Комфортный платеж по ипотеке: какую часть дохода отдавать банку

Расходы на ипотеку можно считать комфортными для заемщика, если их размер не превышает 30% от общего дохода домохозяйства, следует из предоставленных редакции рекомендаций аналитиков «Домклик». Похожие цифры называют и другие участники рынка, отмечая, что банки готовы одобрять ипотеку и в случае, если доля платежа в доходах намного существеннее — до 50–60% и даже выше.

«При планировании расходов на ипотеку для комфортного обслуживания рекомендуется не превышать 30% дохода, — советуют в «Домклик». — Это считается оптимальным уровнем, который позволяет удовлетворять обязательные ежемесячные платежи по ипотеке, а также сохранять финансовую стабильность и иметь возможность осуществлять и другие необходимые расходы». Похожие данные приводит и управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. «Одно из важных правил при расчете платежа по ипотеке — это заложить на него не более 25% от семейного дохода», — считает эксперт. В компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорят о 40%, отмечая, что банки с высокой вероятностью одобрят заемщику без проблем в кредитной истории ипотеку с платежом до 50% текущего дохода.

Опрошенные редакцией эксперты отмечают, что в зависимости от банка и его кредитной политики, а также от доходов заемщика этот показатель может быть и выше. «Какого-то общего стандарта максимальной доли платежа по ипотеке в доходах заемщика у банков нет. У каждой организации свой подход к данному вопросу. По нашим наблюдениям, сегодня в среднем по рынку банки готовы выдавать жилищные кредиты, если ежемесячный платеж не превышает 50–60% от доходов человека, — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. — При этом учитывается величина именно дохода за вычетом всех расходов, например на алименты, платежи по другим кредитам и так далее».

«По нашему опыту сегодня на российском рынке жилья банки готовы одобрить ипотеку, когда ежемесячный платеж не превышает 50–70% от чистого дохода заемщика/заемщиков», — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк.

Коммерческий директор Asterus Вера Стефан отмечает, что крупные банки допускают, чтобы до 75% дохода клиента ежемесячно уходило на погашение кредита. «В банках поменьше, вроде Совкомбанка, «Уралсиба», «Металлинвеста», этот показатель ниже и составляет примерно 60–65%», — говорит она. Анатолий Пысин подчеркивает, что максимальную долю платежа в доходах обычно одобряют в случае, если их уровень существенно выше среднего. При зарплате порядка 100 тыс. руб., поясняет эксперт, можно рассчитывать на кредит с платежом до 50–60 тыс. руб. в месяц, тогда как при доходах порядка 500 тыс. руб. это может быть и 400 тыс. руб. в месяц (80%).

«Одобренная сумма кредита, действительно, во многом зависит от размера дохода заемщика, — говорят и аналитики «Домклик». — При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода».

Участники рынка также отмечают, что для сокращения ежемесячной нагрузки на бюджет домохозяйства заемщики все чаще выбирают более долгий срок кредита. «Средний срок, на который берут ипотеку в «Сбере», вырос на шесть лет — с 18 до 24 лет», — говорят аналитики «Домклик». «Средний срок ипотечного кредита сейчас составляет 20 лет, но при возможности оформить ипотеку на более долгий срок клиенты предпочитают увеличить его до 30 лет. Так поступает примерно треть заемщиков», — делится статистикой компании директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов «А101» Рустам Азизов. «Средний срок ипотечного кредита действительно вырос за последние годы. По своей практике можем сказать, что еще два-три года назад срок кредита был ближе к 20 годам, а в настоящее время в подавляющем большинстве случаев составляет почти 30 лет. И это объясняется просто: покупатели выбирают максимальный срок кредита, чтобы снизить кредитную нагрузку в текущий момент», — говорит Вера Стефан.

Уже на протяжении нескольких лет клиенты предпочитают брать кредит на максимально возможный срок (до 30 лет), подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «При этом банки предоставляют заемщикам право досрочного погашения в форме уменьшения срока оплаты ипотеки с пропорциональным снижением процентов», — напоминает эксперт, отмечая, что реальный срок погашения кредита зачастую в разы меньше того срока, на который оформлялась ипотека. Это подтверждают и в «Домклик»: средний срок, за который выплачивают ипотеку клиенты «Сбера», по их словам, составляет 4,25 года.

На фоне роста рыночных ставок, повышения первого взноса по льготным программам и ужесточения регулирования ипотечного рынка Центробанком выдача жилищных кредитов в России замедляется начиная с октября. По прогнозам «Дом.РФ», в ноябре-декабре можно ожидать дополнительного снижения на 20–25%.