ЦБ ужесточил правила выдачи ипотеки: что это значит для покупателей жилья
С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это второе за год повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.
В чем суть данных нововведений и каких заемщиков они коснутся в первую очередь — разбираемся вместе с экспертами.
В чем суть ипотечных ужесточений
Введенные с 1 октября надбавки касаются всех ипотечных кредитов, причем именно в сегменте новостроек рост надбавок оказался наиболее сильным. Таким образом Банк России намерен бороться с завышением стоимости жилья на первичном рынке. «В частности, в сегменте договоров долевого участия (ДДУ) по займам с первоначальным взносом менее 10% вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика коэффициент надбавки составит 9 против 1,5 ранее, то есть фактически она станет запретительной», — пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Надбавки не будут применяются к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с показателем долговой нагрузки менее 70%, добавляет эксперт.
В сегменте вторичной ипотеки надбавки тоже изменятся. «В том числе для кредитов с первоначальным взносом менее 10% они вырастут до 4, но не коснутся кредитов с первоначальным взносом более 20%, выданных заемщикам с показателем долговой нагрузки менее 50%», — уточнил аналитик ФГ «Финам».
Наиболее значимо надбавки вырастут для заемщиков с повышенной долговой нагрузкой — тех, кто отдает на обслуживание долгов свыше 50% своих доходов, добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Также при любом уровне долговой нагрузки будут существенные надбавки к риск-весам кредитов с первоначальным взносом не более 15%», — пояснил он.
ЦБ ужесточает макропруденциальную политику в области предельно допустимой долговой нагрузки клиентов, что, в свою очередь, вызовет реакцию игроков банковского рынка, отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. «Ужесточение коснется всех сегментов кредитования, самые жесткие условия предусмотрены для новостроек. Для клиента это отразится в первую очередь на размере первоначального взноса (ПВ) по базовым программам банков: теперь минимальный размер ПВ не может быть менее 20,1%», — рассказала Ирина Бабина.
О каких надбавках речь
Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров:
- ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает долю дохода, которую клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН больше 80%;
- размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.
Читайте также: Ипотека под 16%: банки массово повышают ставки по кредитам
Кому станет сложно получить ипотеку после 1 октября
Вводимые регуляторам надбавки напрямую не запрещают выдачу ипотечных кредитов с низким первым взносом и закредитованным заемщикам. Но банкам придется существенно увеличивать объемы резервирования под такие кредиты, что сделает их непривлекательными. «Банкирам дается выбор существенно увеличить резервы, связанные с наиболее рискованными видами ипотечных кредитов, или же жестко ограничить практику предоставления подобных кредитов», — пояснила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
По ее мнению, последствия от принимаемых мер коснутся всех заемщиков, особенно тех, кто планирует брать кредит на строящееся жилье. «Согласно заявленным планам ЦБ, с 1 октября текущего года проще всего получить ипотечный кредит будет заемщикам, имеющим первоначальный взнос от 30% и ПДН до 70%», — отметила Татьяна Школьная.
Для заемщиков, отнесенных к рискованным группам клиентов, шансы получения ипотеки будут стремиться к нулю, считает эксперт. «Стоимость обходных «маневров», например использования необеспеченного потребительского кредита в качестве первоначального взноса, тоже возрастет», — добавила она.
Согласен с коллегой управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА»: «Кредиты закредитованным заемщикам и кредиты с маленьким первым взносом как активы станут менее привлекательными и создающими повышенную нагрузку на капитал для банков. Уровень отказов возрастет». По его словам, для получения ипотечного кредита такому заемщику придется обойти не один банк. При этом даже в случае одобрения условия для него станут хуже. «Скорее всего, это уже будет не льготная, а рыночная ипотека. И по ней могут расти ставки как в целях компенсации повышенного давления на капитал, так и в соответствии с произошедшим ростом стоимости фондирования», — уточнил Юрий Беликов.
Поддерживать выдачи ипотечных кредитов, на которые распространяются надбавки, смогут банки с большим запасом капитала, поскольку нужно будет делать большие резервы, добавил Игорь Додонов. «Но в целом для заемщиков, которые уже сильно закредитованы и/или захотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом, сделать это окажется заметно сложнее. Им будут чаще отказывать или могут предложить более высокий процент по кредиту», — сказал эксперт.
Стабилизация ипотечного рынка
Октябрьские ужесточения по ипотеке вместе с действующими (например, повышение первого взноса по льготным программам) охладят спрос на жилье. «Объемы выдачи, безусловно, снизятся, рынок ипотечного кредитования войдет в фазу стабилизации», — считает Татьяна Школьная. «Масштаб снижения объемов будет напрямую зависеть от того, насколько строго регуляторы рынка станут пресекать попытки банков и застройщиков обходить ограничения. В том, что подобные попытки будут, у нас нет никаких сомнений», — пояснила эксперт.
Согласно прогнозам «Эксперт РА», в ноябре-декабре выдача ипотеки в целом по рынку снизится на 25–30% относительно среднемесячных показателей 2023 года. «Сокращение выдач в ноябре-декабре будет обусловлено множеством факторов, включая новые надбавки к риск-весам кредитов, повышение порога входа для льготных программ, рост ставок, сокращение платежеспособного спроса», — пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». В октябре спад ожидается не таким значимым, потому что еще продолжатся выдачи по одобренным в сентябре заявкам, уточнил он.
Аналитики из «Финама» на фоне ограничений ЦБ ждут в октябре снижения ипотечных выдач на 15–20% к средним значениям летних месяцев. «Возможно, последует незначительное повышение ставок по ипотеке по базовым программам и еще больший рост интереса заемщиков в сторону льготных программ с субсидируемой ставкой», — заключила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом».
Политика регулятора
Центробанк следит за качеством ипотеки и применяет разные инструменты в случае возникновения рисков. В этом году регулятор ввел меры, ограничивающие выдачу околонулевой ипотеки, которая является рискованной как для заемщика, так и для банка и отрасли в целом. Один из таких рисков — искусственное завышение стоимости жилья. С 1 июня 2023 года ЦБ уже повышал надбавки по ипотечным кредитам на покупку жилья с первоначальным взносом (ПВ) менее 20%. Для таких кредитов банки должны формировать большие объемы дополнительных средств.
Кроме того, регулятор обеспокоен ростом выдачи ипотеки слишком закредитованным заемщикам. По данным ЦБ, во втором квартале 2023 года больше 70% ипотеки было выдано заемщикам, которые тратят на кредиты свыше половины дохода. При этом 40% тратят свыше 80% своего дохода (ПДН 80+). Последних Банк России традиционно относит к высокой группе риска клиентов.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что Банк России в случае необходимости готов применять жесткие меры на рынке ипотеки, чтобы не допустить системных рисков.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»