Ипотека встала: как купить квартиру без помощи дорогого кредита

Читать в полной версии

В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу — последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ — оказалось почти двукратным.

Поговорили с экспертами о том, как застройщики реагируют на упавший спрос и какие спецпредложения готовят для потенциальных покупателей.

Ипотека теряет спрос

Даже с учетом сезонного фактора, говорят опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» участники рынка, серьезный спад ипотечного спроса очевиден. Это касается и вторичного рынка, и новостроек — хотя на первичном рынке пока сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей в столичном регионе.

И это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год существенно выросли, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн руб. В качестве рыночной ставки на текущий момент примем 18%, на февраль 2023 года — 11%. Первоначальный взнос повысился с 20% до 30%. Срок действия кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные, — объясняет эксперт. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы порядка 91,4 тыс. руб., то в феврале 2024-го — уже 126,6 тыс. руб. в месяц».

Изменившиеся условия госпрограмм также сказались на интересе потенциальных заемщиков. Речь не только о снижении лимита по госпрограмме на новостройки, которое фактически сделало ее неинтересной столичным заемщикам, — квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, практически нет в старых границах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.

«В рамках льготных продуктов, из-за того что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставки, застройщикам, чтобы войти в льготные программы, пришлось поднимать цены. В среднем повышение прошло на уровне 10–15%», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По оценке ЦБ, ипотечный спрос в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже усредненного ежемесячного показателя второго полугодия 2023-го.

По словам Руслана Сырцова, снижение доступности ипотеки стало причиной в том числе и перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. «Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса», — говорит и руководитель направления «Ипотека и страхование» в «Авито» Артур Ахметов.

Рассрочка вместо ипотеки

Спад спроса на подорожавшие жилищные кредиты на столичном рынке новостроек сопровождается ростом популярности рассрочек. По оценке участников рынка, такие программы сейчас предлагаются на более чем 40% столичного предложения. В сделках с новостройками доля рассрочки, в зависимости от компании, варьируется от 10% до 30%.

«На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые ведут к удорожанию лотов, и снижения темпов продаж хорошей альтернативой ипотеке становится рассрочка, — рассказывает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. — Доля предложений с рассрочками за последний месяц подросла. Мы проанализировали данные одного из крупнейших застройщиков и можем отметить, что с декабря в целом ряде его московских ЖК доля лотов, предлагаемых в рассрочку, выросла сразу на треть — примерно с 70% до 100%».

В компании «Инком-Недвижимость» отмечают, что сделок с рассрочкой в практике компании в феврале 2024 года было на 60% больше, чем в феврале 2023-го.

Руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина отмечает, что в высокобюджетном сегменте рассрочки всегда были распространены, но сейчас их параметры изменились. «Сейчас рассрочку до конца строительства предоставляют все застройщики премиального сегмента, зачастую это бесплатная опция, в отличие от того, как это было ранее: рассрочки были либо небольшие, либо платные, либо вообще отсутствовали», — поясняет эксперт.

Траншевая ипотека

Алексей Новиков отмечает, что один из основных инструментов, с помощью которых сейчас реализуются новостройки, — это ипотека в рассрочку, которую также называют траншевой: кредит делится на части как по сумме, так и по срокам, это позволяет разбить и ежемесячный платеж. «Траншевая ипотека в Сбербанке — это один из основных продуктов в дополнение к субсидированию», — говорит Новиков.

«Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток можно выплатить после ввода дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку», — отмечает и директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Эксперт отмечает, что последний вариант востребован у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.

Аккредитивная ипотека

В качестве набирающего популярность инструмента продаж новостроек Руслан Сырцов упоминает аккредитивную ипотеку. Эта схема продаж предполагает изменения в договоре долевого участия: часть средств дольщика, как и при стандартном ДДУ, размещается на эскроу-счете, а часть — на аккредитиве, что позволяет застройщику пользоваться этими деньгами, не дожидаясь сдачи дома. Чтобы сделать продукт привлекательным для заемщиков, им предлагается скидка по ипотеке в счет дополнительной доходности для застройщика. Таким способом продаж недавно заинтересовался ЦБ — регулятор указывает, что использование аккредитива создает риски для заемщика: в случае банкротства застройщика часть средств может пропасть, так как счет, в отличие от эскроу, не застрахован.

По словам Алексея Новикова, в тех или иных вариантах аккредитивы при продаже по ДДУ в среднем по рынку сейчас могут задействоваться в 20–25% сделок.

Трейд-ин, аренда в счет покупки, скидки

«Упадок ипотеки замещается другими инструментами продаж, — говорит Валерий Кочетков. — Например, снова вспомнили о трейд-ин — практикуется даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой». Встречаются на рынке и предложения аренды в счет покупки новостройки — такой вариант оплаты, например, предлагает в одном из своих апарт-комплексов девелопер ГК ФСК.

«Наряду с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки девелоперы для привлечения клиентов предлагают трейд-ин, в том числе с проживанием», — говорит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

На вторичном рынке обмен одной квартиры на другую в условиях заградительных ипотечных ставок тоже набирает популярность. «Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартирами с доплатой или без с другими собственниками. И несмотря на то что альтернативы часто бывают запутаны, а поиск участников занимает долгое время, спрос на них достаточно высокий: порядка 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании проходят именно в этом формате», — говорит Татьяна Подкидышева.

Эксперт добавляет, что этот формат сделок способен лишь отчасти компенсировать падение спроса. «По данным нашей компании, порядка 15% собственников, которые планировали реализовать недвижимость, переориентировались на сдачу объекта, чтобы получать хоть какой-то доход в период затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продать», — говорит Татьяна Подкидышева. Также, по ее словам, на вторичке выросла доля продавцов, готовых к торгу. «Те собственники, которые хотят поскорее продать, снижают цену и предлагают большие дисконты, так как боятся в будущем реализовать квартиру еще дешевле», — поясняет она.

Скидки для поддержания спроса дают и застройщики, отмечает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Многие застройщики возвращаются к субсидированным программам, а также работают над увеличением дисконтов», — говорит она.