уровню доходности, предложению и спросу; доля пустующих площадей, напротив, сократилась до минимума. Актуальные тренды сегмента рынка коммерческой недвижимости ведущие игроки обсудили на организованной РБК сессии «Инвестиции в офисную недвижимость: курс на рост».

Что происходит на офисном рынке Москвы

Участники дискуссии пришли к общему мнению, что за последние два года наблюдается рекордный спрос на офисную недвижимость, а доля вакантных офисов в Москве опустилась до минимальных значений. В результате такого дисбаланса спроса и предложения даже масштабные проекты выходят на рынок уже полностью распроданными.

В наиболее популярных деловых кластерах столицы свободных площадей класса А практически не осталось, рассказала коммерческий директор компании Tekta Group Елизавета Севастьянова. Этот тренд можно считать своего рода обратной реакцией на постпандемийный рынок — в период карантина и после него многие организации перевели людей на удаленный формат работы, но затем некоторые компании поняли, что при таком режиме теряют в эффективности. «Сейчас комфортный офис — это конкурентное преимущество компании в борьбе за кадры и признак статуса для клиентов и партнеров», — поясняет Елизавета Севастьянова.

На фоне роста спроса увеличиваются и цены как на покупку, так и на аренду офисных помещений, отмечает партнер NF Group Мария Зимина. Эксперт оценила рынок офисной недвижимости в Москве в 20 млн кв. м, тогда как по итогам 2024 года может быть введено еще 1,5 млн кв. м.

«Средняя стоимость продажи офисов класса А составляет на данный момент 423,1 тыс. руб., а класса В — 312 тыс. руб. Средневзвешенная ставка аренды офиса класса prime зафиксирована на отметке 42,2 тыс. за 1 кв. м, класса А — 26,8 тыс., а класса В — 18,9 тыс. руб.», — поделилась данными Мария Зимина.

Рост ставок на фоне высокого спроса подтверждает Елизавета Севастьянова. Эксперт отметила, что значительную часть спроса в сегменте формируют и частные инвесторы, которые переориентировались с квартир на офисы. «Мы наблюдаем бум частных инвестиций в офисный сегмент: доходность от сдачи квартир обычно не превышает 5–6% годовых. Офисы принесут 10–12%», — поясняет эксперт.

Несмотря на благоприятные для офисного сегмента прогнозы участников рынка, генеральный директор УК CMWP Денис Троценко отметил и существующую проблему — дефицит кадров. «Наблюдается нехватка специалистов в управляющих компаниях, в том числе и в сфере управления. В нашей стране есть более десяти вузов, которые готовят специалистов в данной сфере, но пока дефицит ощущается. А рынку нужны качественные сервисные компании, чтобы обслуживать собственников и арендаторов офисных помещений», — подчеркнул Троценко.

Точки роста рынка

Участники дискуссии отдельно остановились на столичных локациях офисной недвижимости. «Стоит отметить Ленинградский деловой коридор, который демонстрирует устойчивое развитие, в том числе за счет Ходынского поля. Это, пожалуй, самая перспективная локация в городе благодаря высокой транспортной доступности и развитой инфраструктуре», — считает Елизавета Севастьянова.

Мария Зимина также отмечает, что эта локация показывает высокий уровень конкурентоспособности среди других деловых кластеров столицы, таких как Москва-Сити и Павелецкий район. Основные факторы, обеспечивающие привлекательность Ленинградского делового коридора, по словам эксперта, — стабильный рост арендных ставок и низкий уровень вакантности, что свидетельствует о растущем спросе на офисные площади в этом районе.

По общему мнению участников дискуссии, Ленинградский деловой район на данный момент наиболее привлекателен для инвесторов в офисы, поскольку в локации еще есть потенциал по вводу новых объектов. В качестве примера Елизавета Севастьянова привела новый премиальный офисный центр AIR, старт строительства которого намечен на 2025 год. В составе проекта три башни (21, 34 и 14 этажей), общая площадь составит 130 тыс. кв. м.

Что касается прогноза по офисному сегменту на 2025 год, участники дискуссии смотрят в будущее с оптимизмом. Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков считает, что рынок офисов продолжит развиваться, а цены как на аренду, так и на покупку офисных помещений будут расти. «Никаких негативных изменений на рынке офисов не ожидается», — заключил Диваков.

По данным столичного Департамента экономической политики и развития, количество строящейся и проектируемой в Москве коммерческой недвижимости выросло более чем в 1,5 раза. В середине 2024 года в работе у московских девелоперов находилось 402 проекта, по которым будут построены офисы, торговые центры, склады и другие объекты. Суммарный объем инвестиций во все сегменты коммерческой недвижимости Москвы оценивается в 2,2 трлн руб.