Налоговые изменения и их влияние на инвестиции в недвижимость в России

Через полгода, с 1 января 2025 года, вступят в силу изменения в налоговой системе, благодаря которым уже сегодня владельцы коммерческой недвижимости стараются завершить планируемые сделки и максимизировать прибыль от долгосрочного владения инвестиционными объектами. Предложение реформировать налоговую систему было внесено Министерством финансов на заседании Государственной думы в мае 2024 года, и 10 июля Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон об изменении налоговой системы.

C 1 января 2025 года ожидаются масштабные изменения, которые включают:

• введение пятиступенчатой прогрессивной шкалы налогообложения для физических лиц с 13% до 22%;
• увеличение налога на прибыль для бизнеса с 20% до 25%;
• при сроке владения более пяти лет будет отменена возможность не платить НДФЛ от продажи долей участия в российских компаниях, акций и иных инвестиционных инструментов (если сумма дохода по всем источникам превысит 50 млн руб. за год);
• предоставление регионам права повышать ставку налога на имущество (не более 2,5%) стоимостью более 300 млн руб.;
• переход от фиксированного размера госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью дороже 20 млн руб. для физических лиц и 22 млн руб. для юридических лиц к плавающему. Новая пошлина составит от 0,01% суммы сделки до 500 тыс. руб. (ранее — 2 тыс. руб.).

Что окажет наибольшее влияние на сегмент рынков капитала

Ключевые нововведения, которые окажут влияние на инвестиционный рынок, — это увеличение налога на прибыль для бизнеса с 20% до 25% и отмена льготы по НДФЛ с продажи активов при совокупных доходах владельца более 50 млн руб. за год. Анонс изменений налоговой системы уже в мае заставил некоторых владельцев инвестиционной недвижимости, желающих зафиксировать свой финансовый результат, активнее двигаться к заключению сделок.

Так, уже с 2025 года НДФЛ составит 22% вне зависимости от сроков владения при доходах владельца свыше 50 млн руб. против 15% при владении менее пяти лет, 0% при владении более пяти лет в сделках, закрытых в 2024 году.

В результате нововведений, а также принимая во внимание другие экономические факторы, планируемый объем сделок до конца года может увеличиться до 500–600 млрд руб.

Основные драйверы увеличения объема сделок

Помимо возможности получить максимальную прибыль за долгосрочное владение, росту объема инвестиций будет способствовать:

• вывод на рынок лотов, находящихся ранее в долгосрочном владении у собственников;
• интерес со стороны частных инвесторов к покупке ликвидных активов, которые появятся в экспозиции;
• ожидаемый рост запрашиваемых цен в 2025 году на активы с учетом повышения налоговой нагрузки для собственников при продаже активов.

Потенциальные ограничения

К числу ограничений динамики сделок сегодня можно отнести два фактора:

• ожидания покупателей по дисконту к цене из-за коротких сроков выхода на сделку;
• высокая стоимость заемного финансирования в 2024 году, из-за чего, вероятно, большинство сделок будет проходить с собственным капиталом.

Резюмируя, можно с уверенностью сказать, что налоговая реформа, несомненно, повлияет на инвестиционный рынок, в результате чего 2024 год станет окном возможностей для инвестиционного выхода из активов. Еще до момента вступления реформы в законную силу у собственников, которые задумывались о продаже, появляется дополнительный стимул к выходу из активов для реализации льготы по долгосрочному владению.

Для покупателей открывается окно возможностей для приобретения инвестиционно-привлекательных активов на более выгодных условиях. Этот фактор приведет к росту объема инвестиционных сделок до конца 2024 года даже на фоне жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. При этом в 2025 году вероятно снижение объемов сделок из-за налоговых изменений, которые владельцы недвижимости будут частично перекладывать в цены объектов, тем самым увеличивая разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей.